黄某某因土地租赁合同纠纷一案

广东省惠州市中级人民法院民事判决书（2002）惠中法民二终字第X号

上诉人：（原审被告）黄某某，男，X年X月X日出生，惠阳市人，住该市X镇铁西墩X号。

委托代理人：李某甲，女，与上诉人系夫妻关系。

被上诉人：（原审原告）惠阳市淡水房地产开发总公司（下称淡水房地产公司）。住所地：惠阳市X镇X路。

法定代表人：李某乙，总经理。

委托代理人：叶晨，广东立邦律师事务所律师。

委托代理人：周某某，该司职员。

原审原告：财福行（中国）物业管理有限公司（下称财福行）。

法定代表人：曾某某，经理。

委托代理人：叶晨，广东立邦律师事务所律师。

原审原告：惠阳淡水新阳城建设有限公司（下称新阳城公司）。住所地：淡水镇。

法定代表人：巫某某，经理。

委托代理人：叶晨，广东立邦律师事务所律师。

上诉人黄某某因土地租赁合同纠纷一案，不服惠阳市人民法院（2001）惠阳秋民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

本院查明：1996年10月1日，原审原告新阳城公司与原惠阳淡水物业管理有限公司（下称物业公司）签订《协议书》约定，新阳城公司将其位于惠阳市X路边新阳城地段约8000平方米土地租给物业公司经营使用，租期从1997年1月1日起至2000年5月31日止，每月租金15800元。1996年12月25日新阳城公司出具授权书，委托物业公司将该土地出租给他人作为经营客运站使用。1996年12月26日，物业公司与原审被告黄某某签订《惠阳市淡水中心客运站租赁合同》约定，物业公司将位于惠阳市X路边新阳城地段约8000平方米土地租给原审被告黄某某经营客运站使用。租期从1997年1月15日至2000年1月15日止。每月租金15800元，原审被告黄某某须于每月5日前交清当月租金，逾期每日滞纳金按每月租金10％罚款，并在签订合同时交纳相当于2个月租金的押金给原物业公司，合同期满后退还给原审被告黄某某。租赁土地只能作客运站及车辆停放使用。合同签订当日，原审被告黄某某交付31600元租地押金给淡水房地产公司。原审被告黄某某租赁上述土地后即对该土地进行了平整，并在该地建起围墙和搭建临时建筑物铁皮屋经营客运车站至今。1996年12月28日物业公司又出具委托书，全权委托原审原告淡水房地产公司代其公司向原审被告黄某某收取上述土地租金。

在履行合同期间，原审被告黄某某分别于1997年3月28日交了一个月的租金15800元、1997年8月1日交了三个月的租金47400元、1999年4月13日交了一个月的租金15800元给淡水房地产公司。此后，原审被告黄某某以惠阳市X镇人民政府和惠阳市交通局未处理妥“中心客运站”的经营权问题，也未把“中心客运站”迁移至惠阳市X镇X路边新阳城地段新建起的车站为由而拒绝交付租金至今。

另查，物业公司是淡水房地产公司与财福行（中国）物业顾问有限公司共同投资，于1993年3月注册成立的中外合资企业。1997年2月10日物业公司出具委托书，全权委托财福行（财福行（中国）物业管理有限公司）处理“提前终止合营惠阳淡水物业管理有限公司”等事宜，并负责处理原该公司所遗留的合同、协议、债权、债务事宜。1998年3月物业公司被工商行政管理部门注销。

物业公司因黄某某拖欠租金曾某1999年12月29日向原审法院起诉，后又撤回起诉。

2000年5月9日，淡水房地产公司及财福行以黄某某拖欠租金为由向原审法院提起诉讼。

2000年5月15日，原审法院根据原审原告淡水房地产公司及财福行的申请以（2000）惠阳法淡民初字第54－X号民事裁定书，查封了原审被告黄某某位于惠阳市X镇铁西墩X号房屋。

2001年4月2日，本院以（2001）惠中法民二终字第X号民事裁定书，将本案发回惠阳市人民法院重审。原审法院在重审期间，依法追加新阳城（惠阳淡水新阳城建设有限公司）为本案原告。

