购买农村房屋无法过户转让无效双方返还

发布日期：2013-05-11 作者：刘德斌律师

原告王晓娟与邻村的被告任志江、郭海燕夫妻俩签订一份《房屋转让协议》，但因为不是本村人员，买来房子后无法过户。近日，江西省万安县人民法院依法判决双方签订的协议无效，并相互返还财产，由此造成的损失由双方平摊。
2011年3月4日，原告王晓娟与邻村的被告任志江、郭海燕夫妻俩签订一份《房屋转让协议》，约定：被告任志江、郭海燕将位于建丰村辉老村小组一栋建筑面积约123平方米的三层砖混结构夫妻共有的房屋所有权，房屋宅基地、庭院占地面积为270平方米的土地使用权，房内沙发、冰箱、热水器、三台空调的使用权，以价格58万元转让给原告；被告确保该转让房屋四址界限无任何纠纷及房屋所有权未设定抵押，若有纠纷，由被告负责妥善解决；原告在双方签订协议之日向被告先支付购房款38万元，被告在收到购房款后四日内腾空房屋；被告应确保在2011年阴历年底前办理好房屋产权证和土地使用权证并交付给原告，原告应当在被告交付房屋产权证、土地使用权之日起两日内将购房余款20万元付清。若一方违约，则需向非违约方承担违约金10万元，并应当继续依约履行义务；原告需向被告提供办理相关过户手续所需的个人材料，其他所需的证照、材料由被告提供，办理过户发生的所有费用均由被告承担。原告依照约定向被告郭海燕支付购房款38万元，被告郭海燕向原告出具收条一份。
原告向被告支付购房款后，被告也依约腾出房屋并将房屋钥匙交给原告，但尚有床和衣柜未搬走。被告为办理登记手续，于2011年5月以原告王晓娟儿子萧毅的名义向房地产管理局支付测绘费575元，向地税局交缴耕地占用税938.8元、地税局交缴印花税5元，后因原告萧毅户口问题，未能进行房屋产权登记，被告也没有交房屋产权证、土地使用权证给原告。原告王晓娟和儿子萧毅认为被告的行为构成违约，诉至法院，要求终止履行原、被告双方的“协议”，准许原告单方解除“协议”，判令两被告返还原告购房款38万元并赔偿原告经济损失10万元。
法院经审理认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋转让协议》中房屋建设用地属农村宅基地。两被告转让给两原告的房屋宅基地及其庭院的土地属建丰村辉老村小组集体经济组织所有，而两原告均非该集体经济组织成员，无权取得该房屋宅基地及其庭院土地的使用权，被告任志江、郭海燕将属于集体经济组织所有的宅基地转让给非本集体经济组织成员的原告王晓娟、萧毅的行为，违反了法律法规的强制性规定，原、被告签订的《房屋转让协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产应当予以返还。原、被告均明知宅基地不能向非本集体经济组织成员转让，对造成双方《房屋转让协议》无效应负同等过错责任，双方因履行《房屋转让协议》受到的经济损失均应承担相同的民事责任。原告要求被告返还购房款38万元的诉讼请求予以支持；要求被告赔偿经济损失10万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。原告38万元购房款的利息（以中国人民银行同期同类贷款利率计算）及被告以原告萧毅名义办理房屋和宅基地登记手续而产生的费用计1518.8元为双方因履行《房屋转让协议》受到的损失。为此，法院作出如下判决：一、原告王晓娟与被告任志江、郭海燕于2011年3月4日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告任志江、郭海燕返还原告王晓娟、萧毅购房款38万元；三、被告任志江、郭海燕赔偿原告王晓娟、萧毅购房款38万元的利息损失（从2011年3月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1/2，即月利率3.2%计算至本判决确定清偿之日止）；四、原告王晓娟、萧毅返还被告任志江、郭海燕房屋钥匙；五、原告王晓娟、萧毅赔偿被告任志江、郭海燕办理房屋登记费用损失759.4元；六、驳回原告的其他诉讼请求。

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