建行恩施分行诉海南医药开发公司未达一定开发程度的土地使用权转让合同无效案

案情

原告：中国建设银行恩施土家族自治州分行（简称恩施分行）。

被告：海南医药开发公司（简称海药公司）。

１９９２年１２月９日，根据海药公司的申请，海南省定安县人民政府以定府（１９９２）３３２号批复，同意海药公司在定安县白塘水库以东地段用地５１亩，修建医疗、保健、娱乐、旅游基地。同年１２月２４日，海药公司与定安县土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》。海药公司依约向国土局付清了出让土地价款，并向村民支付了有关补偿款。１９９３年７月１日，海药公司取得５１亩出让土地的《国有土地使用证》。之后，海药公司即对该地进行规划、勘察设计，还与广东省电白县第二建设工程公司海南分公司签订了《土地平整承包协议书》，并向该公司支付了平整土地进场费、备料款１０万元。１９９４年６月１５日，海药公司与海南大正国际物业发展有限公司（简称大正公司）签订协议，约定由海药公司委托大正公司寻找受让者，将该地转让，转让地价为每亩人民币７。３万元；海药公司按此价转让土地，超过部分作为中介服务费付给大正公司。经大正公司介绍，１９９４年１１月２８日，海药公司与原中国人民建设银行湖北省信托投资公司恩施办事处（简称恩施办事处，经中国人民银行湖北省分行批准设立的具有独立核算权的经济组织）签订《土地使用权转让合同》。该合同主要约定：海药公司转让该地给恩施办事处，总价款为６１２万元；恩施办事处应在合同签订后１５日内一次性付给海药公司土地价款６１２万元，如不能按期履行，合同失效；海药公司收到全部土地价款后，将该地红线图、国有土地使用证书及政府批文原件交给恩施办事处，并须配合恩施办事处办理该地有关转让手续等。签订合同当日，海药公司就向恩施办事处出具了一张填写收款额为５００万元，另一张为１１２万元的收款收据，同时，也把定安县人民政府及有关部门的用地批准文件、用地红线图、土地使用权证等文证交给了恩施办事处。１９９４年１２月１日，恩施办事处付给海药公司土地转让款５００万元，遂后给大正公司付款１１２万元，海药公司给大正公司付款１１２万元。此土地转让后，一直未被开发利用。１９９５年６月２６日，建设银行湖北省分行以鄂建银函（１９９５）第３０６号文，同年９月１５日，建设银行恩施分行以州建银函字（１９９５）第１１１号文，撤销了恩施办事处，并决定由原告恩施分行清理其债权债务。另查，原恩施办事处无法人资格，但有营业执照。１９９５年１１月１７日，定安县土地管理局在《海南日报》上刊登公告，决定收回该５１亩土地。同年１１月２５日，海药公司向定安县土地管理局申请延长用地时间获准。恩施分行在清理原恩施办事处的债权债务中，以该办事处与海药公司进行的土地转让行为违反法律为由，于１９９６年５月６日向海南省海南中级人民法院起诉，并提出财产保全。海南中级人民法院即于同年５月８日裁定查封了双方约定转让之土地。

恩施分行起诉称：海药公司与恩施办事处订立土地使用权转让合同，将其尚未开发的５１亩土地转让给恩施办事处，违反了国家法律规定，该土地转让合同应为无效合同。故此请求法院依法判令海药公司返还恩施办事处已付的全部土地转让款６１２万元，并赔偿利息损失１１８万元和负担本案诉讼费用等。

海药公司答辩称：其与恩施办事处签订土地使用权转让合同，依照合同将其合法取得并已投资规划建设的５１亩土地转让给了该办事处，该办事处依约给付了其地价款，现双方已办理完毕除过户手续外的土地转让全部手续。土地转让过户手续未办是恩施办事处不予配合所造成的。故此，恩施分行诉讼请求缺乏依据，请求法院依法驳回。

审判

海南中级人民法院经审理认为：恩施办事处不具有法人资格，海药公司受让土地后未投入便转让土地，属炒买炒卖行为，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第１９条２款及《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》第２５条之规定，因而海药公司与恩施办事处签订的土地使用权转让合同无效。恩施办事处对合同无效，负有主要过错责任，鉴于其已被撤销，责任由恩施分行承担。海药公司负次要过错责任。据此依照《中华人民共和国经济合同法》第十六条之规定，判决：

