群租房整治的法律分析

发布日期：2013-08-02 作者：李同红律师

在地价蹿升，房价高企的社会大背景下，大城市的群租房作为一种新的租赁模式越来越受到了人们的关注。群租房在为低收入者提供最低限度的住房保障的同时，也不免产生了部分问题，例如带来了消防隐患，社会治安隐患等。为此，相关政府部门也开展了整治活动，以期对群租活动开展规范化的调整。在北京市，住建委、发改委、工商局就决定联合开展房地产经纪行业专项治理活动，其中的重点之一就是加大对群租房的治理力度。
对群租房的规制，当然可以通过行政手段，但事实上我国的民事权利体系也为规制群租房提供了有效途径。现在房地产中介的普遍经营模式是，从产权人处租赁房屋，再由中介公司以“二房东”的角色出租给承租方。在中介公司将普通房屋改造成为隔断式的群租房时，必然要对房屋的墙壁、电路、供水等基础设施进行改造，这一改造过程涉及到对房屋的重大改良修缮，在原承租合同中应当得到房屋产权人的允许。这是对中介公司改造行为的第一层限制。其次，《物权法》出于保护建筑物区分所有权人的利益考量，也对产权人的改造行为作出了限制。《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”若邻居认为房屋的改造危及到了整体建筑的安全，对自己的人身与财产权利造成了威胁，可以通过诉讼等法律途径来主张自己的权利。住房改造的合法性，也自有消防部门，房屋规划建设部门进行规划调整。
呼吁整治群租房的另一种声音来自于小区的物业部门。其认为经过改造的群租房可容纳的住户增多，给住宅小区带来了巨大的人口压力。小区的公共资源供给日趋紧张，治安环境问题突出，对小区居民的安宁生活产生了重大影响。这其实也可以通过民事诉讼的手段进行规制。《物权法》规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”即使中介公司通过合法手续在小区开展群租业务，如果对邻居的安宁生活造成了影响。也可以依据物权法中的相邻关系条款来维系自己安静生活的权利。
从现行的法律规定来看，群租房并没有被普遍禁止。而且要解决群租房这一房屋租赁经营模式所带来的一系列问题，基本可以通过现行的民事权利救济途径来实现，并没有必要通过行政干预的手段来解决问题。群租房是特定社会经济条件下的产物，其存在自有其合理性。一味地予以禁止实在是违背了市场规律，而且已经构成了对公民经济自由的侵犯。对群租房的过分管制所造成的社会问题，要远远多于群租房本身带来的社会问题。

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