物业管理纠纷常见问题

发布日期：2013-05-16 作者：110网律师

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年增长，数量不断攀升。经常遇见的问题比如物业公司不履行合同义务，业主如何维权等？本律师提示，业主可以到本地区街道办事处、居委会或者房管局物业科投诉。现就物业管理中常见问题及解决方案总结如下，仅供参考。

    1、问：我居住的小区，没有相应的录像监控设备，我的车在自己的车位上被划伤。该车位为我向物业租赁的车位，多年来均按时缴费。这种情况，可否要求小区物业在合适的位置添加摄像监控设备？
    答：小区的监控设备是开发企业按照相关部门审批的图纸严格施工的，如果小区监控设备的安装符合设计规划标准，业主想要安装监控设备，必须经业主大会共同决定。
    2、问：某小区是2010年成立的业主委员会，今年5月份到期。京建发【2010】739号《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》没有涉及到如何换届选举的问题，可是我们小区当时备案的公章是有时间限制的，小区的《管理规约》和《议事规则》也是有委员任期的，这种情况业委会的换届选举法律依据是什么？
    答：《北京市业主大会和业主委员会成立及活动指导手册》中规定了以下基本原则：已生效的《业主大会议事规则》及《管理规约》对业主委员会任期、换届等约定明确的，应当在业主委员会任期届满，选举新业主委员会的业主大会会议上或者最近一次的业主大会会议上，在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的规定修改《业主大会议事规则》及《管理规约》关于委员任期、更换等内容。
    3、问：请问小区业主入住后多长时间应该召开业主大会？怎么决定选聘物业公司事宜。长期不成立业主委员会，服务又不到位，长期收费合法吗？
    答：物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，是业主大会成立的基本条件。业主大会成立后可以共同决议选聘物业公司，新旧物业公司交接的相关规定请参看《北京市物业项目交接管理办法》京建发（2010）603号。
    4、问：商业房（非住宅）必须交公共维修资金吗？
    答：下列物业的业主必须按规定交存住宅专项维修资金：
    （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
    （二）住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。除上述二种情况外，其它情况没有强制规定必须缴纳。
    5、问：物业是三级资质是否需要年检？
    答：目前北京市已经取消物业公司的年检制了，代之以日常管理和资质核查，所以不需要年检。
    6、问：赛特国际物业管理有限公司在SOHO现代城（建国路88号院）签订的物业服务合同即将到期，但是我们小区现在没有备案的合法的业主委员会，请问如何续签物业服务合同？
    答：如果目前的合同属于前期物业服务合同的话，在业主大会成立选聘新的物业服务企业之前都是有效的。如需重新选聘物业服务企业，签订物业服务合同，须先成立业主大会，全体业主共同决议。
    7、问：顶层房屋漏雨已申报物业3年，越漏越严重，去年下雨，屋内接雨盆盆罐罐，物业借口维修基金支取难，拒绝修理，小区无业委会，请问如何办？
    答：顶层漏雨，物业公司可以支取住宅专项维修资金进行修理，如物业公司拒绝，可拨打朝阳房管局物业科投诉。
    8、问：物业公司还能向业主每月收取1元的统收服务费吗？如果不能，何时，被什么部门哪个文件取消的？
    答：物业公司可根据物业服务合同向业主收取物业服务费，其它名目的收费问题请您向发改委相关部门咨询是否有相关依据。
    9、问：单元门对讲系统坏了，物业说楼门主机要更换成新型号的，现有室内机不能用了，要业主自付室内机费用，这个合理吗，公共维修基金不能支付吗？
    答：使用公共维修资金进行住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：
　　（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；
　　（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；
　　（三）避雷设施不满足安全要求的；
　　（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；
　　（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；
　　（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；
　　（七）其他情况。
    您所在小区全体业主可以进行决议，共同决定是否使用公共维修基金修理门禁对讲系统，动用维修资金须占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。
    10、问：开发企业于2000年将房屋以商品房形式出售给某部委，我司负责物业服务工作，物业费按照196号文件的原则确定，当时定的是高层住宅1.35元/月/平米。该部委将房屋以房改房的形式分配给单位职工(公务员)，物业费由该部委统一缴纳。现物业费收入远不能覆盖费用支出，企业亏损严重。我司向该部委提出调整物业费，答复说：按照京建物2006年30号文件的规定，仍应按照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。所以，不能调整物业费。确实如此吗？如能调整的话，需要做哪些工作？
    答：物业服务是市场行为，无论管理的房屋性质是什么，关于物业费都需要和业主协商定价。介于此，建议将每年度收支报告函告房改单位，继续协商物业费定价。同时，做好业主信息搜集工作，对于单位职工已经出售的房屋，应按合同向买房人收取物业费。
    11、问：北京市业主一卡通是否必须办理？老旧小区怎么办理？新小区怎么办理？业委会不给办理怎么办有什么行政手段？
    答：2010年10月1日以后预售的新小区在业主办理入住前，建设单位必须给业主办理业主一卡通；老小区并没有强制要求，在小区有事项需要表决时，业主可以通过物业公司或业委会集体办理。我们对业委会不给办理业主一卡通并没有行政处罚手段，但建议您可通过纸质的方式决定共同管理事项。
    12、问：业主的住房为福利分房（已房改），但是产权单位以该职工已调离本单位为由，原产权单位不再支付物业费，请问：物业公司应该向谁收取物业费？住户还是原产权单位?依据是什么？
    答：没有约定的，由按房改政策出售公有住宅的单位承担。另有约定的，按照约定执行。
    13、问：我在2012年9月签订了两限房购房合同，11月办理完贷款事宜，因为房子是现房，所以开发商说房屋的物业费用从签订合同之日算起。请问：物业费是不是应该从开发商通知业主拿钥匙的日期算起？
    答：根据京发改［2005］2662号文第十五条的规定，业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。
    14、问：北京海淀区的业委会自管物业，现申请住宅维修资金，需要哪些手续？是必须有物业公司才能申请吗？
    答：申请使用住宅专项维修资金的手续请参看《北京市住宅专项维修资金管理办法》京建物[2009]836号文。不是必须由物业公司才能申请。
    15、问：我楼下装修时将前后阳台的墙私自拆除。重新吊顶，破坏了我家淋浴间地面。现出现我家淋浴间地面漏水，物业要我修理，这合理吗，有人说政府有相关文件，请解答为盼。
    答：请参阅《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令[2002]第110号）第五条和第三十三条，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

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