一、恩施办事处与海药公司签订的《土地使用权转让合同》无效。

二、海药公司须于本判决生效之日起１５日内返还恩施分行土地使用权转让款６１２万元，并承担占用此款期间４９％的利息损失（按中国建设银行同期同类贷款利率计算，计算时间从１９９４年１１月２８日起至还款之日），若逾期付款则按中国人民银行的规定双倍支付迟延付款期的利息。

三、恩施分行须于本判决生效之日１５日内将该土地的国有土地使用证、红线图、政府批文等有关文件资料原件退还给海药公司。

一审宣判后，海药公司不服，上诉至海南省高级人民法院。称：其转让土地使用权已完全具备转让条件，即交清了土地地价款、取得了土地使用证、规划许可证和红线图、对土地进行了实际投资开发、土地使用权转让合同内容符合法律规定等，请求二审法院依法撤销原判，确认其土地使用权转让合同有效。另恩施办事处未经其授权，即将土地使用权转让款１１２万元付给了中介人大正公司，因此也请求二审法院追加大正公司为本案第三人参加诉讼。

恩施分行答辩称：海药公司将尚未达到开发条件土地的使用权转让给恩施办事处，违反法律规定，该转让行为无效。另海药公司称一部分地价款付给了中介方大正公司，要求追加大正公司参加诉讼，因这属于另一种民事法律关系，不应追加大正公司参加诉讼。故此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

海南省高级人民法院经审理认为：恩施办事处是经中国人民银行湖北省分行批准设立的具有独立核算权的经济组织，因而其具有民事主体资格。恩施办事处与海药公司签订的《土地使用权转让合同》，是双方的真实意思表示，且合同内容又不违反法律规定，除土地使用权转让过户手续未办理外，其他合同约定的义务双方已履行完毕。办理土地使用权转让过户手续，需由双方共同进行，现未办过户手续，双方均有责任。鉴于本案和海南房地产市场的实际情况，该土地使用权转让合同应认定有效，故双方须到土地管理部门依法办理土地使用权转让过户手续。恩施办事处履行合同一年有余，未作开发，现恩施分行主张合同无效，请求返还土地使用权转让价款，是转嫁经营风险的行为，因此，其诉讼请求理由不能成立，不能支持。海药公司与大正公司的约定，属另一民事法律关系，本案不予审理。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，该院于１９９７年３月１２日判决：

一、撤销海南省海南中级人民法院民事判决。

二、恩施办事处与海药公司签订的《土地使用权转让合同》有效。

三、限恩施分行、海药公司于本判决生效后三个月内到土地管理部门办理土地使用权转让登记手续，并按国家有关规定，承担相应应付税费。

评析

一、关于合同双方民事主体资格问题。民事主体资格是指民事主体在参与民事活动时，所具有的享受权利与承担义务的资格。企业法人具有参与民事活动的资格；《民法通则》和《民事诉讼法》中规定的“其他组织”，包括依法设立、有一定的组织机构和财产、具有独立经营权的其他经济组织，也有资格依法从事民事活动。本案中的恩施办事处，是经中国人民银行湖北省分行批准设立的具有独立核算权的经济组织，其有权从事法律所允许的各种民事活动。当然它有从事民事活动的主体资格，即它可以与本案海药公司签订《土地使用权转让合同》，受让土地使用权，供自己开发利用。

二、关于双方所签订的《土地使用权转让合同》及履行合同行为的效力问题。土地使用权转让合同是土地使用人对其所使用的土地作了开发利用后，在土地使用权存续期间，为把土地使用权再转移给他人而订立的合同。恩施办事处与海药公司之间的《土地使用权转让合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，完全是其真实意思表示。合同约定的主要内容，是转让人海药公司将其已取得使用权并已开发利用的５１亩土地，依法有偿转让给受让人恩施办事处开发利用，符合国家土地管理法规及海南特区土地使用权有偿出让转让的规定的，即“土地使用权可以依法转让”。海药公司转让土地使用权不属于炒买炒卖土地使用权行为。双方履行合同约定的交付土地使用权出让合同、登记文件、给付土地使用权转让价款等行为，也是依合约进行的。因此该土地使用权转让合同，是合法有效的合同。

