企业承租的厂房遇到拆迁时的法律思维

发布日期：2013-05-17 作者：超级账号5律师

新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定“房屋征收部门与被征收人……订立补偿协议”，即订立补偿协议的主体不再是原《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体，而仅是房屋的所有权人和政府两方主体。承租人被排除在拆迁法律关系之外，丧失了协议的签约权。如此规定的结果是，承租人维权的法律思维发生深刻的变化，承租人只能局限于承租法律关系的范畴，向出租人主张权利。承租人和出租人的房屋租赁法律关系是否有效，是否成立，是否继续存在，是承租人在维权时首先要考虑的问题。如下两个案例，诉讼思维不同，得到的法律后果也大相径庭。
确认之诉·确认事实租赁关系

2004年10月27日，大明公司和金如公司签订了租赁合同，约定大明公司承租金如公司的厂房，租赁期限为2004年11月26日至2008年11月25日。（分析：租赁期限超过六个月，租赁合同有书面协议，受合同法保护。）

2009年05月15日，拆迁人和金如公司签订了《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议一份》，约定拆迁人补偿金如公司补偿款4880万元，包括货币补偿、停产停业损失、设备迁移费、装潢费、未见证面积补偿等。（分析：拆迁人应当与金如公司和大明公司共同签订补偿协议，双方签订协议的做法违反了拆迁条例的规定，但实践中难以否认协议的效力；拆迁协议签订时间在租赁合同期限之外。）

2009年06月04日，大明公司向法院提起诉讼，要求确认其与金如公司存在事实租赁关系，法院经审理后确认了双方2008年11月26日至2009年04月30日之间存在着事实租赁关系。（分析：租赁协议期届满，根据《合同法》第236条的规定，双方未对租赁关系提出异议，推定原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期租赁。拆迁许可证颁发在租赁期间内。）

2009年07月06日，大明公司起诉金如公司，要求支付拆迁补偿款220万元。法院审理时认为，双方在2008年11月26日至2009年04月30日之间经生效判决确认，存在事实租赁关系，而该厂房系于2009年2月被纳入动迁范围，故大明公司作为承租人有权对系争房屋动迁后的相关拆迁补偿利益主张权利。最终判令金如公司支付大明公司拆迁补偿款约100万元。（分析：先确认租赁关系再追索动迁利益，大明公司维权手段十分有效。法院认可拆迁许可在租赁期间，则可主张动迁利益。）

本案中，大明公司首先提起了确认事实租赁关系的诉讼，然后基于租赁关系起诉主张动迁利益，取得了满意的法律后果。

未提反诉，法院判决按期限搬离

2002年05月28日，实业公司与贸易公司签订《租赁协议书》，由贸易公司承租实业公司厂房，租赁期自2002年07月01日至2005年06月30日。双方保证遇到国家征用，双方无条件服从，逐步搬走。租赁期满后，双方未签订续订协议，但贸易公司仍继续占用厂房，并继续支付了至2008年12月底的租金。（分析：租赁协议有效，期满后双方形成不定期租赁合同）

2009年初，贸易公司欲向实业公司支付第一季度租金时，遭到了实业公司的拒绝。实业公司随后发通知给贸易公司，表示该厂房已经纳入到拆迁许可证范围内，要求贸易公司接到通知后于2009年03月31日前搬离。（分析：实业公司在不定期租赁期限内，行使《合同法》第232条的随时解除权，该行为合法有效。贸易公司也应当在租赁法律关系范围内寻求解决问题的途径）

后贸易公司未搬离，实业公司起诉至法院要求贸易公司搬离。法院认为，实业公司向贸易公司发出的通知，符合合同法的规定，双方的租赁关系自通知到达时解除，贸易公司应当搬离系争房屋和场地。（分析：贸易公司未能提出反诉，要求实业公司进行补偿，丧失了维权的最佳时机。）

本案中，贸易公司如果能够积极申请政府信息公开，获知承租的厂房在2007年08月15日即已经纳入了拆迁范围内，则可以第一个案例相同的诉讼请求，向实业公司主张动迁利益。法律思维不正确，只能承受承租利益受到的损害。

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