原告江苏长江物业管理有限公司与被告周某某物业管理纠纷一案

当事人基本情况：

原告江苏长江物业管理有限公司（以下简称“长江公司”），住址本市侯家桥12号X楼。

法定代表人郑某某，董事长。

委托代理人庄卓，江苏南京法德律师事务所律师。

被告周某某，女，X年X月X日生，汉族，南京普天通信设备厂退休干部，住本市X街X号X幢X室。

委托代理人孙明，江苏当代国安律师事务所律师。

案情简介：

原告长江公司诉称，被告购置了位于本市X街X号的大邦花园X幢X室住宅，入住后其提出要将该住宅北阳台封闭，在业主委员会拒绝其请求的情况下，被告不顾物业公司的制止，强行施工包封了北阳台。被告的行为违反了有关规定和管理公约，且被告北阳台的包封已影响到了大邦花园的统一有序和整齐美观，妨碍了原告的正常管理，侵害了园区的整体利益，故诉至法院请求判令被告立即拆除阳台的包封，恢复原状，消除影响，并承担本案的诉讼费用。

被告周某某辩称，被告为包封北阳台曾多次提出申请，但原告及业主委员会不作任何调查、专访，即予以拒绝。被告包封住宅北阳台完全系出于保护自身人身和财产安全及生活方便，并没有违反有关法律、法规规定，是合法行使自己权利的行为。况且并没有因此而改变房屋用途或者是破坏房屋结构、危及房屋安全。被告与原告签订的《管理公约》是在遭到原告以不准拿钥匙威胁的情况下才签订的，即使对照该《管理公约》，被告包封北阳台的行为在客观上也不属于“乱”封，因此也不适用《管理公约》的约定。据此被告认为原告的诉讼请求于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

查明的事实：经审理查明，被告周某某于1998年5月4日购买了位于本市X街X号大邦花园X幢X室产权住房一套，依法领取了产权证，并在入住前签订了一份管理公约，其中约定该公约经开发商、管理人签章和购买物业的第一任业主签字后生效。但该房的开发商并未按约在管理公约上签字、盖章。被告入住该房后以自己生活需要及日常安全为由与其他几名住户联名于2000年1月3日向当时的大邦花园物业管理部提出申请，要求准许其包封该住宅北阳台。2000年2月14日原告下属大邦花园物业管理部作出答复以维护园区的整体美观统一为由拒绝了被告的申请。后被告与其他住户于2000年4月6日再次联名提出包封其住宅北阳台的申请，大邦花园业主委员会于2000年6月11日在业主委员会一届三次会议上对被告的申请经过讨论后，仍不同意被告包封北阳台，并建议此类问题不再研究。被告在此情况下，自行于2000年9月10日沿着其住宅北阳台内侧对阳台进行了包封，但在包封的北阳台的外观上注意与园区保持协调一致。原告发现后多次与被告交涉，要求被告立即将北阳台的包封予以拆除，被告一直未予以拆除。

另查明，原告系1998年7月30日即合法取得城市物业管理资质的物业管理企业，其按照1999年12月10日南京市白下区房地产管理局白房局（1999）第26号关于大邦花园物业管理委员会选举办法的批复，经过组织选举产生大邦花园物业管理委员会（后更名为大邦花园业主委员会）及其组成人员，该委员会于2000年5月25日经南京市房产管理局宁房物（2000）第141号关于同意成立大邦花园住宅小区物业管理委员会的批复的批准予以正式成立。2000年3月12日大邦花园住宅小区物业管理委员会与原告签订一份物业管理合同，委托原告负责对园区内房屋建筑共用部位、共用设备设施、公共设施和附属建筑进行维修、养护、管理。并在2000年3月15日经大邦花园业主委员会第一届一次会议审议并通过了大邦花园业主委员会章程、大邦花园管理公约及修正案。

判决结果：驳回原告江苏长江物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费100元，合计150元，由原告江苏长江物业管理有限公司负担。

评析：本案中的民事法律关系并不复杂，但由于物业管理企业为保证业主委员会赋予其的物业管理职权得以顺利行使，而诉至法院的物业管理纠纷，则是比较少见，通常此类物业管理纠纷多见为业主不满物业管理企业不依约履行其物业管理的义务。随着当今商品房买卖的不断升温，良好的物业管理成了买房后人们十分渴望的。但物业管理企业如何适当地行使其权利，履行其义务，一直未有一部统一的专门法律对其予以规范。本案中的关键就在于如何看待物业管理企业的职权范围与业主对其物业所有权的正当行使之间的关系。我们认为本案中的被告购买了本市X街X号X幢X室房屋的产权，并依法领取了产权证，也就对自己的住房享有了合法的所有权，被告在其物权的范围内合法行使权利，自然应受到法律的保护。也就是说被告对其物权的行使并非不受任何限制，其必须是在合法的范围内正当行使，当然不能因此损害到他人的合法权益。本案被告在原有阳台的基础上沿阳台内侧对自己住宅的北阳台予以封闭，并没有因此而向周某进行扩展、延伸，应认为是对其物业所有权的专有部分进行的合理使用，并非私搭乱建，目前也并未因此侵害到他人的公共安全利益或影响到他人对自己物业的正常合理的使用，而且被告在对阳台的封闭中，已注意并考虑到在阳台封闭的式样、色彩等外观方面与园区的整体保持一致性和协调性，未因此影响到房屋的外观和观瞻。而原告作为物业管理企业受聘于全体业主的自治机构——业主委员会，受其委托对大邦花园从事物业管理只是对该园区所有物业的公用部分、公用设施等方面进行管理，主要是为全体业主提供一种服务，通过对所有物业的配套公共设施等方面进行管理和维护，使全体业主的物业能够得到良好的维护。但对于涉及到业主正当、合理、合法地对其拥有的物业在其所有权的范围内实施的行为，原告及业主委员会均不应加以干涉，也无权进行干涉或制止。所以原告要求被告立即拆除阳台的包封，显然是不恰当的。对其要求被告立即拆除阳台的包封，并恢复原状、消除影响的诉讼请求，法院最终不予支持。

崔民