团体法视角下业主对公共物业财产权利的性质之反思

【学科分类】物权
【出处】《法学家》2013年第2期
【摘要】业主共有权的性质素有争议，考察现行共有类型的历史沿革及制度意旨却发现，共有制度不足以调整业主对于公共物业财产的权利义务关系。原因在于大陆法系中的共有制度以个人法为基石，而业主对于公共物业财产的权利义务关系亟需从团体法的角度加以规范。总有制度是日尔曼历史上存在的团体物权关系的典型，考察其内涵、源起、衰落以及两大法系对其的扬弃，并结合我国现行立法体系及实践需要，可以得出的启示是：立法应当从团体的角度规范业主对于公共物业财产的权利义务关系，业主对于公共物业财产的权利并非个人法语境下的共有权，而应当是团体法语境下的成员权。成员权的属性体现在业主行使对公共物业财产的权利时，应当遵循团体法的规则。
【关键词】业主共有权；个人法；团体法；业主成员权
【写作年份】2013年


【正文】

近代以来，随着结社自由原则的确立、资源的日益稀缺以及经济规模化的发展，各种类型的团 体在商事、劳工、住宅、社会福利等领域扮演着日益重要的角色。这些团体中的财产关系在实践中 亟待规范，但运用现行物权制度调整起来却力不从心。对于合伙财产、信托财产、[1]宗祠财产、[2]农民专业合作社财产[3]等团体中的财产，人们对其性质以及相关主体的权利义务关系存在着较大争 议，直接影响了此类财产功能的最大化发挥。

这种现象反映了大陆法系物权制度在调整团体性财产关系时的先天性不足，“以大陆法系的所 有权理论去分析所有的财产权关系……，所有权失灵现象时有发生。”[4]近代大陆法系国家为废除 封建制度、适应商品经济的发展，强调在物的支配关系中摆脱身份的束缚，因此对罗马法思想加以 继受，将其作为物权法制的精髓。但应简单商品经济而生的罗马法，为确保物的流通性，保证权利 人对于物的全面支配力，奉行绝对所有权观念，以个人主义为其基石。针对团体中的财产关系，罗 马法用共有制度加以调整，但即使是共有制度也仍然秉持个人主义的观念，共有人对共有物的随时 分割请求权的制度设计可见一斑。与罗马法重视对物的支配不同，日耳曼法重视对物的利用，个别 的利用权是独立的权利，物权具有团体性、社会性特征。[5]相对于罗马法的个人主义，日耳曼法以 团体主义为核心，即以互相协助、互相生产为目的，以总体之完成为目标。总有、合有等团体中的 共有类型，都源于日耳曼法。但近代大陆法系各国对于此类适用于团体中的物权制度，往往不加规 定或有意忽略。尽管一物一权、所有权的全面性等其他物权制度尝试与团体法中的物权制度相配 合，但此种无奈之举却将继受大陆法系的我国物权法制在面对各种团体财产关系时带入了尴尬 境地。

尽管《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第70条确认了业主对于区分所有建筑 中共有部分的物权，但在业主人数众多的区分所有建筑中，以个人法为基石的共有制度在调整业主 间对公共物业的财产关系上，显得力不从心。下文将对业主共有权的性质进行反思，尝试着在团体 法视野下建构业主对公共物业的财产权制度，以解决其在理论上和实践中的诸多问题。

一、业主对公共物业财产权利的物权法定位及理论困境

在区分所有建筑中，存在大量的公共物业财产，包括土地、地基、外墙、梁柱、出入通道等建 筑公共部位以及照明、安保、健身等配套公用设施。公共物业财产是专有部分功能得以正常发挥的 基础，业主对于其必须享有相应的财产权利。

（一）物权法的定位：物权框架下共有权的微调整

《物权法》第70条在建筑物区分所有权的立法定义中，以“对专有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的权利”的表述，赋予了业主对于公共物业财产的权利。通说认为，《物权法》第70 条采取了“三元论”的观点，[6]即立法在建筑物区分所有权的构成中，将业主对公共物业财产的权 利区分为共有权和共同事务的管理权。对此，一些学者进行了分析，认为区分规定的原因主要有 两点：

一是财产权性质的共有权不足以涵盖共同管理事务的范围。除了对财产的管理外，共同管理的 对象中还包含公共事务和共同生活等，其中涉及表决、选举的权利，关系到基层民主的实现，因 此，共同管理权不能为私法上的物权所涵盖。[7]对于这一原因，笔者认为有值得商榷之处：实践 中，小区中的共同事务可能涵盖财产、政治、文化、社会等多个领域，但业主能够依据建筑物区分所有权共同管理的事务，只能是与公共物业财产的管理、利用有关的事务。在共同管理的权利基 础、管理组织以及管理方式上，该类财产事务与其他领域的事务有着本质区别。[8]因此，对该类事 务的管理权并非不能为财产权所涵盖。

二是共有制度不足以应对区分所有建筑物中共同事务的管理。“各区分所有权人为管理相互间 的共同事务而不得不组成一团体组织，并借该团体组织的力量共同管理共同事务，以维持区分所有 权人共同关系的存在。因此，如仅依民法一般共有的法理处理这类复杂关系，将远不足以因应。”[9] 在区分所有建筑中，业主人数众多，在对公共物业财产的权利行使中，需要彼此间的合作与妥协。 将共同管理权独立于共有权之外单独规定，反映了业主对公共物业财产的权利与传统共有权有所区 别，笔者也赞同这正是立法区分规定的原因。

综上，基于业主在公共物业财产权利行使中的团体性，现行立法在传统物权的框架中，以在共 有权之外单独规定共同管理权的方式，尽量赋予业主全面的立法保护。然而，源自大陆法系的我国 物权法制有其自成体系的理论基础，这种“头疼医头”的做法，使得业主公共物业财产权制度存在 理论上的矛盾，实践中的具体可操作性也因此而大打折扣。

（二）理论困境之一：共同管理权与物权的冲突

“三元论”体现了立法者为尽可能全面保护业主权利所作出的努力，[10]但将共有权和共同管理 权并列规定的问题在于：

一是在理论上造成了业主共有权的虚化。管理是所有权的重要实现途径，包含在对所有物的使 用、收益、处分等具体权能中。当所有权主体为复数人时，权利的内容必然涵盖对共有物的共同管 理。很难想象被剥离共同管理权后的共有权人，如何实现其共有权的具体权能？因此，将共同管理 权剥离出后，共有权就失去了其支配权的权利属性。