三、关于土地使用权转让过户手续问题。土地使用权可以依法进行转让，转让后应当到土地管理部门办理土地使用权人变更登记即过户。恩施办事处与海药公司订立土地使用权转让合同后，合同各项约定基本履行完毕，仅差过户手续未办理。这主要是由于该办事处系一省外经济组织，其与海药公司签订和履行合同不久即被撤销，加之适逢海南房地产市场热开始降温之际等实际原因，造成双方未能依约及时办理该土地使用权过户手续。这属于双方未履行完毕合同约定的事项，应继续完成。在处理此案时，也就应当尊重这一事实，实事求是地、合情合理地促进双方履行完毕合同约定。只有这样处理，才能有利房地产交易规范进行，良性发展。

四、关于经营风险问题。市场对从事经营活动的当事人来说，既有机遇，也有风险。应当由某一当事人承担的风险，不应转嫁给他人。恩施办事处在海南房地产热之际，也参与地产交易，在当时来说，既有可能为其带来很大利益，当然也要有承担较大损失的风险意识。当海南房地产热冷却后，由此而给其带来了风险损失，这是完全符合市场经济客观规律的。按照法律规定、商业习惯，这一风险责任应由恩施办事处方自负，这是不可推卸的。因此，恩施分行在房地产热降温后，借故推翻合同，并诉诸法律，要求海药公司退还土地使用权转让款并承担利息等损失，其企图很明显，是想通过诉讼来转嫁经营风险。作为商品交易纠纷的最终裁判者的人民法院，当然对恩施分行的诉讼请求不能予以支持。如果允许这样转嫁经营风险，就势必会造成目前在这块土地上趋于较为稳定的土地出让、转让及中介服务民事法律关系紊乱。从诉讼角度上讲，也就势必造成纠纷的扩大化、复杂化和困难化。

二审法院作出的判决，基本上是基于上述几个方面的情况和理由，因而是正确的。

责任编辑按：

本案土地的出让和转让，均不是在以房地产开发经营为经营范围的当事人之间进行的，而且仅涉及以出让方式取得土地使用权的一方向他方转让土地使用权的问题。依《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下称《暂行条例》）第三条的规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律规定者外，均可依照该条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用，经营。这表明，依法可以出让或转让方式取得土地使用权的主体是非常宽泛的，组织体并不限于必须是法人。所以，本案恩施办事处虽不具有法人资格，但是经主管部门批准设立的有独立核算权的经济组织，其有权作为取得土地使用权的土地使用者，当然就有权与土地转让人签订土地使用权转让合同。

土地使用权转让合同的有效成立，一个必要条件就是，依《暂行条例》第十九条的规定，转让的土地已按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用，否则，转让方不得转让。这样的规定，正是为了防止以单纯的土地转让牟利的投机行为。但是，这又是一个不确定法律概念，在理解和执行上会有程度上的差距。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了一个较为具体的条件，可资参考，即“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”从本案情况来看，土地转让方海药公司第一个条件完全具备，第二个条件尚难能完全具备。但由于本案转让行为发生在该法施行之前（该法于１９９５年１月１日起施行），按照最高人民法院１９９５年１２月２７日法发〔１９９６〕２号《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第８条的规定，以出让方式取得土地使用权的土地使用者已取得土地使用证，“已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。”故对上述第二个条件，可按最高人民法院的司法解释精神，予以从宽认定。据此，海药公司依法取得土地使用权后，进行了规划、勘察设计，支付了土地平整费用，应视为进行了一定的投资开发、利用，其签订的土地使用权转让合同有效。

除此之外，本案二审法院的判决，较好地运用了利益衡量处理案件的原则和方法。本案土地转让发生在当地房地产热之时，受让方期待利益较大，不能正常估计其风险后果，在房地产降温后，因实际利益大为降低，故想利用合同及合同履行上的不完备之处，以合同无效为理由来减少损失或恢复到签订合同之前的状况，这种行为即为一种向他人转嫁风险责任的行为。转嫁风险损害了他人的合法权益，故法律上不予支持。本案存在这样的利益衡量的客观条件，故应当运用利益衡量的原则和方法来平衡当事人之间的权益。