三、为少缴税费签阴阳合同，易生纠纷且违法

发布日期：2013-06-24 作者：110网律师

三、为少缴税费签阴阳合同，易生纠纷且违法
案情：
经审理查明：被告李某某、王某某系夫妻，被告李某某、李某某系二人之子。某某新村39号502室房屋建筑面积70.38平方米，为被告李某某、王某某、李某某、李某某共同共有。2012年6月22日，四被告（甲方）、原告（乙方）及案外人某某房地产经纪事务所（丙方）签订《某某地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），约定由乙方向甲方购买系争房屋，总房款140万元。协议第十五条“其他补充”以手写方式记载：“甲方壹佰肆拾万元整到手。乙方承担所有税费。壹拾贰万元整税费。”2012年6月25日，四被告（甲方）与原告（乙方）签订《房地产买卖合同》。合同第二条约定，系争房屋转让价款为120万元。第四条约定：“甲、乙双方同意，甲方于2012年8月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。……”第六条约定：“甲、乙双方确认，在2012年8月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。……”第十条约定：“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。”补充条款（一）第7条约定：“甲、乙双方协商一致各自承担各自交易过程中产生的税费，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或中介方的利益。”2012年6月26日，被告王某某（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》：“甲乙双方就乙方购买甲方所有之座落于区某某新村39号502室之房地产，曾于2012年6月25日签订了《房地产买卖居间协议》（下称‘该居间协议’）。现双方在协商一致的基础上，就该居间协议中未尽事宜达成本协议书，以资共同遵守：一、甲乙双方确认：双方于该居间协议中约定的房价款计人民币￥1400000元（大写：壹佰肆拾万元整）为本次交易的实际成交价格。（甲方到手价）二、甲乙双方同意将《房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为房屋本身的交易价格计人民币￥1200000元（大写：壹佰贰拾万元整）。（若税务局对此价格受理不成功，其价格按税务局或评估公司对该物业的评估价格为准），该买卖合同中与前述名义成交价格相关的条款作相应调整。甲乙双方同意在签定《房地产买卖合同》当日，乙方将装修补偿部分人民币￥200000元（大写：贰拾万元整）直接交付给甲方。三、甲方承诺：乙方的付款义务仅以该居间协议中双方约定的实际成交价格为限，甲方无权要求乙方按《房地产买卖合同》中约定的名义成交价格承担付款义务。四、甲乙双方应于该居间协议中约定的时间或双方另行约定的时间，以上述名义成交价格签订《房地产买卖合同》。任何一方未能履行本条所述事项，则需向对方承担违约责任，违约金额为上述名义成交价格的10%。五、本协议书一式贰份，甲乙双方各执一份。经双方签章后生效。”同日，原告以银行转账形式向户名为被告李某某的银行账户支付44万元。2012年8月10日，原告以银行转账形式向户名为被告王某某的银行账户支付90万元。嗣后，双方未办理系争房屋产权过户手续，原告故向本院提起诉讼，请求判决支持其诉请。
　　审理中，原告表示，确实向被告支付135万元，之所以超出《房地产买卖合同》约定房价支付是因为被告曾提出提高房价，原告因此额外支付被告15万元，双方曾就此进行口头约定。被告表示，未与原告口头约定加价事宜，因原告曾表示支付存在困难，故先行支付135万元，剩余5万元待系争房屋产权过户手续办理完毕后支付。原告另表示，《协议书》因只有被告王某某一人签字而未生效。被告表示，鉴于四被告之间的近亲属关系，王某某的签字对其余被告具有法律效力，其余被告亦对此表示认可。
　　本院认为，原、被告签订的居间协议、《房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。虽然《房地产买卖合同》约定系争房屋价款为120万元，税费由原、被告各自承担，但纵观买卖交易全过程，结合原、被告各次约定内容及买卖交易实际情况分析，《房地产买卖合同》中有关房价款组成及税费承担的约定与居间协议、《协议书》不一致的结果有利于原告，房屋总价由140万元变更至120万元亦起到原告少支付税费的效果，因此，本院认定系争房屋交易价格应为140万元，税费由原告负担。虽然，在房屋买卖交易过程中，相关税费应各自负担，但原、被告双方在洽商房屋价格时的本意是将税费作为价款的一部分确定房屋总价，据此，原告主张原、被告应各自承担系争房屋交易过户过程中产生的税费，该主张与事实不符，本院难以支持。因原告坚持按照房价120万元继续交易且被告承担相应税费，系争房屋产权过户手续未能办理，导致该后果出现的责任不在于被告，原告主张被告支付延期办理系争房屋产权过户手续的违约金，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。被告表示愿意配合原告办理系争房屋产权过户手续，该主张于法不悖，亦无不妥，本院予以采纳。鉴于系争房屋房款尚未完全支付完毕，系争房屋产权过户手续办理完毕后，原告应向被告支付剩余房款5万元。应当指出，原、被告双方在进行系争房屋买卖过程中，有失规范，应引以为戒。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
　　一、被告李某某、王某某、李某某、李某某应于本判决生效之日起十日内协助原告胡某某办理某某新村39号502室房屋产权过户手续；
　　二、上述房屋产权过户手续办理过程中产生的税费由原告胡某某负担；
　　三、原告胡某某应于上述房屋产权过户手续办理完毕之日支付被告李某某、王某某、李某某、李某某剩余房价款人民币5万元；
　　四、对原告胡某某的其余诉讼请求均不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2050元，减半收取，计人民币1025元，由原告负担。
评析：
签订阴阳合同在房地产交易中已经成为了一种普遍现象。从签订阴阳合同的目的来看，也主要是为了偷逃税款。偷逃税款属于非常严重的违法行为，轻者受到行政处罚，重者甚至会因此获罪。由于执法的问题，二手房交易中，还鲜闻因签订阴阳合同受到行政处罚的，更没有因此被追究刑事责任的。各地针对该现象，有的采用评估价为准等作为征税基数。实际上是变相认可了阴阳合同的存在。
对于房屋买卖的双方而言，在存在阴阳合同时，阳合同中与阴合同不同的条款效力问题。阴合同的内容自然是合同双方的真实意思，也是实际应履行的合同。阳合同对阴合同的改变，在房屋买卖领域中也主要是价款条款即将阳合同中将价款写小以减少应交的税款或者使得符合按照指导价标准或者评估价计税少缴税款。该种改变，实际上属于偷逃税款的违法行为，应认定为无效条款。如果合同中的其他条款并不存在无效的情形，仍应认定有效。此时，需要判断的双方实际履行的合同是哪一份合同，并进而确定合同双方的义务。本案中根据双方签订的居间协议和补充协议，双方真实的房屋价款和税费的承担是非常明确的。虽然有关房产交易的税费规定，缴交义务人又得为卖房人有的是买房人，并且卖房人一般需承担较多的税费，但是税收方面的法规并不禁止由买方代为缴纳。双方可以在合同中就税费的承担进行约定。买方以阳合同的约定为依据支付房款确定税费承担，必须以其为双方真实意思表示为基础，如果对方能够提供证据证明该约定显示的内容与双方的实际意思不符，应以实际意思为准。不能以阳合同的约定否定阴合同约定的事实。
由于阳合同的虚假性，阳合同约定的义务并不能对合同一方产生约束，如果一方以阳合同约定的义务未履行，要求另一方承担违约责任，亦不能获得支持，甚至因其已经违反了真实约定的义务，反而可能承担相应的违约责任，成了偷鸡不成反蚀把米。此处，主张按照阳合同履行的一方自是有违诚信应受谴责，但我们也要看到另一方为配合逃税所为行为的违法性。

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