二是产生了对共同管理权与建筑物区分所有权相容性的疑问。在我国立法中，共同管理权并非 一种独立的权利类型。通说认为，建筑物区分所有权中的共同管理权在性质上属于成员权。尽管在 既有的民法理论体系中，成员权未能像债权、物权般具有完整的理论基础，但一般认为，成员权是 成员对于团体的权利义务，以成员资格为其前提，既有财产内容也有非财产内容，既包括权利也包 括义务。[11]因此，在权利的内容、支配性、排他性上，成员权与所有权均存在本质区别。将成员权 性质的共同管理权与共有权并列规定，作为建筑物区分所有权的基本构成，产生了相容性上的问 题，“在‘业主的建筑物区分所有权’概念中嵌入所谓的成员权这种‘人法性要素’，使所有权的概 念‘物法性要素’统一性受到侵蚀，有使‘业主的建筑物区分所有权’概念游离于‘物权范畴’之 外的危险。”[12]

（三）理论困境之二：共有权类型皆不能适用于业主共有权

根据共有人内部权利义务关系的不同，《物权法》第93条把共有划分为按份共有和共同共有，但这两类共有都不能准确地适用于业主共有权。学界对此也有“按份共有说”、[13]“共同共有 说”、[14]“特殊共有说”[15]等不同的观点。然而，考察各种类型共有的制度意旨可以得知，业主内部 就共有财产的权利义务分配，并非共有制度所能解决的。

1．以个人主义为基石的按份共有不符合业主共有的实际。考察按份共有的历史沿革以及现行 立法制度设计可知，按份共有以个人主义为基石。周枏教授指出，我国立法中的“按份共有”源自 罗马法中的共有制度。[16]罗马法上的共有具有浓厚的个人主义色彩，其主体间相互结合的纽带很脆 弱。罗马法谚：“共有乃纷争之母”（communio mater rixarum）,罗马人排斥共有现象的存在，制 度设计上尽量使共有人不受他人约束，并使共有关系易于消灭。[17]“当多数人共有一物时，此多数 人，固因共同所有之理由，互受节制，但皆于其标的物上，有其特殊之应有部分”，“各共有人可以 自由处分其应有部分，可以随时请求共有物的分割，因此约定共有关系永续的无效。”[18]德、日、 瑞士等国民法上的共有，正是对罗马法中共有制度的继受：第一，共有人的权利虽然比一般所有权 有所限缩，但仍然全面享有使用收益处分等所有权全部的权能。第二，共有人对共有物有明显的应 有部分；第三，共有人原则上得自由请求分割，并得自由处分其应有部分。[19]在台湾地区《民法》 和我国《物权法》中，这种类型的共有被赋予了不同的名称：“分别共有”和“按份共有”。

考察得知，按份共有以个人主义为基石，不符合业主共有的实际，二者区别如下：

第一，按份共有人之间团体关系松散，而业主间就共有部分所形成的团体关系具有稳定性。按 份共有人享有随时分割请求权，按份共有关系随时可能因为共有人请求分割共有物或转让自己的应 有份而解散；而区分所有建筑中的共有部分不能分割，以维护区分所有建筑功能的正常发挥，因此 业主团体关系具有稳定性。

第二，立法强调按份共有人对财产的支配权，而业主共有权的行使不能完全根据持有份决定。 除另有约定外，按份共有人按应有份比例分配对物的使用收益权、管理费用、因物产生的对外债权 债务以及对物的处分权；而业主共有权的行使中，双重表决权制度、大业主表决权限制制度等对持 有份比例在表决中的作用进行了限制。此外，小区中的共有财产具有“准公共物品”的特性，[20]业 主对其享有的平等的合理使用权，并非完全根据持有份决定其使用权利的大小。

2．以身份关系为基础的共同共有不符合业主共有的本质。从历史渊源和现行立法的制度意旨 上看，共同共有是对团体财产关系的调整。通说认为，共同共有源于日耳曼法中的“合有”。按日 耳曼家族法，遗产是独立的特别财产，属于继承人全体所有，继承人不得分割遗产，彼此间形成了 稳定的团体关系，共享继承财产。[21]比较法上，各国关于共有制度的立法模式有较大的差别，立法 明确规定共同共有的，仅见于台湾地区民法中的“公同共有”：公同共有者，乃依法律规定、习惯或法律行为成一公同关系之数人，基于公同关系共享一物之所有权。公同共有之成立基础在于公同 关系。[22]

但就实践而言，共同共有仅适用于成员间有特殊身份关系的团体。其原因在于：共同共有人对 共有物的使用收益没有份额，且对物的处分要求成员全体同意，这违背了物的财产本质，不符合财 产利用的规律，无法满足对共有物利用效益最大化的需求。因此，除了夫妻、家庭、继承等成员之 间有特殊身份的共有关系外，共同共有在实践中几乎无适用空间。特别是在传统理论中，一般认为 合伙人之间的财产关系属于共同共有，但由于追求合伙财产的利用效益最大化，各国立法对于合伙 财产关系所做的特殊规定，使得其共同共有的特征也逐渐削弱了。[23]

共同共有人为维持身份关系而共有财产，而业主间没有特殊的身份关系，仅因为共同使用财产 而结成团体关系。二者区别如下：

第一，权利义务的分配是否有份额不同。对共同共有，立法强调共有人的地位平等，共有人不 论份额大小，平等享有承担对共有物的权利义务；而对业主共有，立法则重在尊重、保护业主的财 产权利，持有份比例是确定业主权利义务范围的重要依据。由于房价中包含了按持有份比例计算的 公共部分分摊面积的价格，按持有份确定业主的权利义务，是对其财产权利的尊重。

第二，共同事务的决定是否需权利人的一致同意不同。共同共有中，共有人共同决定团体事 务，共同共有财产的处分需要全体成员的同意；而业主人数众多，要取得全体业主的一致同意是不 现实的，必须建立高效率的决议机制，即多数决，只要一定比例的通过即可处分共有财产。

这些规则表明，共同共有的制度设计重在保护共有人的平等地位，为共有人间身份关系的维持 提供稳定的财产基础，较少考虑共有财产的利用效率。而业主共有权的行使以共有财产的最大化利 用为根本目的，其规则设计必须体现财产利用的规律，因此共同共有与业主共有的本质不符，共同 共有制度不能合理分配业主间的权利义务。

二、成因分析：个人主义基石的传统物权与 团体性的公共物业财产权之差异

（一）业主对公共物业财产的权利是团体性的财产权

公共物业财产的客观实际，决定了业主对于其所享有的权利是团体性的财产权：第一，权利主 体的复数性。存在复数所有权人是区分所有建筑和传统建筑的本质区别。因此，业主的公共物业财 产权只能在团体关系中实现。第二，权利客体的非独立性。公共物业财产是区分所有建筑物的必要 组成部分，只要区分所有建筑存在，公共物业财产就不能分割。因此，公共物业财产权的团体性是 恒久的，业主间出现分歧时只能让步与妥协，而无法请求分割以结束团体关系。第三，权利实现的 组织性。由于业主人数众多，要有效实现其对于公共物业财产的管理、处分权能，就需要通过特定的组织、遵循特定的程序，由业主团体作出决定并执行。

