本案中的认购书是否属于商品房买卖合同？

发布日期：2013-05-20 作者：110网律师

2010年4月，张某某的父亲以张某某的名义与某房地产公司签订房屋认购书一份，约定：张某某认购房屋一套，建筑面积114.63平方米，标准单价为5688元每平方米，标准总价为人民币652019元；付款方式为按揭付款，定金为人民币20000元。采取银行按揭付款的，签署认购书后7日内，付清首付款（含定金），并签署商品房买卖合同（首付款为房价总额与银行批复贷款之差额，贷款年限及金额最终以银行批复为准）。买方在签署商品房买卖合同后，7日内办妥银行按揭手续。3、若买方未按约定时间交付首期款或全款，卖方有权要求买方按认购总价日万分之五支付逾期付款违约金；若逾期付款超过10天，则卖方有权单方面解除认购书，没收买方预交定金，并无须事先通知买方，有权单方面将上述房产收回另行出售。张父于当日向某房地产公司交纳定金2万元，被告于同日出具收据一张，收据上载明的交款单位为“张某某”。

认购书签订后，张某某因资金原因未能在签署认购书7日内（即2010年5月5日前）付清首付款，亦未能与某房地产公司签署商品房买卖合同。后张父向某房地产公司交纳18万元，某房地产公司于同日出具收款收据一份，收款收据上载明的交款单位为“张某某”，款项名称为“交来预收房款”。后某房地产公司曾催促张某某尽快签订商品房买卖合同，审理中，张某某称在2010年因银行按揭贷款无法落实，其曾找到某房地产公司方要求退房，某房地产公司一直未答复。某房地产公司则称，张某某要求退房后，双方达成退房协议，张某某方交纳的房款留到后期房源优先选房。

另查明，2010年7月，某房地产公司与第三人签订《商品房买卖合同》，将本案争议房屋出售给第三人。2011年3月，张某某要求签订商品房买卖合同，对方某房地产公司予以拒绝。2011年7月，某房地产公司向张某某发出关于退还预收房款的函，函中载明，某房地产公司没收定金2万元，退回张某某预交款18万元。张某某遂向法院起诉，要求解除与某房地产公司之间签订的认购书、返还其购房款20万元，利息1万元，总计21万元、并赔偿其损失人民币20万元。审理中张某某向法院出具说明一份，说明中载明：认购书上的签名张某某并非其本人所签，是其父亲代签，其认可其父亲的签名，也认可认购书的内容对其产生效力。

本案争议的焦点是：本案中的认购书是否属于商品房买卖合同，本案某房地产公司应承担何种责任。

关于本案中的认购书是否属于商品房买卖合同。

本案中张父以其女张某某的名义与某房地产公司签订认购书，张某某于审理中向法院提交书面说明一份，明确对其父代签认购书的行为予以追认，故认购书对张某某产生法律效力。商品房认购协议是在商品房买卖过程中，购房人与开发商为将来订立商品房买卖合同达成的书面协议。是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中张某某、某房地产公司于2010年4月28日签订的房屋认购书，虽载明了签约双方的基本情况及房屋的基本情况（位置、面积、单价），并由某房地产公司收取20万元预收房款，但对于“交付使用条件及日期”、“装饰、设备标准承诺”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，该认购书不属于商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同。因此，对于张某某关于认购书属于商品房买卖合同的主张，要求某房地产公司赔偿已付购房款一倍即人民币20万元的诉讼请求，应不予支持。

关于本案中某房地产公司应承担何种责任的问题。

根据认购书的约定，张某某应在签署认购书7日内（即2010年5月5日前）支付首付款并签订商品房买卖合同，但张某某方未能按约在7日内支付首付款，亦未能按约在7日内签订商品房买卖合同，此时商品房买卖合同未能订立的责任在张某某方，某房地产公司方有权按照约定解除认购书，并没收定金2万元，但某房地产公司于2010年5月26日接受张某某交纳18万元预收房款的行为表明，某房地产公司方并没有选择解除合同、没收定金，而是选择继续按照认购书的约定履行，愿意将2万元定金转为购房款，欲与张某某签订商品房买卖合同，但双方未具体约定签订商品房买卖合同的日期。某房地产公司曾催促过张某某尽快签订商品房买卖合同，但张某某并未在合理的期限内与某房地产公司签订合同，而是要求退房，某房地产公司方在未将购房款退还给张某某的情况下将本案诉争房屋出售给他人，最终双方未能签订商品房买卖合同，故原、某房地产公司双方在商品房买卖合同未能订立上均存在过错。某房地产公司将本案诉争房屋出售给他人后，应将张某某预付的购房款20万元（含定金2万元）返还给张某某，但某房地产公司并没有退还，形成占用张某某资金的客观事实，因此，某房地产公司应赔偿张某某相应的利息损失，现张某某主张1万元，数额合理，应予以支持。

来源链接：//www.jsfy.gov.cn/llyj/gdjc/2013/05/14171502456.html

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