原审认为：物业公司与被告黄某某1996年12月26日签订的《惠阳市淡水中心客运站租赁合同》，虽名为客运站租赁合同，但合同中约定的是土地出租，而且实际履行的也是一片没有任何设施的空地，所以该合同实际上是一份土地租赁合同。物业公司出租该土地时已经取得了该土地使用权人的授权，出租方虽然未到有关部门办理出租登记，但登记程序并不是合同无效或有效的要件，而且该合同内容合法，因此该合同是有效的。承租方被告黄某某应按合同约定支付租金，并在合同期满后退出该土地。合同期满后，因被告黄某某还占用该土地，还应支付一定的土地占用费，因土地占用费现无国家规定的标准，可参照原合同约定的每月15800元计付。因此，原告要求被告支付合同期内的租金和合同期满后的土地占用费及银行利息应予支持。因物业公司与被告黄某某签订协议时和履行合同中没有任何过错，协议中也无投资损失约定，与被告黄某某的投资建站损失没有任何法律上的因果关系，故被告黄某某要求原告支付其投资建站损失没有法律依据，不予采纳。至于被告黄某某要求惠阳市X镇人民政府和惠阳市交通局赔偿其经济损失，是另一法律关系，不属本案的调整范围，本案不作处理。由于物业公司已被注销，其遗留的权利义务应由其投资方淡水房地产公司和财福行（中国）物业顾问有限公司承受，而财福行（中国）物业顾问有限公司也已倒闭，根据其委托，其权利义务应由财福行（财福行（中国）物业管理有限公司）负责处理，因此，被告黄某某认为淡水房地产公司和财福行没有原告资格，不予采纳。而新阳城公司是土地的使用权人，可作原告参加诉讼。关于土地租金，原告曾某“惠阳淡水物业管理有限公司”名义向本院起诉，表示其主张过权利，诉讼时效因而中断，被告黄某某认为原告起诉已超过诉讼时效期间，不能成立，本院不予采纳。据此，作出判决：一、被告黄某某应在本判决发生法律效力之日起三十日内按每月15800元付清从1997年1月15日至2000年1月15日止合同期内的土地租金和从2000年1月16日至归还土地之日止的土地占用费及利息（利息按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款之率计算，从应付租金之日计至付清之日止）给淡水房地产公司和财福行，被告黄某某已付的5个月租金79000元及已付的押金31600元抵付2个月租金从中扣除；二、被告黄某某应在本判决发生法律效力之日起三十日内拆除所租土地的建筑物及设施，退出土地，将土地归还给淡水新阳城公司。案件受理10000元、保全费2300元，由被告黄某某负担。

原审被告黄某某不服原审判决，向本院上诉称：一、原审将新阳城公司列为原告参加本案的诉讼不当，更严重的是将没有原告资格的淡水房地产公司、财福行作为原告参加诉讼，纯属主体不适格。二、原审判决事实不清，处理不公。上诉人自与被上诉人签订协议以来，从未开业经营，但原判却认定“上诉人经营车站至今”；其次原审对新阳城的授权委托书的效力无查清。三、原判适用法律不当。原审原告的起诉己超过诉讼时效，不受法律保护。综上，恳请二审依法撤销原判，驳回被上诉人的起诉，判令被上诉人负担本案的一、二审全部费用，维护上诉人的合法权益。

被上诉人惠阳市淡水房地产开发总公司，财福行（中国）物业管理有限公司，惠阳淡水新阳城建设有限公司答辩表示服从原审判决。

本院认为：本案所涉及的位于惠阳市X路边新阳城地段约8000平方米土地使用权属新阳城公司。新阳城公司于1996年10月1日将该土地租给物业公司经营使用。物业公司租赁该土地后，经新阳城公司的授权将该土地以相同的租金转租给原审被告黄某某使用，双方并于1996年12月26日签订了《惠阳市淡水中心客运站租赁合同》。该合同虽名为客运站租赁合同，但合同实质内容是土地租赁，事实上该土地也没有任何设施和建筑物，因此该合同实际上是一份土地租赁合同。因上述合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，故应确认为有效合同。物业公司己被工商部门注销，故该租赁合同的权利义务应由该公司的投资方淡水房地产公司和财福行承接。原审被告黄某某上诉认为淡水房地产公司和财福行不具备原告主体资格的理由不成立，本院不予采纳。在履行合同期间，原审被告黄某某未按合同约定支付租金，属违约行为，应承担相应的违约责任。原审被告黄某某应限期清偿拖欠的租金，并按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率计付该租金的利息给淡水房地产公司和财福行。由于原审被告黄某某在合同期满后还继续使用该土地至今，故应按原合同约定的租金标准计付土地使用费给淡水房地产公司和财福行。原审判决原审被告黄某某支付合同期内的租金和合同期满后的土地使用费及相应的银行利息给淡水房地产公司和财福行并无不当，应以维持。关于原审被告黄某某要求补偿损失问题。由于双方的租赁合同己履行完毕，合同也未约定合同期满后出租方淡水房地产公司和财福行应补偿填土费及临建筑物的损失给原审被告黄某某，黄某某对此也未提起反诉，故原审被告黄某某要求淡水房地产公司和财福行支付其投资建站损失没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审被告黄某某要求惠阳市X镇人民政府和惠阳市交通局赔偿其经济损失的问题，属另一法律关系，本案不作处理。关于诉讼时效问题。物业公司曾某1999年12月29日向原审法院起诉，请求原审被告支付拖欠的租金，后物业公司虽己撤诉，但其己向原审被告黄某某主张了权利，因此应认定为诉讼时效中断。原审被告黄某某认为原审原告起诉已超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。

综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。原审被告黄某某上诉理由不成立，本院不以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案上诉费10000元，由原审被告黄某某负担。

本判决为终审判决。

审判长温绍东

审判员苏丹红

审判员徐国华

二00二年三月二十九日

本件与原本核对无异

书记员曾某