（二）包括共有在内的传统物权制度以个人主义为基石

建立在简单商品经济之上的罗马法物权制度，为确保物的流通性，以个人主义为基石，以确保 个人对财产的绝对支配为原则。包括共有在内的我国所有权制度，延续了大陆法系国家的传统，继 受了罗马法的个人主义精神，在制度设计上具有以下特征：第一，主体为个体是所有权的适用模 型。能成为所有权人的是自然人和法人，法人以外的团体不能成为所有权人，从而满足了在商品交 换中权利义务关系简单化的要求。第二，客体为独立物是所有权制度的逻辑起点。物的组成部分、 集合财产上一般不存在所有权。客体为独立物，满足了在商品交换中对所有权人权利边界清晰的要 求。第三，权利行使中的自由。在以“经济人”作为预设的主体前提下，所有权的行使中奉行个人 意志至上原则，国家公权力原则上不得干预所有权人的权利自由。

就共有权而言，尽管其调整对象为复数人财产关系，但所有权制度中所蕴含的个人主义精神的 制度设计同样体现在共有制度中：第一，就主体而言，虽然共有权中多数人共有一物，但在就共有 权行使的外部关系中，权利义务主体仍然是各共有人自己；第二，就客体而言，共有权的客体也为 独立物，因此存在着共有人间得以随时结束共有关系、共有物向个人物转化的现实基础；第三，就 权利行使而言，共有人之间如何行使对共有物的权利，通常以契约的方式加以约定，对于共有人之 间的纠纷，原则上采取司法不干涉主义。

正是由于其所具有的个人主义色彩，在调整复数人间的财产归属关系时，共有不是一种高效率 的制度，共有人间常因共有财产的管理不善、养护不力、责任不清而频发纠纷，最终不得已而分割 共有财产以结束共有关系。

（三）以个人主义为基石的传统物权与团体性的公共物业财产权有本质区别

1．制度基础不同。传统物权以商品交换机制为其制度基础，而公共物业财产权以组织机制为 其实现基础。传统物权制度建立在商品经济之上，以激励主体的财富创造活动、并保障物的顺利交 换流转为目的。权利主体、客体以及内容的明晰，权利行使中的自由等，这些具体的制度设计处处 体现出商品交换机制的要求。而公共物业财产权制度以实现公共物业财产功能最大化为目的，一方 面，在业主内部，财产主要以使用为目的，在人数众多的利益主体之间，组织机制代替交换机制是 解决内部纠纷、实现财产功能最大化的必然选择；另一方面，尽管公共物业财产有时也会面临外部 交易的需要，但与传统商品相比，其特殊性在于交易一方涉及众多利益主体，这也是单个“经济 人”模型的传统交换机制所无法解决的。

2．制度理念不同。传统物权制度以尊重物权人的财产权为理念，而公共物业财产权要以保证 效率、公平为理念。传统物权制度，以个人法为基石，强调权利人对于财产的绝对支配，凸显对权 利人财产自由的保护；而区分所有建筑中，由于业主团体具有恒久性，要在人数众多的业主中充分 实现其对于公共物业财产的权利，首先要面对的是业主间意志和利益的冲突解决。要最大化的发挥 公共物业部分的使用功能，就不能像传统物权制度那样凸显个人主义，而是应当从团体法的角度， 在设计业主的权利义务关系时以保证效率和公平为理念，业主的个人财产自由的绝对性要受到 限制。

综上，建立在简单商品经济基础上的传统物权制度，以保证物的顺利交换流转为目的，以尊重 物权人的财产权为理念，是以确保个人对物的绝对支配为基本原则而建立起来的法律规范体系，体 现了以个人法为其立法基石。而区分所有建筑中，由于公共物业部分的不可分割，且业主人数众多，要最大化的发挥公共物业财产的使用收益功能，就必须从团体法的角度规范业主对于该部分的 权利义务关系，以个人法为基石的传统物权制度不适用于业主团体内部的财产关系。

三、团体财产关系的历史考察与启示： 总有制度的源起、衰落与继受

考察法制史上曾经存在过的团体财产制度，研究其制度设计、源起衰落，对是否应当从团体角 度建立以及如何建立公共物业财产权制度，应不无裨益。

（一）总有制度的内涵及现实意义

总有是法制史上一种典型的团体财产关系，日耳曼村落共同体即是其代表。村民因为对土地、 森林、水流等自然资源的共同使用而结成被称为马克（Markgenossenschaft）的团体，马克团体以 及马克成员对于自然资源共同所有的方式即为学说所称的“总有”。总有制度对欧洲中世纪以后的 团体影响很大。“以后的一切同业公会，都是按照马尔克公社的样子建立起来的，首先就是城市的 行会，它的规章制度不过是马尔克公社的规章制度在享有特权的手工业上而不是在一定的土地面积 上的应用。整个组织的中心点，是每个成员都同等地分享那些对全体来说都有保证的特权和 利益。”[24]

1．总有的具体制度设计。总有是典型的共同所有的方式，需要注意的是，此处所言的“共同 所有”仅用以表达复数人对特定财产的共同支配关系，并非现代法意义上的共有。总有中，在构成 总有财产的土地、森林、水流之上，不存在现代法意义上的具有全面支配力的所有权。具体内容表 现为：

第一，总有财产的利用权归属于村民个人，而管理处分权归属于由村民组成的团体。村民基于 团体成员的身份有权使用总有地，但对于总有财产的买卖、赠与、质押等行为，只能由村民集结成 团体，通过决议实施，即不是由成员个人而是由团体享有处分权；

第二，在同一土地上存在村民复数的土地利用权，彼此间行使权利时受到他人权利的制约，因 此构成所谓“量的分割”。成员在利用总有地时如违反团体规则，团体得以向其提出停止行为、赔 偿损害的请求；当该行为妨害其他成员行使利用权时，其他成员也可基于自己的利用权提出请求。 针对第三人的侵害行为，团体可以以团体名义提出请求，而成员也可以自己的利用权受到侵害为由 独立提出请求；[25]

第三，由村民组成的马克团体，具有法律主体的地位，但并非我国现行法意义上的法人。马克 团体由村民集结而成，尽管对总有地的管理处分权由团体享有，但村民仍然对总有地具有使用收益 的权利。[26]

2．总有对当代财产制度的启示。在当前经济生活的各个领域中，团体化现象日益增多，总有 制度中体现出的法律精神和制度设计，对于理解合伙、宗祠、农民专业化合作社等复数人间的财产关系、在现行立法体系中确立合理的团体财产制度，具有借鉴意义：

