六. 面积相关：

发布日期：2013-05-02 作者：蒋艳超律师

一.      面积相关：
1.      房屋建筑面积：
l        房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。
2.      住宅使用面积：
l        是指住宅分户内可供实际使用的净面积的总和，通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、壁橱、室内走道、室内楼梯等。
3.      得房率：
l        得房率指住宅使用面积除以建筑面积，其百分比越高，得房率就越高。
4.      商品房销售面积：
l        商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。
l        商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共用建筑面积之和。
5.      套内使用面积：
l        指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。
6.      套内墙体面积：
l        商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
7.      阳台建筑面积：
l        指阳台地面底板外沿在水平的投影。
8.      套内建筑面积：
l        指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
9.      分摊面积：
也就是公共面积，是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括1、层高超过2.2米的设备层或技术层，大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、值班警卫房、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、
l        套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
l        因为这些面积归多户共同使用和拥有，也就要分摊给各户，所以又叫做分摊面积。
l        不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室；2、供出租或出售的固定车位或专用车库；3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
l        共有建筑面积的分摊方法是：1、商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊；2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

10. 分摊系数与公摊率：
l        分摊系数＝整幢建筑物的分摊面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和。
——分摊系数的含义：其实就是1㎡的套内建筑面积的房子，所对应的应分摊的共有建筑面积的数值；
——比如说，分摊系数如果为0.15，就是每1㎡的套内建筑面积所应该分摊的共有面积就是0.15㎡；那么，一套套内建筑面积为100㎡的房子，它应该分摊的共有建筑面积就是15㎡，这套房子的销售面积就是100+15=115㎡。
l        公摊率：
——公摊率=（分摊面积/房屋销售面积）×100%
——我们观察到，上面的公式中，房屋销售面积其实就=套内建筑面积+分摊面积，所以，
     公摊率={分摊面积/（套内建筑面积+分摊面积）}×100%
——公摊率的含义：它其实反映的是分摊面积在销售面积中所占的比例；
——还是拿上面那套115㎡的房子来说，它的公摊率=（15/115）×100%=13.04%；
——在相关的法律法规中，在建筑行业里，在相关的法律文件中，其实并没有公摊率这个概念。它其实是开发商等房地产经营企业为了便于客户直观地了解他将要卖的房子里有多少平米是分摊的面积而杜撰出来的一个概念。
l        分摊系数与公摊率的换算关系：
——分摊系数是国家相关部分在测量的基础上核算出来的，那么，在已知分摊系数的情况下，如何核算公摊率：
     前面我们说了，分摊系数其实就是套内建筑面积为1㎡的房子，所对应的分摊面积的数值；那么这套房子的销售面积就是“1+分摊系数”㎡，它的公摊率={分摊系数/（1+分摊系数）}×100%。
11. 面积测量：
l        面积预测：
——商品房在期房销售阶段，房子还没有实际盖好，但因为要进行销售，就必须有一个可用于销售，而且要在《商品房买卖合同》中约定的面积数值，这个面积就是预测面积；
——对面积的预测，由开发企业报请房地局指定的测量事务所进行，测量事务所进行面积预测的依据是项目的施工图纸（蓝图）；
——面积预测的成果体现为测量事务所出据的《预测成果表》，该表标明了每套房子的房号、套内建筑面积、阳台建筑面积、分摊面积、分摊系数。此表就是商品房在期房销售阶段的法定面积依据。
l        面积实测：
——房屋竣工后，测量事务所要对房屋实物再进行一次面积实测，实测得到的面积就是房屋的实际面积；
——面积实测的成果表现为测量事务所出据的《面积测量成果表》；
——实测面积主要应用于两个方面：首先是客户购买面积的最终确认，跟预测面积相比，两者的误差不能超过绝对值3%，在此范围内的误差，按当时的购买价格实行多退少补，如果超过了这个范围，客户可以要求退房；另外，这个实测面积也是将来客户房产证上实际标明的面积；物业费等按面积计算的费用也以实测面积为依据。

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