丈夫私自将农村拆迁安置土地转让，家庭共有人起诉买卖合同无效二审上诉

发布日期：2013-09-02 作者：110网律师

代理词
尊敬的审判长、审判员：
接受上诉人龚某、方某的委托，指派我担任其二审诉讼代理人。经庭前阅卷和庭审调查，现根据本案事实与法律，发表如下代理意见：
一、两被上诉人之间的买卖合同无效。
1、涉案合同违反法律法规强制性规定。本案所涉土地为农村拆迁安置建房用地，本质上属于集体土地，根据《土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让”以及参照国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第169条：“宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房所有权转让的。宅基地使用权同时转让”，由此可以看出，法律只是有条件地承认宅基地上的房屋可以转让，对农村宅基地使用权是不能单独转让的。因此，涉案买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。
2、涉案合同侵犯两上诉人的共有权。
首先，上诉人在旧村改造中审批取得的72个平方土地系共同共有，两被上诉人之间转让其中36平方米安置面积的行为严重侵害了上诉人合法权益。涉案标的是以户为单位审批，户是以婚姻家庭为基础建立的共有关系，基于这种共有关系取得的安置面积，除非约定是按份共有，否则就是共同共有，根据《物权法》第103条的规定，共有人具有家庭关系的，应当为共同共有。尽管第二上诉人方某依政策享有18平方，但是不能因此认定为按份共有，因为村里分配安置面积的份额，只是按人头分配的一种计算方法，并不是家庭成员之间的约定，只要共有人之间没有约定，仍应当属于共同共有财产。方某分得的18平方也已经融入家庭共同共有的财产中，同样不能随意处分。被上诉人认为第一上诉人和第一被上诉人夫妻共同享有的是54平方的权益，因此第一被上诉人转让的只是夫妻共同共有中的36平方，与第二上诉人方某无关，这显然也是错误的。第一被上诉人转让的36个平方中是否包含了方某的18个平方并不明确，即使是按份共有，第一被上诉人只享有27个平方，而他处分的36平方中超出的9个平方属于方某还是龚某的也是不明确的，第二上诉人方某与本案有利害关系，她作为共同共有人有权参加本案诉讼。
3、涉案合同侵犯两上诉人的优先购买权
退一步讲，即使是按份共有，根据《物权法》第101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”，被上诉人也侵犯了上诉人的优先购买权。
4、被上诉人认为本案适用夫妻日常家事代理是没有事实和法律依据的。根据《物权法》第97条规定，对共有物的处分，应当经占三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，被上诉人一直称上诉人经手整个买卖过程，对如此重大的家庭财产处分不可能不知情，这也只是被上诉人单方陈述和主观推断，至今也没有充分的理由和证据证明上诉人对此事知情，协议书上也没有共有人的签字。被上诉人提到夫妻家事代理，上诉人认为，家事代理权是有一定的范围限制的，一是基本生活需要，如衣食住行、医疗、雇工等；二是精神生活需要，具体包括娱乐、学习深造及亲情、友情馈赠等；三是家庭管理需要，如理财、储蓄、保险等。在上述日常生活需要的范围内，夫妻可以行使家事代理权。而对于日常家事以外，风险较大的行为如贷款、租赁房屋、处分不动产等，共有权极易受到侵害，因此是不适用家事代理权的，夫或妻一方只有在取得另一方授权时，才有权以双方的名义或对方的名义处理。上诉人是在2011年8月份公示才知道转让情况，村里公示不代表上诉人就认可，而且当时上诉人以及第一被上诉人都曾向村委会提出异议，该安置土地有纠纷不能公示转让，但村委会并不认可。该协议侵犯共有权系无效协议，合同无效是自始无效的，所以上诉人才要收集证据原件通过起诉的方式确认该协议无效。
二、第二被上诉人不构成善意取得。
善意取得必须以取得为前提，而不动产的取得必须要经过房地产管理部门变更登记，参照《婚姻法》解释三第11条的规定，只要没有办理产权登记手续，第二被上诉人就没有取得产权，村委会无权对物权进行公示、调拨，其公示、调拨行为显然不能说明第二被上诉人已经取得涉案房屋的物权。更何况转让协议是无效的，因此村委会的调拨行为也是无效的。
综上，被上诉人转让土地使用权的行为严重侵害上诉人的共有权，转让协议无效，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。

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