农村集体土地上的房屋权属登记亟待法律明确

4月28日，随着南通市中级人民法院终审裁定的作出，农民钱某要求当地镇政府协助办理房产产权登记的要求终未获得支持。

1998年11月，经海安县计划与经济委员会立项批复，原吉庆镇三产办开发丝线市场二期工程。2002年，家住海安县X镇的农民钱某根购买了其中二期房X室以及103号、104号店面房、车棚1间，并于同年2月10日、2003年1月21日向吉庆镇财政所交纳了房款。后因行政区划调整，吉庆镇政府并入墩头镇政府。

2006年2月9日，钱某以多次要求吉庆镇政府及墩头镇政府办理房产产权登记均无结果为由，向海安县法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求被告墩头镇政府协助其办理产权手续登记。

海安县法院审理后认为，钱某所购房屋系原吉庆镇人民政府开发的丝线市场二期工程中的房屋，而原吉庆镇人民政府根据上级批复开发丝线市场，系小城镇建设中的政府行为，当事人应申请政府部门统一处理。钱某所诉争议不属人民法院案件受理范围。据此，裁定驳回了钱某的起诉。

对此，钱某不服又提起上诉，认为涉案房屋开发并非政府行为，属于民事行为，应由相关民事实体法加以调整，其起诉符合《民事诉讼法》第108条的规定，应属于人民法院受理民事诉讼的范围。墩头镇政府应当根据约定为其办理城市房屋所有权证。

被上诉人墩头镇政府答辩称钱某未向政府提出办理房产产权登记的申请；被上诉人开发房屋是为了改造小城镇建设中的政府行为，钱某所购房屋也是政府根据旧城改造的相关政策批复开发的房屋，不管在手续和形式上均系小城镇建设中的政府行为。请求驳回钱某的上诉请求。

二审法院认为，我国《城市房地产管理法》及相关规定所指向的房屋所涉地产权利为国有土地使用权，而本案讼争的房屋系集镇房屋，所涉及的地产权利仍属集体土地使用权，故非该法所调整。同时本案中所涉房屋在小城镇改造中形成并出售给钱某的，原审认定系政府行为，并无不当。故裁定驳回上诉，维持原裁定。

评析：自1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》在总则部分规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。由此可以看出，这里的房屋是指城市规划区内国有土地上的房屋，属于城市房屋。而本案中的被告（被上诉人）在小城镇改造中并未改变土地使用权的性质，仍为集体土地使用权，不受该法调整。两级法院所作的裁定是正确的。

需要指出的是，在我国《城市房地产管理法》颁布实施之后，国家建设部又先后颁布了《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》等规定，这些都为加强城市房地产管理提供了可靠的依据。但我国至今尚没有针对农村集体土地上房屋权属登记的明确规定，有关农村集体土地房屋产权产籍管理的法律、法规的缺乏，导致房屋管理依据不足，导致农民的利益难以得到保障，需要尽快予以解决。

东方法眼