第一，总有体现了财产权制度上的团体主体化思想。在复数人共同支配同一财产的场合，就财 产的管理处分而言，将分散的个人作为权利义务的主体，将会带来财产管理利用效率低下的问题， 总有将分散的复数人组织成法律上单一的主体，并赋予其管理处分的权利，使得财产的运用具有更 高的效率。当然，这种由复数人组成的团体与当代立法中具有独立性的法人不同，其与团体成员在 财产权利以及责任上并没有完全分离。

第二，总有体现了分割财产权利的思想。一方面，为了满足效率原则的要求，复数人组织成为 法律上的单一主体，并享有对财产的管理处分权；另一方面，确保成员对于财产的使用收益，仍然 是复数人之间财产关系的根本目的，总有确立了成员对团体财产享有使用收益的权利。因此，与后 世发展起来的所有权制度不同，总有财产上并不存在绝对的、完整的、支配性的权利，而是根据实 际需要将对财产的不同内容的权利分割给不同的主体享有。这种分割财产权利的作法，对于以运用 财产为成立目的的团体有着借鉴意义。

第三，总有体现了复数人财产关系中的组织化思想。早期的总有中，往往根据习惯处理团体内 部的权利义务关系，而后期的总有制度则体现了一定的组织化思想，具体表现为：一是团体规约的 出现，团体成员必须遵守规约；二是除了一致决外，团体事务的决定开始采取多数决的方法；三是 团体内部意思决定机关、执行机关的形成。[27]这也印证了，“一旦偏离单数主体的模式，财产权最 初的归属模式就要加入一定的组织的因素。”[28]

（二）两大法系对总有制度的继受及对我国立法的启示

1．大陆法系物权法制中总有制度的衰落。一方面，随着贵族势力对村落的渗入，原本属于村 落总有的土地逐渐被贵族个人取得，从而转化为个人所有；另一方面，15、 16世纪后，交通便利、 商业发达，村落人口流动性加快，村落事务日益繁杂，和其成员在人格、财产上没有完全分割的村 民团体无法适应成员人数多、流动性大、利害关系对立的实践，因此村民团体逐渐向组织性更强的 法人演变，总有财产也随之转化为法人所有财产。

通说认为，日本民法中的“入会权”的性质即为总有。考察日本的人会权制度，可以得知，入 会权的管理处分权主体为住民部落，即学理上所称入会集团。该集团是各入会权人形成的共同体， 不具有独立的法人人格。入会人对于入会地具有使用收益权，早期入会人不具有持份权，但随着商 品经济的发展、以及农村结构的变化，入会人对入会地的利用形态出现了多样化的趋势，团体自行 或出租给第三人利用、将受益分配给入会权人，或是由入会人对入会地按照持份比例分割利用等 等。后来随着商品经济和所有权制度的发展，村落的土地多转化为国有、法人所有或个人所有，使 得入会权制度逐渐式微。[29]

2．英美法系财产法制中对总有的继受。首先需要指出的是，英美法规范土地的归属，使用estate一词，其内涵、变动、效力不同于大陆法系的不动产所有权，表现在：第一，estate不具有支 配性，不强调对物的实际控制，基于身份而取得的对土地的利益也属于estate;[30]第二，estate不具有排他性，使用人可基于实际需要把对于土地的权利从质、量、时间、空间加以分割，实践中， 所有权的类型有完整所有权、分时所有权、附条件所有权、将来所有权等等。使用人可根据需要自 由创设各种对土地的权利，没有大陆法上物权法定原则的限制；[31]第三，estate的变动与不动产登 记并无必然联系。美国各州都有自己的不动产登记法，但登记的效力存有很大差异，比如在一物二 卖的场合，有些州以登记人作为权利取得人，而有些州则以善意人作为权利取得人。[32]总之，estate 虽是对于土地的权利，但英美法中素无物权与债权的划分，其不像大陆法系物权那样必然具有支配 性，更不像所有权那样具有全面的支配性，因此在一个不动产上可以同时并存若干个estate。

正是由于英美法中财产权的特点，决定了英美法系对于团体中的财产关系，能够采取灵活的作 法，从而达到总有的效果，此即为所谓“双重所有权”现象。由于各种estate都不具有全面支配力， 在同一财产上可以根据需要并存，所以在需要保障团体的管理处分权和成员的使用收益权时，英美法 可以直接赋予团体和成员个人以相应的具有部分支配性的权利。该种思想在区分所有建筑立法中有具 体表现，比如在香港地区，根据香港1993年颁布的《建筑物管理条例》第16条的规定，业主团体被 赋予法人资格，享有建筑物公用部分的对外管理、处分权利，而业主个人则享有对公用部分的的使用 收益权；再比如根据美国《统一共同所有权法》（Uniform Common Interest Ownership Act）[33]第3章 102条的规定，区分所有权人大会作为业主团体，享有管理公共物业的使用、维护、改造；对其转让、 出租设定地役权，向业主收取公共费用，对外签订合同等对公共物业财产管理、处分的权利。[34]而根 据该法第1章103条的规定，业主个人则享有对公共物业财产合理使用的权利。

3．对我国现代物权立法的启示。考察总有在大陆法系中的衰落及英美法系中的继受历史，可 以得出的启示是：

第一，确立团体财产制度是当代财产关系的需求。财产除了用以交换流通外，还具有使用收益 的功能，伴随着现代社会中团体化现象的发展，复数人对于团体财产的支配需求客观存在，确立团 体财产制度、对复数人间财产关系加以调整的需求越发强烈。英美法系中的财产权制度不同于大陆 法系的物权，针对实践中存在的团体化现象，能够灵活的对总有的制度设计加以继受；而近代大陆 法系为适应商品经济的发展、保障所有人对于物的绝对支配力，抛弃了总有中的法律思想，确立了 具有支配性的物权制度，但却使得实践中的团体财产关系成为立法调整的难点。

第二，在传统物权体系中难以确立团体财产制度。以个人法为基石的物权法制使得大陆法系各 国在面临团体财产关系时，陷入了制度运转不灵的尴尬境地。比如，德国在2006年对1951年《住 宅所有权和长期居住权法典》进行了修订，[35]赋予了业主团体对共有部分管理处分的权利，同时仍 然强调除此之外的权利仍然为业主个人享有。这虽然是一种面对实践需要的灵活的立法，却不得不面对以下问题：业主团体与业主个人享有的权利性质是什么？公共部分的所有权主体究竟是业主团 体还是业主个人？本属于所有权部分内容的权能分属于业主团体和业主个人享有，是否违反大陆法 系的“一物一权原则”？英美法由于没有采取具有全面支配力的所有权的概念，就能相对很好的处 理这个问题。业主团体与业主个人分别享有不同内容的财产权，凭借权利契约和登记制度获得相应 的支配力。

