法院认定已实际履行合同驳回原告诉求

发布日期：2013-08-24 作者：王怀臣律师

交房面积远超3% 购房者要求退房

法院认定已实际履行合同驳回原告诉求

买房人在销售合同已实际履行两年多后，发现开发商交付房屋的面积竟超出合同约定面积的18.3%，遂一纸诉状将开发商告上了法庭，请求按照合同的约定与被告解除合同，退还购房款并赔偿损失合计47万余元。

近日，江苏省南通市中级人民法院对这起商品房销售合同纠纷案作出终审判决，认为双方已实际履行合同，驳回原告的诉讼请求。

2009年11月1日，陈某与盈丰公司签订一份商品房买卖合同，约定陈某向盈丰公司购买一间建筑面积为27.5平方米的商铺，总价为40.4万元。双方还约定，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还买受人。合同订立当日，陈某即向盈丰公司付清全部购房款。

上述合同签订当日，陈某与新永兴运营公司签订委托经营管理协议，约定将其购买的商铺委托新永兴运营公司经营管理，经营期限自2010年12月1日起至2013年11月30日止；陈某与盈丰公司签署房屋交接书，约定陈某若在盈丰公司通知的交房期间内未及时办理交接手续，视为陈某授权新永兴运营公司代办房屋交接手续；委托经营的前三年，陈某放弃经营收益，新永兴运营公司给予陈某购房总价的24%作为补偿，并预先支付补偿金12.7万余元。

另查明，盈丰公司于2010年11月27日向陈某发出交房通知书，要求其在2010年12月5日前办理交房手续，但陈某未前往办理。2012年8月6日，陈某向房屋产权登记部门查询，确认所购商铺建筑面积为32.54平方米，超出面积误差比绝对值达18.3%，即与盈丰公司交涉，要求与盈丰公司解除合同、退还购房款并赔偿损失两项合计471390元。盈丰公司不同意，陈某遂将其诉至港闸区法院。

港闸区法院审理认为，盈丰公司向原告发出了交房通知后，原告应及时查看、验收，但其在一年多后才向有关部门查询，双方合同已实际履行两年多，此时再由被告承担房屋价格与因长期拖延而发生大幅涨落的风险，对被告来说难谓公平，也有违诚信。因被告交付房屋的面积误差比远远大于3%，陈某有权选择请求解除合同、返还已付购房款及利息或者继续履行合同，但两者只能选择其一，现陈某同意由运营公司代办房屋交接手续，并已收取三年委托经营补偿金，表明其以实际行为选择继续履行合同，同时被告亦表示放弃超出面积的房款，故驳回原告的诉讼请求。

陈某不服，向南通中院提起上诉。

南通中院经审理认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，遂驳回上诉，维持原判。

（顾建兵陶冶）

■连线法官■

购房者依约退房应及时提出

顾建兵陶冶

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定：“面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持；买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

“从该条司法解释的本意上理解，这是限制开发商随意增减房屋面积，以便购房者能以预期之价款实现自己的购房目的。从民法公平原则来讲，买受人行使解除权应受到一定的限制，否则可能出现房屋价格与因长期拖延而发生大幅回落的风险，从而加重出卖人的责任，造成主观过错与民事责任不对等的后果。”据该案一审承办法官肖红波介绍，本案中，虽然涉案房屋误差比高达18.3%，但购房人在逾期一年多后方才提出退房要求，明显已超出合理的期限，且购房人已实际履行合同两年多，并以实际获得收益，同时出卖人明确表示放弃超面积房款，其行为并未给原告带来实质损害，故法院驳回原告的诉讼请求。

“如果房子实际面积比合同约定面积增加超3%或者缩水超3%的,购房人依法可以要求单方面退房，但要在约定的退房期限或及时向开发商提出退房申请，避免因长期拖延而影响了个人合法权益的维护。”肖红波提醒。

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