共同出资买房，转让时如何算账（转载）

发布日期：2013-07-04 作者：110网律师

严小姐和姑妈严女士一起出资购房，姑妈出了40%房款，但产权证上只有严小姐一人名字。后严小姐把房子转让给姑妈，却因房款支付问题发生纠纷。日前，普陀区法院一审判令严女士应再支付尾款32.6万元。
【案件回放】
　　2002年，严小姐看上一套总价42万元的房屋，由于资金不够，便与江苏南通的姑妈共同出资买下房屋，严女士出了21万元，但房产证上仅写了严小姐一个人的名字。
　　四年后，严女士的儿子小黄大学毕业后留沪工作，考虑到需要住房，严小姐同意将房屋转让给姑妈。双方签订房屋买卖合同，约定房屋价格为96万元。次日，严女士母子只把25万元购房款打入严小姐账户，严小姐将房屋交付给了小黄。此后，严小姐数次向姑妈讨要剩余购房款，均遭拒绝。无奈之下，严小姐将严女士母子告上法庭，要求两人支付剩余购房款71万元。
　　严女士认为，这套房子有自己的份，她所付的25万元钱已足够买下房子。同时，合同中签订的96万元购房款并非双方真实意思表示，因为在与严小姐协商买房过程中，自己曾收过严小姐父亲的一份传真，传真上表示，严女士母子只需要再出资36万元即可。严女士母子认为，严小姐父亲的这份传真属于表见代理行为，是双方对房屋价款的一个认定，而严小姐父亲曾找她借过钱，剩余购房款与此相抵后，便不再欠房款。
　　法院认为，严小姐父亲发传真的行为不能构成表见代理。虽然当时的购房款是一人一半，但由于购房的契税、中介费等为严小姐支付，法院酌情判断原被告双方的出资比例为“四六开”。根据房屋总价为96万元，严女士所占房屋份额为38.4万元，因此应向原告支付房款57.6万元，除去已付的25万元，还应支付32.6万元。
【以案说法】
　　问题一：严女士当年的出资应认定为借款还是购房款？
　　本案中，严小姐未就借款的主张提供证据证明。考虑到该款数额较大，支付的时间早在2002年，如为借款，严小姐至今未予归还，严女士亦不催讨，显然不符常理，据此可以证明这套房为双方共同出资购买。
　　问题二：严小姐父亲的行为是否构成表见代理？
　　本案中，对于传真件的真伪，双方均不能提供确凿的证据加以证明。即使该传真件为真，根据表见代理的构成要件，严小姐父亲的行为也不能构成表见代理。因为，虽然严小姐父亲参与了房屋买卖的过程，但严小姐并未授权父亲转让房屋。
【法辞典】
　　《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
　　《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
　　《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

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