从嫡亲姐妹打房产官司谈特殊情形下最佳证据规则的适用

　　一对嫡亲姐妹为源起于20年前的房产纠纷打起官司，由于她们的母亲到庭作证，法院查清了事实。一审法院判决讼争房产归原告程红所有，被告程梅于判决生效后十日内协助过户。二审过程中，双方达成调解协议，原告程红自愿再一次性补偿被告程梅15000元。元月23日，随着江苏省南通市中级法院民事调解书的送达，此案画上句号。

　　[案情]：

　　原告程红、被告程梅为同胞姐妹。1986年9月30日，她们共同的亲生母亲沈娟立据一份，载明：我有一子六女，经考虑再三，四女程红、五女程梅二人住房紧张，居住困难，故将座落在县城某路某号我所继承先母之遗产住房两间半、天井一方，无偿赠送，交由程红、程梅二人继承，子孙永远，他人不得争异。沈娟在赠送人处签名盖章，沈娟丈夫程元、儿子程权在赞同人处签名盖章，沈娟的另外两个女儿小花、小林在见证人处签名盖章。该字据共三份，程红、程梅、程权各执一份。

　　1989年3月3日，当地土地管理所收到程红申报土地使用权的登记表、草表、示意图后，收取了程红缴纳的土地申报费。同日，土管所出具土地使用权登记证明一份，证明程红申请登记用地面积为75平方米，待核定无异议后，凭此证明领取国有土地使用权证。

　　1990年9月1日，县发证办向程红颁发了上述房屋的《房屋所有权证》，载明：所有权人为程红，共有人为程梅，所有权性质为私有，砖木结构房屋1.5间，面积21.18平米，简易结构房屋2间，面积23.66平米，从房屋所有权证附图可见，两处房屋成丁字形，中间包含有一方天井。同日，县发证办还颁发了上述房屋的《房屋共有权保持证》一本，载明：除发房屋所有权证给程红收执外，特加发此证，给程梅收执。事实上，该证一直由程红领收。

　　亲姐妹共同接受母亲赠与财产，本是双利双赢的好事，不应存在什么问题。意想不到的是，20多年的风平浪静，却被一场官司打破。

　　2008年8月，程红一纸诉状将程梅告上法庭。原告程红诉称，我与妹妹程梅共同获赠母亲房产后，因该房屋年久失修，随时有坍塌的危险，我在此后几年内即与程梅协商，提出两点建议：一是该房产全部给程梅，由程梅适当给付我房产转让补偿；二是由程梅将此房产全部给我，我适当给付程梅房产转让补偿。程梅当着父亲及家人的面明确表态，放弃该房屋的产权，并由父亲定夺由我给付程梅房产转让补偿费人民币1000元。1989年8月1日，我将1000元人民币给付了程梅，程梅同日出具收条一份。此后几个月内，程梅认为该房产转让补偿费偏低，找父亲要求再行补偿。在父亲及家人的劝说下，我又分两次再补偿了程梅1000元。至此，我共给付程梅房产转让补偿费人民币2000元，也明确了我系该房产的产权人。此后，我几次对该房屋进行修缮，办理了水、电开户，耗资近万元。近年来，我一直要求程梅配合我办理产权变更登记，但程梅均未同意。现请求法院判决认定房产归我一人所有，取消被告程梅共有人资格，广州律师事务所判令被告程梅协助我办理产权变更登记。

　　被告程梅辩称，我与原告程红共同接受母亲赠与两间房屋及天井是事实，房屋产权证上也注明我为共有权人，我从来没有将我的份额转让给程红，也未收取所谓房屋转让费用。1989年8月1日，我确实收到程红1000元人民币，但该款不是房屋转让费。现请求法院判决驳回原告程红的诉讼请求。

母亲出庭说明情况

　　本案庭审过程中，由于没有书面协议佐证，原告程红为了证明被告程梅已经放弃案涉房屋中原有份额，除出具1989年8月1日程梅出具的收条一份外，主要申请了七位证人到庭作证。