第三，团体财产权利制度的构建应摆脱传统物权的思路。我国的财产权制度源于大陆法系，支 配性是物权区别于债权的主要特征。在该体系内，如何确立团体与团体成员个人对于团体财产享有 不同内容的支配权？一种可能性的方案是，赋予团体与成员个人以不同内容的物权，即团体享有所 有权，而成员个人享有用益物权。但该思路的问题在于，既然赋予了团体成员以用益物权，就意味 着只要团体存在、没有解散之前，成员对于团体财产使用收益的权利就具有恒久性。而这种恒久存 在的用益物权将使得团体的所有权被虚化。赋予团体以所有权，其目的在于赋予其对于团体财产管 理处分的权利，如果团体成员个人享有的用益物权具有恒久性，团体则既不能对团体财产进行事实 上的处分管理，也不可能真正实现法律上的处分。这种方案之所以难以成立，其根本原因仍然在于 传统物权制度的个人主义特征。在团体财产关系中，为实现团体和个人对于财产享有不同内容的支 配权利，就必须摆脱个人法的视角，转向团体法的视角。“物权和债权揭示了彼此独立的私法人之 间的财产关系，它适合于表示私法人在个人法语境下的权利，却难以周延地解释团体法语境下的成 员权利。”[36]

四、团体法视角下的财产权结构：传统物权 转型为团体权利与团体成员的成员权

随着结社自由原则的确立、资源的日益稀缺以及经济规模化的发展，各种类型的团体在商事、 劳工、住宅、社会福利等领域扮演着日益重要的角色。虽然团体法的概念尚未形成通说，但根据研 究者的观点，团体法是针对团体存在的客观现象，是针对以个人法为基石而不能有效运用于团体内 外部关系的传统民法所提出的一种新的民法理论研究方法，以期在其指导下建立起与团体现象相符 的法学理论和法律规范。[37]

在团体法上，团体与团体成员是不同层次的主体。团体成员作为个体的自然人，当然具有主体 性，但团体本身也应当是一个主体。其理由在于：一是团体通过组织化的治理方式，克服了个人主 义至上所带来的冲突，以及契约方式下权利义务实现的高成本，以集体行动的方式克服了成员个体 参与民事活动的效率低下；二是团体以单一独立主体的方式与第三人进行交易，并以相对独立的责 任承担方式为保障，降低了第三人的交易成本及交易风险。伴随着团体与团体成员主体资格的分 离，在团体财产上存在的传统物权也应当进行相应的转化。

（一）传统物权转化为团体权利

团体权利是团体作为整体在对外民事活动中对于团体财产享有的权利。在传统民法中，物权属 于自然人或者法人，但总是归属为个体所有，共有只是临时存在的状态，随时可能因为共有人行使分割请求权而归于消灭。然而在团体中，由于团体成员人数众多，将财产的权利义务归属于分散的 个人，将会导致对公共财产的管理运用效率低下的问题，一方面增加了第三人就公共财产进行交易 的成本，另一方面可能出现“搭便车”的现象，无人真正过问公共财产的管理。因此，在团体对外 的民事活动中赋予其就公共财产管理处分的权利，一方面是效率原则在公共财产管理上的体现，另 一方面也是个人集结成为团体的目的所在。但需要指出，赋予团体的这种管理处分的权利与传统所 有权有所不同，表现在该种团体权利并不具有全面的支配力，其范围应当与成立团体的目的一致。 例如，在区分所有建筑中，保证公共物业能最大化地满足业主使用收益，是业主团体存在的目的， 因此各国立法虽然赋予业主团体对公共物业财产享有管理处分的权利，但收益使用的权利仍然应当 为业主享有。因此，从管理处分权的角度来说，在对外的民事活动中，团体是法律上的所有人，能 够以自己的名义从事民事活动，但这种所有权毕竟与传统的所有权有所区别，并不具备像传统所有 权那样绝对的、全面的支配力。[38]

（二）团体成员享有的传统物权转化为成员权

成员权是团体成员基于其成员身份在与团体的法律关系中享有的权利义务。作为团体中的权 利，成员权的行使应当遵循团体法的规则，具体表现为：

1．成员权不能是对财产的所有权。所有权的最大特点的在于权利人对于物的支配力，而个人 将财产投人团体中后，如果再继续保持个人对于财产的全面支配的话，将使得团体无法作为整体管 理运用财产，集结团体的目的就此落空。因此，个人将财产投入到团体后，其对于财产的物权应当 转化为其他性质的财产权利，即成员权。成员权的特点在于，成员享有的对于团体财产的权利，仅 是传统所有权内容的一部分，在不同团体中有不同表现。在公司中，表现为收益分配请求权、表决 权、账簿查阅权等等；在区分所有建筑中，表现为对公共物业财产的合理使用权、在业主团体行动 中的表决权等。

2．成员权的内容具有复合性。一方面，成员权由多种性质的具体权利构成，主要分为集体权 利和个人权利。前者指成员为团体整体利益行使的权利，主要表现为参加团体决议表决的权利、要 求团体机关公布相关管理信息的权利等；后者指成员为自己利益行使的权利，如公司股东要求分红 的权利、业主合理使用公共物业财产的权利。在目的不同的团体中，成员权的内容也有所不同，不 可一概而论。比如，在公司中，股东成员权的内容主要围绕着经营决策和收益分配而展开，而在区 分所有建筑中，业主对于公共物业财产的使用是其主要的成员权。另一方面，成员权中还包括成员 需承担的义务。作为“书写人民权利的圣经”，权利是民法的核心，尽管传统物权会受到一定的限 制，但其本质仍然表现为权利人的行为自由。而成员权虽然名为权利，却是权利和义务的综合体， 由于团体目标的实现依赖于团体成员的集体行动，因此成员履行对团体的义务是其享有权利的 前提。

3．成员权的内容由团体自治决定。对于私益性团体而言，团体内部的事务一般仅关系到成员 的利益，与团体之外的公共利益没有直接关系，因此团体中权利义务关系的安排要遵循私法自治原 则。具体到成员权的内容和行使方式上，也应当尊重全体成员的意愿，即由团体自治决定。

4．立法对成员权的行使加以适度干预。团体行为具有易背离公平原则的天然倾向，原因在于团体意志的形成机制。出于效率目标的需要，团体决议通常采用多数决的方式。多数决又分为“资 本多数决”和“人头多数决”两种，前者重在保护成员的财产利益，后者体现了对每个成员的尊 重。无论是哪种方式的多数决，都有可能产生对少数成员的利益损害。

