本案崔某交纳的是定金还是预付款

　案情

　　2012年9月4日，原告崔某欲向被告张某购买其所有的位于某号房屋，双方协商一致房价为48万元。当日，原告支付被告定金6万元，被告出具了载明“兹收到崔某购房款人民币定金陆万元。我自愿将拥有的某号房屋以人民币肆拾捌万正转让给崔某先生、待定立字据后、即日把余额房款人民币肆拾贰万应即日付清。我当把房屋产权证二本付出。此据”的收据给原告收执。事后，被告曾两次向原告之妻要求原告购买其房屋，原告之妻表示不再购买该房屋。2012年10月26日，原告将单方草拟的房屋买卖合同1份邮递给被告。2012年10月28日，被告采用函件形式告知原告：“你单方草拟的房屋合同书所列的条款我不能接受。按2012年9月4日我们双方的约定，我张某收到你定金陆万元整，关于你购买某号的房屋收据已详细说明清楚该房屋交接过程，限你10月31日为止，逾期不来视你单方违约，没收定金陆万元整”。原告于2012年10月31日提起诉讼，请求判令被告返还其购房款6万元。

　　争议

　　本案原告交纳的6万元是定金还是预付款，存在两种不同意见：

　　第一种意见认为，定金是担保合同的一种，只能是依附主合同而存在的从合同，本案作为主合同的房屋买卖合同尚未成立，也就不存在定金问题，原告交付的6万元只能认定为原告欲购房屋的预付款。被告在房屋买卖合同尚未成立之时，以原告单方违约为由扣留原告购房预付款，没有事实和法律依据，应予返还。

　　第二种意见认为，定金的种类除了违约定金外，还可以包括立约定金、解约定金等其他类型。被告张某收取原告崔某的定金60 000元属于立约定金性质。同时，造成双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在于原告。根据法律规定，原告崔某作为给付定金一方拒绝签订主合同的，无权要求收受定金一方的被告张某返还定金，应驳回原审原告崔某的诉讼请求。

　　评析

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　1．区分定金的不同类型，正确界定双方诉争款项6万元的性质。

　　定金是我国《担保法》明确规定的一种担保方式，它是指当事人一方向另一方给付一定数额的金钱，以此作为某种行为的担保。当给付定金的一方不履行约定行为时，无权要求对方返还定金；而收受定金的一方不履行约定行为的，应当双倍返还定金，这就是通常所讲的“定金罚则”。

　　根据定金性质的不同，可以将其划分为违约定金、立约定金、解约定金、成约定金、证约定金等多种类型，其中最为常见的是违约定金和立约定金。违约定金是指当事人约定一方向另一方给付定金作为主合同债务履行的担保，当一方不履行主合同约定的债务时，应当接受相应的定金处罚。立约定金也称为订约定金，是指当事人约定以交付定金作为双方订立主合同的担保，当该担保的定约行为没有发生时，由违反承诺的一方接受定金处罚。可见，立约定金的设立是在主合同签订之前，其目的是为了担保主合同的订立，而违约定金的设立是在主合同签订的同时或之后，其目的是为了保证主合同的履行。

　　从本案的情况来看，虽然双方当事人在2012年9月间就达成了房屋买卖意向，但具体细节内容还没有完全约定清楚，也尚未签订正式的房屋买卖合同。在此情况下，原告预先支付给被告定金6万元，该款项具有担保主合同即房屋买卖合同订立的性质，应认定为立约定金。

　　由于我国《担保法》仅对违约定金作了规定，并未涉及其他性质的定金类型，导致司法实践中发生理解歧义，主要集中在我国《担保法》是否承认除违约定金以外的其他性质的定金。针对此种情况，最高人民法院在《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六部分作出相应解释，明确规定了其他类型的定金同样可以适用担保法关于定金的规定，因此，定金不仅限于违约定金。

　　2．双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在原告，故其无权要求被告退还定金。

　　被告在收取原告定金6万元后，曾两次向原告要求按约定来购买房屋，原告均表示不再购买该房屋；后来原告虽然又表明其仍愿意购买该房屋，但该《房屋买卖合同书》系原告单方草拟，其中的部分条款内容明显违反了2012年9月份交付定金时双方所作的约定，这说明原告并没有真正想按照双方原先约定内容与被告签订正式房屋买卖合同的意愿；被告为此复函表示不能接受原告单方草拟的合同条款，合情合理，且在复函中被告仍表示同意按照双方原先约定与原告签订房屋买卖合同，并限期原告在10月31日前来签订合同，否则没收定金，但原告仍没有与被告签订合同，而是直接向法院起诉要求被告返还购房款6万元。以上事实经过可以说明，造成双方最终未能签订正式房屋买卖合同的原因在于原告。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，原告无权要求被告返还定金。

　　（作者单位：山东省五莲县人民法院）