　　证人解某证明，他是房屋修缮人员，从1989年8月底、9月初开始，先后六次修缮讼争房屋，修理费用1万多元，都是程红丈夫付的帐。

　　证人杨某证明，她曾租过讼争房屋，租金给了程红丈夫。有一次，有人想租讼争房屋，请她帮助联系，由于她没有程红家的电话，就把要租房屋的人领到程梅处，由程梅提供了程红家的联系电话。　　

　　证人张某证明，程红丈夫出钱修缮过讼争房屋。

　　应当说，上述证据直接证明力都略显不足。此时，关键证人沈娟（原、被告共同的母亲）出庭了。沈娟证明：我丈夫在世时，程红和程梅为谁得全部房屋（指讼争房屋）协商。当时程梅说她不要房子，要钱。双方也没有说具体多少钱。经我丈夫参与协调，程红给了程梅1000元。后来程梅嫌少，我丈夫又召集她们协商，后程红又给了1000元。程梅收到2000元后再没有谈过这个房屋的事，这个事已经过了10多年了。去年听说那块地方要拆迁，下半年程梅跟我说，她还想要这个房屋。程梅拿了程红2000元，我都在场，后一次给款与前第一次给款相距不足一个星期。

　　程红和程梅两人的弟弟当庭作证称：1986年9月底，我妈妈将房屋给程红和程梅，我们全家都是同意的。由于房屋年久失修，在房屋要倒塌的情况下，程红和程梅就协商房屋归一方所有，另一方得钱，并找到我父亲，我父亲也是同意的。由于程梅经济条件不太好，就对程红说，她得钱，她不要房子。在1989年时程红给了程梅1000元，程红接受房屋后进行了维修。后程梅嫌钱少，找到爸爸，我爸爸让我去把程红找来，由程红再给了程梅1000元，是分两次给的，各给了500元。当时我爸爸当着她们的面说过的，这个房屋以后归程红所有，与其他任何人都没有关系。程红前后三次给钱程梅，我都在场。程红与程梅协商房屋归属时，在场人有我、我父母、六姐、三姐、三姐夫以及程红和程梅。

　　此外，程红和程梅共同妹夫、姐夫亦到庭作证，他们作证的内容也与上述两证人的证言基本相符。

　　被告程梅未到庭，其委托代理人除对收条的性质提出一定异议外，主要对关键证人的证词提出非议。他提出原、被告共同的母亲、弟弟、姐夫、妹夫与本案有利害关系，证言不可信。其他证人所作证词不能达到原告的证明目的，故而不能认定房屋份额转让关系的存在。综上，无论是收条，还是证人证言，均不能证明被告程梅放弃了房屋共有权。

　　庭审后，法院为了进一步查清案件事实，找程梅核实相关事实并做调解工作，程梅不予配合，致相关工作无法进行。

　　[裁判要点]：

　　海安县法院审理后认为，本案的主要争议焦点在于原、被告是否达成房屋买卖的一致意见并交付房款？由于本案当事人间的特殊身份关系，双方未订立书面房屋买卖合同，房屋买卖是否成立就要看证人证言能否采信。

　　综合原、被告所举证据情况来看，促成原、被告买卖房屋的关键人，即原、被告的父亲已去世，原、被告的母亲尚在。原、被告父母共生六女一子，原告程红申请了母亲、一个姐夫、一个妹夫、双方弟弟作为证人到庭作证，同时还申请了房屋修缮人、一段时间内承租该房屋的承租人及一位邻居到庭作证，七位证人的证词均佐证了原告所主张的房屋买卖事实。被告认为，七位证人中有四位是原告的亲属，与原告有利害关系，其证言不能采信。对此，法院认为，原、被告系嫡亲姐妹，待证事实发生在家庭内部，四位与原告有亲戚关系的证人同时也与被告具有相同的亲戚关系，证人身份关系本身在本案中不影响证言的证明效力。对于原、被告是否有房屋买卖的意思、最终有无达成一致意见，作为家庭成员客观上容易了解，其到庭作证，不违反法律规定。故对被告这一辩称意见，不予采信。

