五. 建筑形态

发布日期：2013-05-02 作者：蒋艳超律师

一.      建筑形态：
1.      房屋层数：
l        房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
l        假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
2.      地下室：
l        是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。
3.      假层：
l        是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
4.      阁楼（暗楼）：
l        一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
5.      跃层：
l        完整的两层空间，有上下两个楼面，外观看是一套房子。上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼楼梯。
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6.      复式楼：
l        受跃层式住宅设计购想启发，由香港设计师李鸿仁设计，是一种经济型住宅。
l        每户仍分上下层，但实际只有一层，不具备完整的两层空间，是在层高较高的一层楼中（层高为3.3米），增建一个夹层。
l        局部夹层作书房，卧室等，用楼梯连接。
7.      错层：
l        指一套房子的厅、卧、卫等处于几个高度不同的平面。
8.      高层建筑：
l        我国建筑防火规范将10层以上的居住建筑和高度超过24米的公共建称为高层建筑。我国建筑设计通则将高度超过100米的建筑称为超高层。
9.      板楼和塔楼（点式楼）：
l        概念：
——从建筑物的面宽与进深的比例来看，比例大于2的，可以称为板楼。建筑与比例小于2的，可以称为塔楼。
——从建筑物平面上的体形来分析，一般情况下，塔楼较倾向于方形，板楼较倾向于矩形。
——在建筑单体的特点上，塔楼一般有一个集中的“交通核”，即包括楼梯、电梯等在内的一套系统。板楼明显特征在于，建筑单体至少有两个相同单元以上的重复才能叫板楼。
——板楼与塔楼在建筑高度上也有区别。板楼包括低层、多层、小高层、高层、超高层等。塔楼以高层为主，其它类型较少。
l        板楼优点：
——板楼一般南北通透或东西通透，因而通风好，室内空气的流通性强。
——板楼大多进深较小，采光日照质量较好，因此出现黑房间的机率小。
——板楼公摊面积小，得房率高，特别是多层板楼，对每户来说，仅有一个楼梯间是公摊面积，这也受到购房者的欢迎。
——板楼对外采光面多，因此更易做成明厨明卫，符合中国因有的居住习惯。
——板楼每一个交通核负担户数少，一般为两户最多三户，因此每户具有很好的独立性，符合现代人的居住心理需求。东西长，南北短的
l        板楼缺点：
——建筑密度低，房价高：板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。
——板楼体形一般比较庞大，立面比较呆板，感染力不强。
——板楼小区庭院空间由于日照系数决定，因此带来狭长楼间无日照花园的局促。
——对于纯板楼小区来说，小区的视线、通风效果较差。
—— 社区外部环境较单调，行列式的空间与兵营式排列布局带来压迫感。
——高层板楼消防问题不易解决，由于要增加消防电梯防烟楼梯等设施，造成高层板楼交通面积加大。
——高层板楼搞震性能较差，出现特殊情况时人员生命安全受到危胁。
l        塔楼优点：
——节约土地资源，房价较低：由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。
——空间结构灵活，宜于改造：塔楼多采用框架结构或框剪结构，户内分隔墙很多都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。
——结构强度高，抗震性好：高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。
——塔楼在户型上，容易设计出较好的小户型，具有更大市场适应性，受到部分购房者的青睐。
——对塔楼小区来说，整体通风效果好，视野也较好。
——塔楼小区绿地空间比较较自由灵活，容易形成大面积集体绿地。
——塔楼小区外部空间环境丰富，建筑布置自由灵活，容易设计出有感染力的小区景观。
l        塔楼缺点：
——每户面积较小，大多仅有两个采光面，而且是相邻的
——面积使用率不高，存在灰色空间：塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“黑房”或“灰色空间”。
——塔楼户型通风效果不好。
——由于塔楼设计户数多，相邻户型干扰较大。
——户型容易出现东西向及北向户型，日照较差。
——相邻住户容易形成局部对视，即在塔楼靠阴角的部分相邻住户有可能形成对视，影响了私密性。
l        一般来说，塔楼适合高层，板楼适合多层和小高层，二者有着不同的适用范围。一般容积率在2.5以上，用塔楼，容积率在2.0左右，可以用板楼，容积率在2.0以下，可以用多层.的板楼。改良后的塔楼的综合优势（如蝶塔、薄塔等）要优于板楼，更重要的是，板塔互有优势。板楼和塔楼将在在相互竞争中共同存在，满足不同范围的需要。
10. 蝶式楼：
l        准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名。
l        蝶式楼的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点：。一、较好地解决了塔楼通风和采光的问题。二、较高的使用率。有效压缩了电梯间的面积，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。

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