小产权房相关法律问题

1.小产权房相关法律问题的产生及原因
　　小产权房是相对于大产权房而言的，是指在农村集体所有的土地上建造的房屋。小产权房只有乡政府或村委会的盖章以证明其权属，没有国家房屋土地管理部门盖章确认，没有国家所发的产权证。
　　我国众多城市郊区，在农村小城镇建设，发展农村住宅小区规划的过程中出现的一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这种现象在农村相当普遍，是农村城镇化的一个特征。
　　产权证是买受人对房屋享有所有权的证明，也是买受人请求国家保护其房屋所有权的凭证。为什么越来越多的购房者愿意购买小产权房，究其原因主要有以下几方面：
　　第一，商品房价格高，小产权房便宜。对大多数购房者来说，当昂贵的商品房让他们望而生畏时，目光很自然的就转向了价格便宜的小产权房。再加上很多人都买，购房者也就不怕了，很多人都觉得政府不可能对这么多人的利益不管不问，法不责众。
　　第二，我国的城乡二元结构，城市与农村实行不同的房地产制度。现在城市郊区农民出租住房的现象越来越普遍。但是按照我国现行的法律规定，农民的房屋是不能出租转让的，只有城市的房屋可以流转，而农民的房屋却只能用于居住。这几年城市郊区的发展，使得当地农民意识到，出租住房的收益相当可观，集体组织经过其所在县政府合法批准后，在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，集体组织在给村民分配房屋后，将多余的房屋卖给集体组织之外的人。而且很多人愿意购买这类房屋。这一市场的客观需求使得小产权房应运而生，这一现象看起来似乎符合经济的发展。但从法律上来看，我国是不允许将房屋卖给集体组织之外的。
　　第三，与我国现有的房地产市场有关。我国房地产市场很不完善，商品房价格让老百姓承受不起，经济适用房很难买到，廉租房制度又没有完全建立起来。
　　2.购买小产权房的法律风险
　　上面的诸多原因使得购房者冒险买小产权房，那么购买小产权房到底在代写论文法律上有什么风险，主要有以下风险：第一，买受人不能取得房屋所有权证。房屋所有权证是房屋所有人对房屋取得所有权的凭证。买受人所取得的产权，是不受法律保护的。假如乡政府或村委会反悔，要收回房屋，买受人只能要求返还房屋价款。
　　第二，政府对小产权房的开发商缺乏监管。如果是在预售房屋的情况下，购房者对开发商的资信状况无法了解。完全有可能出现如果交付了部分房款后，房屋的工程进行不下去，出现烂屋楼。这个时候购房者的权利将会受到很大的损害。
　　第三，小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护。由于小产权房没有在房管部门备案，不在政府职能部门的统一管理范围内，那么“业主”在使用小产权房的过程中遇到建筑质量问题、公共设施维护问题、物业管理问题等等，连投诉的渠道都没有，可能陷入到与开发商不断交涉的拉锯战中。
　　第四，小产权房在使用中如果遇到国家征收，买受人很难得到相应的拆迁补偿。
　　如果小产权房是集体组织未取得任何批准手续，擅自在自有的农用地上修建的违章建筑，在这种情况下无法得到任何补偿，因为房屋本来就是违法建筑。
　　第五，房屋转让困难。虽然购买小产权房的人大多数都是为了自己居住，但是现代人口流动性的加大，日常生活的风险性质，购房者难免不会转让房屋。如果转让的话，只有小产权的证明，很难有人愿意接手这样的房屋。
　　3.小产权房相关法律问题的应对
　　小产权房是在市场经济中产生的现象，一定的现象总反应了一定的问题。小产权房问题的实质就是我国的集体土地使用权要不要上市流转。土地问题是一个敏感的问题，因为它关系到这么多人的吃饭问题。温家宝总理在其政府工作报告中提出对于“农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度”。
　　中国的集体土地利用率很低，小产权的出现，是一种向“他物权”过渡的迹象，也是必然的、迟早的发展方向。随着中国经济的快速发展，特别是成渝两地成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后，有七、八千万的农村人口，农村大量的人力资源、天然资源（包括土地资源）必然要利用起来。所以，政府应该让农村土地在法律框架下，最大限度地流通起来。
　　笔者认为在集体土地使用权流转过程中以下两个方面不可忽视：
　　第一，规划问题。《中华人民共和国土地管理法》第17和22条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。“城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。”
　　根据上述法律的规定在确保本行政区域内耕地总量不减少的情况下，统筹规划建设用地和农用地，加强村庄、集镇建设用地规划，提高土地利用率。非经法定程序，村庄、集镇建设用地规划不得变更。对规划内的像高中产良田、粮棉油生产基地、基本农田之类的集体土地，应该严格对其保护，真正建立起触碰不得的红线规则；而对于宅基地、荒山、荒地、改造增产意义不大的劣质田地等，可以考虑在法律上授予作为集体土地所有者的农村集体经济组织或村民委员会一定的灵活经营空间，这样既可以增加土地供给，又可以有效提高农民的收入，加快农村住宅小区化的目标。
　　第二，国家征收。按现行法律规定，农民集体所有土地，法律规定除农业生产外，只能用于兴办乡镇企业和村民建设住宅或乡村公共设施和公益事业。所以，开发商为城镇居民开发住房是违法的。在农村城镇化发展中，开发商要严格按照各项法律法规和土地利用规划的规定，将集体的土地依法征收为国有土地，这样城镇居民才能取得住房的全部合法权利。
　　客观分析，大部分购买小产权房的人并不是盲目的，主要还是取决与自己的收入水平和实际需要，很多购房者是在城里买不起房子，才到郊区去买房的。小产权未来到底如何发展还是看购房者的态度。面对小产权房问题不能简单的禁止或支持。