个人之所以牺牲其意志自由、财产自由，换取加入团体的资格，原因在于在团体中能实现其特 定追求，而成员权则是实现手段。成员权的内容与行使本属于团体内部事务，属于团体成员自治的 领域，但由于团体行为具有上述缺陷，成员权也有可能被剥夺或侵害，因此立法应当在尊重团体自 治的基础上，对成员权的设置进行适度的干预：一是强制规定团体成员的固有成员权。所谓固有成 员权，是个人之所以加入团体所必须享有的权利，由成立团体的目的所决定。不同的团体具有不同 的成立目的，其成员则享有不同的固有成员权。比如，投资盈利是个人加入公司成为股东的最根本 目的，因此在股权的“权利束”中，股息红利分配请求权是股东一般应当享有的固有成员权。在农 村集体所有关系中，该种所有方式承担着保障集体成员安身立命的功能，对集体所有的生产生活资 料享有使用收益的权利，是该类团体成员的固有成员权。二是对于针对决定成员权内容的团体决 议，立法根据该类成员权的重要性，可规定对其采取“一致决”的通过方式。三是针对团体决议可 能出现的侵害成员权的不公平情形，确立司法公权力的效力审查机制。

五、业主对于公共物业财产的权利：团体法视角下的成员权

（一）公共物业财产之上权利的分配

1．业主团体对于公共物业财产享有法律上的所有权。现行共有制度把共有部分归属于业主共 同所有，其权利义务主体仍然是业主个人，在实践中导致了交易成本增加，履约成本过高以及管理 效率低下等问题。具体表现为业主拖欠物业费现象严重、[39]小区公共物业财产无人过问、收益多被 开发商或物业公司侵占、[40]第三人难以就共有财产达成交易等等。在比较法上，为了简化区分所有 住宅的管理、增强业主团体的行为能力和提高区分所有权制度的可操作性，德国、美国、南非、香 港地区的立法都将对物业公共财产的管理处分等权利赋予了业主团体。这实际上体现了，立法者在 区分所有建筑中业主的权利义务关系问题上开始从个人法转向团体法的规范视角。

但如前文所述，作为业主团体享有的权利，此处所称的所有权，与传统的所有权并不完全一 致，其更多地强调业主团体是公共物业财产法律上的所有人。与具有全面支配力的传统所有权人不 同，业主团体在对外的民事活动中仅享有管理处分的权利，而业主个人对公共物业财产则享有使用 收益的权利。

2．业主个人对于公共物业财产享有成员权。从团体法的角度规范业主个人对于公共物业的权 利，就必须摆脱建立在个人法基石上的传统物权思维。业主个人对于公共物业的权利并非传统私法 中的物权，其性质应当是成员权。在区分所有建筑中，业主因为购买了专有部分，而获得了在业主 团体中的成员资格；尽管对公共物业财产的形成以公摊的方式支付了对价，但业主不应对其享有所 有权，也不能享有共有权。个人所有权以及共有制度都是以个人主义为基石的，从团体的角度出发，业主对于公共物业财产的权利应当属于成员权的性质。

（二）业主成员权性质的具体表现

1．业主不享有对公共物业财产的直接管理处分权。业主对团体财产仅享有成员权，成员权并 非传统的所有权，不含有直接支配处分公共物业财产的权利，具体表现在：一是业主不能享有随时 分割共有物的请求权；二是业主不能侵占、毁坏公共物业财产，否则需向业主团体承担侵权责任； 三是业主不得擅自转让、出租物业公共财产，只有业主团体有权从事或授权他人从事该类行为，业 主的擅自转让、出租行为可能构成无权处分行为；四是公共物业财产被第三人利用而产生的债权由 业主团体享有，单个业主原则上不享有请求第三人返还公共物业财产收益的权利。

2．业主公共物业财产权的内容具有复合性。一方面，业主享有由多种权利组成的“权利束”。 因支付了对价，业主本应对公共物业财产享有的所有权，在业主团体中则转化成为成员权。管理、 处分、使用、收益等所有权的具体权能，在进入团体后根据团体的目的及性质也进行了相应的转 化，主要包括：一是由传统的管理、处分权能转化而来的表决权、监督权、知情权等；二是由传统 的使用收益权转化而来的对公共物业财产的合理使用权。另一方面，业主对公共物业财产在享有权 利的同时，必须承担相应的义务，主要表现为维修、养护、管理公共物业财产的费用承担义务。个 别业主拒交物业费用，即违反了其成员权中的义务，其本质是违反了对业主团体及其他业主的 义务。

3．业主平等享有对公共物业财产的合理使用权。业主团体存在的目的就在于公共物业财产功 能的最大化发挥，因此业主对于公共物业财产的合理使用权，是其应当享有的固有成员权。这就意 味着，只要拥有业主的资格，就有权平等地享有使用公共物业财产的权利。至于该业主拥有多大的 “持有份”比例，与该权利的行使没有必然联系，业主有权为发挥其专有部分的正常功能，而合理 使用公共物业财产。“就土地和其他共有部分的使用而言，按照持有份额分配不现实，且违背了建 筑物区分所有权的基本特征。”[41]不论其专有部分的面积和价值大小，每位业主在使用公共部分财 产上都拥有实质上相同的权利，拥有更多专有部分持有份的业主并不具有更多的权利。每个业主对 公共物业财产的使用以不妨害其他业主的合理使用为底线。

4．业主公共物业财产权的内容，原则上由业主团体自治决定。在业主“合理使用”的标准、 物业费用的承担、“多数决”通过比例等问题上，由于这些皆为业主成员权的内容，原则上应当遵 行团体事务自治原则，由业主以章程或团体决议的方式决定；在业主内部对该类事项没有约定的情 况下，立法可以任意性规范的方式加以规定，但要符合业主团体的特征。比如，公共物业财产费用 主要是对公共物业财产养护、更新、改造的费用，通过对业主征收物业费、维修资金的方式筹集。由 于公共物业财产为全体业主使用，因此按照持有份比例分摊费用并不合理，但让所有业主平摊费用也 不尽公平，毕竟拥有较多专有部分的业主的实际使用频率一般会更高。因此，公共物业财产费用的分 摊没有绝对公平的标准，最有效率的方式应当是业主通过章程或团体决议加以约定。在没有约定的 情况下，法律对其安排应当符合效率原则，相对简单合理的方式就是根据持有份比例分摊。

5．立法对业主公共物业财产权的行使应加以适度干预。为克服团体行为的天然弊端，保证弱 势业主的正当利益不受侵害，立法应当对业主的公共物业财产权的设置及行使加以有限干预。在我国现行物权立法中，双重表决权的决议方式、大业主表决权行使的限制、异议业主对决议的撤销请 求权等规定，都是立法对业主的公共物业财产权行使加以干预，以防止团体行为背离公平原则的 体现。

结语：我国建筑物区分所有权制度的立法完善

近代大陆法系各国常用共有制度来调整团体财产关系，但共有制度上的个人主义思想，与团体 财产关系所需要的稳定、效率乃至民主存在着理念上的冲突，并导致了共有制度在团体财产关系上 运转的失灵。对此，《物权法》第70条一方面确认了业主权利的物权性质，另一方面以同时赋予业 主对公共物业财产享有共有权和成员权的方式，来克服共有制度的个人主义与业主间团体关系的客 观实际的矛盾。但在个人法本质的我国物权体系中，这是一种头疼医头的权宜之计，造成了建筑物 区分所有权与传统所有权的理论矛盾。立法者应当正视建筑物区分所有权的团体法本质，从个体法 视角转向团体法视角，摆脱以具有支配性的传统物权进行规范的思路，为业主团体财产关系设计科 学合理的规则：

