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该案租赁权应否除去

发布日期:2008-06-26    文章来源: 互联网

郦都工程建设有限公司(下称郦都公司)于2003年6月因贷款将公司的一座临街大楼抵押给银行,并在内乡县房地产登记部门办理了抵押登记手续。郦都公司于2004年5月与张华签订了房屋租赁合同,将该房产租赁给张华使用,但其未将大楼已抵押给银行的事实告知张华。2004年6月,贷款到期后,因郦都公司未按约还款,银行将郦都公司诉至法院,法院判决郦都公司偿还贷款。判决生效后,郦都公司未按判决书确定的义务履行,银行向法院申请强制执行。人民法院立案后委托拍卖机构对该房产进行拍卖,并在该房产现场张贴了拍卖公告,通知凡有租赁关系的租赁户到法院进行申报登记,张华向法院申报了其租赁合同。其后,张华将租金直接向人民法院交纳。2005年6月,拍卖机构将该房产公开拍卖,由于郦都公司与张华的租赁关系尚在,且租赁期限较长,虽然参加竟买的人很多,但都不愿意出高价竟买,致使第一次拍卖没有成功。银行为使该房产顺利拍卖,申请法院除去张华的租赁权。

该案在处理过程中,对应否除去张华的租赁权,出现两种意见:

第一种意见认为,从所有权变动的原因来看,买卖属于因合同等法律行为引起的物权变动,强制拍卖属于国家强制力所为而引起的物权变动,但从变动的结果来看二者却是相同的,都最终都导致了物权的变动,由此可见,《合同法》第229条规定的“所有权变动”应当包含因拍卖而发生的所有权变动。这就是“买卖不破租赁”能够在强制执行程序中适用的理论基础,因此,在强制执行程序中完全能够适用“买卖不破租赁”原则。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第1款关于“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,…”的规定,就充分说明了这一点。也就是说,一般而言,拍卖引起所有权发生变动,也不影响原租赁权及其他用益物权的效力。因此,郦都公司与张华的租赁关系继续有效,法院不能除去张华的租赁权。

第二种意见认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定,即如果上述权利继续存在于拍卖的财产上,对在先设定的担何物权或其他优先受偿权的实现有影响的,应当依法将其除去后进行拍卖。该条规定的意思即,如果在拍卖财产上设定的租赁权在先,设定的抵押权在后,依物权优先的原则,租赁权应当优先予以保护,拍卖后,租赁权应由买受人继续承受;相反,如果抵押权设定在先,租赁权设定在后,同样依据物权优先原则,设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现,如果租赁权继续存在于拍卖财产上,会导致拍卖的价款过低,影响抵押权实现,执行法院应当将该租赁权取消,然后再进行拍卖。本案中,郦都公司因借款把大楼抵押给银行,银行作为抵押权人,在郦都公司未能按约偿还借款的情况下,将郦都公司诉至法院请求还款并要求实现抵押权,是符合法律规定的。郦都公司把抵押给银行的大楼又租赁给张华使用,不违反法律规定,二者之间的租赁关系也合法有效。当银行行使抵押权遭遇张华的租赁权,且张华的租赁权成为障碍时,两种物权就发生了冲突,由于郦都公司先把大楼抵押给银行,后将大楼租赁给张华,同样根据物权优先原则,银行的抵押权应优先于张华的租赁权,现张华行使租赁权已影响到银行使抵押权,所以本案就不能再适用“买卖不破租赁”原则,必须将租赁权这个障碍除去,才能确保银行顺利行使抵押权。因此,在本案中,法院审查认为银行的申请理由成立,遂用公告除去了张华的租赁权。那么这样做对张华来讲是否公平呢张华因租赁财产未届租期遭受的损失有谁来赔偿呢这属于张华与郦都公司之间因租赁合同引起的法律关系,因郦都公司在签订租赁合同时未告知张华大楼已抵押,存在一定过错,张华的损失可以通过诉讼渠道或其他渠道找郦都公司解决。

笔者同意第二种意见。

冯建晓胡新锋

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