　　原告除了申请证人出庭作证外，为了证明原、被告已经达成房屋买卖的一致意见，还提供了被告出具的收条一份。法院认为，仅从收条本身，确实不能证明该款与本案有直接关联，但引起这一后果的主要责任在于出具收条的被告，结合多名证人证言所证明的事实，可以确认该收条即为房屋转让款。被告对此提出反驳意见依法负有举证责任，但其未提供证据加以证明，故对其所辩不予采信。

　　综合原告提供的书证及证人证言，应当认定原、被告间已经达成房屋买卖的一致意见，口头合同成立且因不违反法律规定而生效。因被告交付房屋、原告交付价款的义务均已履行完毕，故而合同当事人各自履行了房屋买卖合同的主要约定义务。但根据我国合同法第六十二条的规定和房屋买卖合同的性质，协助过户是卖房人的附随义务，被告程梅仍应履行。遂依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的有关规定，判决讼争房屋所有权中的共有权转归原告程红所有，被告程梅于判决生效十日内协助原告程红办理上述房屋所有权证的变更登记。

　　一审判决后，被告程梅不服，提出上诉。

　　二审过程中，经中院调解，双方达成调解协议，约定被上诉人程红自愿再一次性补偿上诉人程梅15000元。

　　[评析]：

　　本案主要涉及最佳证据规则在特殊情况下的正确适用问题。

　　法学资料表明，最佳证据规则是英国普通法上最古老的一项规则，其原意是指原始文字材料作为证据优先于它的复印品，以及对材料的内容回忆所作的陈述。后发展为英美法系证据法中一个著名的证据规则，即在诉讼中当事人应提供最直接的和最有说明力的证据。最佳证据规则在本质上是要解决证据的可采信问题。英美原始最佳证据规则，主要是针对文书证据的最佳采信规则。

　　我国《民事证据规定》第77条确立了最佳证据规则：“人民法院就数个证据对同一事实证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论或勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。”此条规定表明，我国的最佳证据规则与英美法系证据法上的最佳证据规则有所不同。我国最佳证据规则的特点主要是：第一，该规则不仅适用于书证，而且适用于其他证据；第二，我国的适用以有“数个证据对同一事实的证明力”的存在为前提；第三，该条文各项中均有“一般”二字，这意味着对证明力大小的规定不是绝对的，如果受此规定不利益的当事人不服，可以允许其提出反证的反驳。

　　本案实质涉及《民事证据规则》第77条第五项和上述我国最佳证据规则第三个特点运用，即证人证言在特定情况下如何正确适用证据规则问题。证人证言是指证人就所了解的案件事实向法庭所作的陈述。证人证言是民事诉讼中广泛采用的一种证据形式。因为一切民事法律关系的发生、变更、消灭等，都不会在真空中进行，它们总会为周围的人所了解或者知悉，及时地把人们了解的案件情况调查收集起来，既可以借以认定案件事实，又可用来鉴别其他证据的真伪。通常情况下，证人与案件一方当事人有利害关系时，其证言对案件事实的证明力要小于其他证人证言。但在特定情况下，一般规则不应绝对采信。如果证人与双方当事人的利害关系处于同等距离，又不因特殊情况发生变化或恶化，再加之其参与或见证案件事实形成过程较深，他们证言证明力不仅不会小于其他证人证言，而且会在一定意义上高于其他证人证言。

　　从本案情况来看，本案房屋买卖系在近亲属间进行，原、被告共同母亲、弟弟、姐夫、妹夫作为证人，由于她（他）们很直接地参与或了解房屋买卖过程，与原、被告在身份关系上距离相等，再加之从母亲角度而言，手心手背都是肉，且无证据表明上述证人与原、被告任何一方关系恶化，故而她（他）们的证言反而超越一般证人证言。法院对他们的证人证言加以采纳，并进而认定案件事实，并无不当。来源：www.xkzs.cn