（一）明确业主对公共物业财产的权利性质为成员权

一种方案是，对传统共有制度加以改造，增加具有团体性财产权本质的共有类型。即在《物权 法》第8章“共有”中，增加“团体共有”作为共有的类型之一，并从团体法的角度为其确立相应 的规则，主要内容包括：赋予团体对团体财产享有管理处分的权利；赋予团体成员对团体财产享有 使用以及参与管理的成员权，并确立相应的权利行使规则。与此同时，在《物权法》第70条关于 建筑物区分所有权的定义中，明确业主对于共有部分享有“团体共有权”，从而间接确认了业主成 员权的性质。

另一种方案是，抛却共有概念的使用，直接明确业主对公共物业财产的成员权内容。在《物权 法》第70条关于建筑物区分所有权的定义中，把“业主……对专有部分以外的共有部分享有共有 和共同管理的权利，”修改为“业主……对专有部分以外的公共物业财产享有合理使用及共同管理 的权利”。另一方面，增加规定“业主团体对公共物业财产享有管理、处分的权利”。

两种方案目的都在于，明确业主对于公共物业财产的权利所具有的团体性。前者直接在共有类 型中确立团体共有的类型，不仅是对业主共有的总结，也可以为实践中的宗祠财产、合伙财产等团 体财产关系提供制度适用的基础。而后者立足于建筑物区分所有权制度，相比而言具有更强的针对 性，并为更具体的规定提供了立法空间。

（二）赋予业主团体对公共物业财产的管理处分权

一是享有对公共物业财产管理处分的权利。在对公共物业财产管理处分的外部民事关系中，法 律关系的一方主体是作为整体的业主团体还是众多分散的业主个体？对此，相关立法条文的表达非 常模糊。比如，《物权法》第82条规定，“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑 区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”此处使用了“业主”的概念，但其内涵为业 主团体还是业主个人则不得而知。同样的问题也出现在《物权法》第81条以及《最高人民法院关 于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷解释》）第1 条、第3条、第5条等相关条文中。但就实践而言，一般多把众多分散的业主个体作为对外民事活 动的一方当事人。比如，在物业合同中，一般认为众多业主个体是一方当事人，在物业公司和众多业主间产生合同权利义务。如上文所述，业主团体作为外部民事活动的一方当事人，是团体法上效 率理念的体现。立法应当赋予业主团体享有对物业公共财产的管理处分权利，并在相关的外部民事 活动中具有作为合同主体的资格。

二是享有维护公共物业财产的权利。针对他人对于公共物业财产的侵害行为，赋予业主团体作 为所有人所享有的各种救济权利。《物权法》第83条规定了业主不正当使用公共物业财产的情形， 《物业服务纠纷解释》第14条规定了外部第三人侵害公共物业财产的情形，但这些法条都没有明确 权利主体资格的问题。立法就此应当明确业主团体是各种救济权的主体，同时规定业主团体可授权 业主委员会、物业公司或他人行使；在上述机构不履行职责时，业主个人可代为行使各种权利。

（三）完善业主成员权行使的团体法规则

共同决议时的“双重表决权”制度、公共物业财产的费用收益分摊规则等表明，《物权法》中 关于业主权利行使的制度设计在一定程度上遵循了团体法的规则，但由于欠缺团体法的理念指导， 仍然欠缺一些重要制度，就此需作出更为明确的规定。

一是明确业主对于业主团体负有缴纳物业费的义务。物业费用是公共物业财产得以正常运转、 发挥功能的物质保障。缴纳物业费是业主成员权的重要内容，是其对于业主团体的义务，也是其得 以享有其他权利的前提。实践中业主常拒交物业费以对抗物业公司服务质量的低下，但因此而引起 的小区管理及运转的瘫痪，最终损害的却是全体业主的利益。对此，《物权法》应当明确业主对于 业主团体负有缴纳物业费用的义务，业主团体可授权物业公司代为收取，同时应当赋予业主团体以 必要的强制手段以解决业主不履行费用交纳义务的实践难题。

二是完善对少数业主成员权行使的保障。业主决议中多数决的采用，可能导致少数业主成员权 被侵害的现象。《物权法》第78条“异议业主撤销权”制度，体现了立法对于少数业主的保护。但 第78条的适用范围有限，即仅针对“侵害业主合法利益”的决议适用，而绝大多数业主决议中对 于少数业主个人利益的限制，尚谈不上“侵害”，而是团体行为的天然特征之一。对此，立法应当 构建一种“权益共栖”的纠纷解决机制，即确立“异议业主补偿请求权”，用利益补偿交换权利让 与，以从根本上缓解业主间的利益冲突。




【作者简介】
尤佳，安徽大学法学院讲师。


【注释】
[1]我国虽应商业实践的需要引入了信托制度，但由于立法者恪守“一物一权”主义，未能在《信托法》中明确信托财产的所有权归属，信托登记名存实亡，严重影响了信托业的发展。参见于海涌；《论英美信托财产双重所有权在中国的本土化》，《现代法学》2010年第3期，第159页。
[2]无论是采用按份共有或共同共有，继承的发生将宗祠财产归特定人群使用的目的落空。参见陈建昌：《试论与宗祠所有权有关的诉讼主体的确定》，载瑞安市人民法院网站//rafy. cn/fxjl/zi/1285. shtml, 2012年4月22日访问。
[3]尽管2006《中华人民共和国农民专业合作社法》赋予了农民专业合作社以法人资格，但成员的有限责任增大了相对人的交易风险，减少了合作社的交易机会。参见任大鹏、张颖：《农民专业合作社责任制度的完善—合作社成员承诺责任的引入》，《河北法学》2009年第7期，第2-5页。
[4]梅夏英：《财产权构造的基础分析》，人民法院出版社2002年版，第51页。
[5]参见史尚宽：《物权法论》，荣泰印书馆股份有限公司1987年版，第2-3页。
[6]参见最高人民法院物权法研究小组：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，204页；陈华彬：《论建筑物区分所有权的构成—兼论〈物权法〉第70条的规定》，《清华法学》2008年第2期，第99页。
[7]参见王利明：《论业主的建筑物区分所有权的概念》，《当代法学》2006年第5期，第37页。
[8]前者的权利基础为私法上的财产权，只有业主才具有共同管理的资格，其管理组织是业主团体，公权力轻易不进行干涉；后者的权利基础为公法上的公民权，因此参加共同管理的人虽然共同生活在特定区域，但不一定具有业主身份，其管理组织表现为居委会等组织，国家通常要进行较多的指导、管理。
[9]陈华彬：《论建筑物区分所有权的构成—兼论〈物权法〉第70条的规定》，《清华法学》2008年第2期，第99页。
[10]如学者戴东雄所言，“于建筑物区分所有权人复杂的相互关系上，如何维护全体区分所有权人之共同利益为第一优先。要维护全体人之共同利益，莫过于管理方法之健全合理。要管理方法之健全合理，宜将专有所有权、共有部分持份权及成员权结为一体，始能竟其功。”参见戴东雄：《论建筑物区分所有权之理论基础》第二册，《法学丛刊》第115期，第16页。
[11]参见谢怀栻：《论民事权利体系》，《法学研究》1996年第2期，第67页。
[12]齐恩平：《业主权的释义与建构》，黑龙江大学博士论文（2011年），第27页。
[13]参见王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2009年版，第221页；谢在全：《民法物权论》上册，中国政法大学出版社2011年版，第356、 382页。
[14]参见杨立新：《物权法》，人民大学出版社2007年版，第113页；温丰文：《论共有》，三民书局2011年版，第117页。
[15]参见王利明：《物权法研究》修订版，中国人民大学出版社2007年版，第590页。
[16]参见周枏：《罗马法原论》上册，商务印书馆1994年版，第335页。
[17]参见古振晖：《共同所有之比较研究》，台湾财产法暨经济法研究协会2006年版，第37页。
[18]同注[16]。
[19]参见注[14]温丰文书，第11页。
[20]区分所有建筑中共有部分具有“准公共物品”的特性，在消费上既无排他性又无竞争性，无法以投入成本决定其在使用上的份额，因此无论份额大小，业主对共有部分都有合理使用权。关于“公共物品”理论，参见[美]曼昆：《经济学原理》，梁小民、梁砾译，北京大学出版社2009年版，第234页。
[21]参见李宜深：《日耳曼法概说》，中国政法大学出版社2003年版，第209-210页。
[22]参见注[14]，温丰文书，第91页。
[23]《日本民法典》第668条规定合伙财产为全体合伙人共有，但第676条承认了合伙人对于合伙财产有“持分权”，只是清算前不得处分，也不得请求分割财产；而670条则规定，合伙人对合伙事务的执行，过半数同意即可。由此可以得知，在日本立法中，合伙人间的财产关系不符合共同共有的制度设计。参见渠涛编译：《最新日本法》，法律出版社2006年版，第144 - 145页。再如，我国台湾地区民法理论认为，合伙属于公同共有，但根据该地区土地法第34条的特别规定，对共有物的改良、利用行为和对不动产的处分，由共有人以多数决的方式决定，也使得合伙人对于土地的财产共有关系，已不适用公同共有中共有人一致处分的制度设计。参见注[14]，温丰文书，第32页。
[24]恩格斯：《〈资本论〉第三卷增补[243]I．价值规律和利润率》，《马克思恩格斯全集》第25卷，载中国共产常新闻网//cpc. people. com. cn/GB/10882010. html, 2012年5月7日访问。
[25]参见注[5]，第139页。
[26]参见注[17]，第332页。
[27]比如，在日本的人会团体中，出现了由全体成员组成的成为“寄合”的意思决定机关，来决定团体的重要事务，以及“部落长”、“区长”等执行机关，来执行形成的团体意思。参见注[17]，第342页。
[28]赵廉慧：《财产权的概念—从契约的视角分析》，知识产权出版社2005年版，第86页。
[29]参见[日]我妻荣：《新订物权法》，罗丽译，中国发展出版社2008年版，第444-449页。
[30]See Charles A. Reich, “The New Property”, 73 Yale. Rev. （1964），p. 733.
[31]See John E. Cnbbet＆Corwin W. Johnson, Principles of the Law of Property，The Foundation Press, 1989, p. 65.
[32]参见马新彦：《美国财产法与判例研究》，法律出版社2001年版，第283-288页。
[33]在美国采用该法及该法的前一版本的州超过了三分之一。See the website of Uniform Law Commissien, http: //www. nccusl. org/update/uniformact-factsheets/, 2012年5月15日访问。
[34]以上见UCIOA § 3-102（a）（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）＆（14）。
[35]新法典第10条新增的第6款规定：“住宅所有权人共同体能够在共有物的管理范围内针对第三人和住宅所有权人自己取得权利和承担义务。作为共同体的它是法定成立的和通过法律行为所取得的权利和义务的享有者。它行使涉及共同体的住宅所有权人的权利，并履行涉及共同体的住宅所有人的义务，以及其他的住宅所有权人的权利和义务，只要这些权利和义务能够被共同行使或履行。”第10条中新增的第1款规定：“按照本法典的规定权利和义务、特别是专有所有权和共有所有权的享有者是住宅所有权人，只要本法无其他规定时”。转引自白江：《传统与发展：德国建筑物区分所有权法的现代化》，《法学》2008年第7期，第147-148页。
[36]叶林：《私法权利的转型—一个团体法视角的观察》，《法学家》2010年第4期，第138页。
[37]参见李志刚：《公司股东大会决议问题研究—团体法的视角》，中国法制出版社2012年版，第43页。
[38]比如，对法人财产权的性质素有争议。有“经营权”、“法律所有权”、“法人所有权”等不同观点，尽管《中国人民共和国公司法》修订后，通说倾向于“法人所有权”说，但不可否认的是，其与传统的所有权仍然具有较大的差异性。
[39]参见朱杨建：《收不到物业费，物业公司提前撤离；小区污水横流，垃圾堆成山》，载北方网http: //news. enorth. com. cn/system/2011/12/19/008341513. shtml, 2012年4月30日访问。
[40]参见李自庆等：《物业擅自将公用地下车库租与他人一业主起诉要求恢复原状》，载凤凰网http: //city. ifeng. com/cshz/ni/20111102/172098. shtml, 2012年7月19日访问。
[41]Merwe, C. G. van der, “Apartment Ownership”，in A. Yiannopoulos （ed.），Property and Trust, International Encyclo-paedia of Compatative Law, Volume VI, Tubingen: J. C. B. Mohr, 1994, p. 78.


【参考文献】
{1}周枏：《罗马法原论》，商务印书馆1994年版。
{2}马新彦：《美国财产法与判例研究》，法律出版社2001年版。
{3}梅夏英：《财产权构造的基础分析》，人民法院出版社2002年版，
{4}李宜琛：《日耳曼法概说》，中国政法大学出版社2003年版。
{5}古振晖：《共同所有之比较研究》，台湾财产法暨经济法研究协会2006年版。
{6}陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版。
{7}[日]我妻荣：《新订物权法》，罗丽译，中国发展出版社2008年版。
{8}孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2009年版。
{9}温丰文：《论共有》，三民书局2011年版。