夫妻一方出卖共有房屋纠纷存在的问题及对策

发布日期：2013-09-13 作者：张颖律师

近年来，随着市场经济的发展，房地产市场日趋活跃，房屋买卖纠纷也随之而来，2009年至2011年，平顶山市新华区法院审结房屋买卖纠纷案件59件，通过对上述案件的综合分析，其中涉及夫妻一方擅自处分共有房屋的案件占很大比例，此类案件的审理涉及夫妻共有财产的范围、日常家事代理权、共有财产善意取得等多方面的法律问题。法律在对夫妻双方所享有的房产权利予以保护的同时，市场经济所需求的交易秩序、交易规则也更日趋受到重视。当保护房产共有人的利益与维护善意第三人权益、维护交易安全发生冲突时，矛盾纠纷也随之产生。因此分析探讨此类案件存在的问题及研究解决对策具有十分重要的现实意义。
在审理夫妻一方出卖夫妻共有房屋的案件时，涉及的主要问题有：如何认定夫妻共有财产的权属；夫妻一方的卖房行为是否构成有权代理；买受人是否构成善意取得。现实生活复杂多样，此类纠纷存在多种形式，故解决纠纷的对策也应有所区别。归纳起来大概有以下4种情形：
第一，该房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人。夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的。
对于这种情形，应认定该合同为效力待定合同。从鼓励和保护交易的角度来说，一般不应轻易将合同认定为无效。在此种情形下，根据《合同法》第五十一条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果订立合同后夫妻一方取得共有另一方的书面同意或书面授权，就应当将该房屋买卖合同认定为有效，如果无法取得书面同意或授权，则该合同当然归于无效。
第二，该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，第三方支付了合理的市场价格并且已办理房屋过户手续的。
对于这种情形，应认定为房屋买卖合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”根据合同法解释（二）第十四条规定，该“强制性规定”指的是“效力性强制性规定”，即法律、行政法规明确规定违反此强制性规定必然导致合同无效或者不成立的规定。此类合同如果继续履行，必将损害国家、社会公众及第三人利益。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。”但该规定不是效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定，即法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，此类合同只是破坏了国家对交易秩序的管理规范，但合同履行不损害国家、社会公众及第三人利益，只损害了当事人的利益。
房屋既然是夫妻共同财产，办理所有权登记时就应当依法登记为夫妻俩人。只登记一方说明登记本身存在瑕疵、不完整。此种纠纷，既然权利证书上登记的是一方的名字，则买受人完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权，并且，双方已经依照合同约定办理了房屋过户手续，房屋的所有权已经发生了法定的转移。因此，为维护物权登记的公示公信效力和房地产市场的交易秩序，支付合理市场价格的买受人应拥有房屋的所有权，此实际上也是一种善意取得的结果。
第三，该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，第三方支付了合理的市场价格，但双方尚未办理房屋过户手续的。
这种情形和第二种情形类似，不同的是双方没有办理房屋过户手续。此情形下的房屋买卖合同也应认定为有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该第十五条是合同效力和物权效力的区分，即当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭物权的合同属于债权法律关系的范畴，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或影响其权利对于第三人的效力。也就是物权变动的合同与物权变动本身是两个法律事实。未办理不动产登记，不影响合同的效力，房屋买卖合同有效。
第四，该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，未登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，且房产证、水电煤气等房屋手续已移交买房者手中，第三方支付了合理的市场价格。
对于这种纠纷，应判断未登记一方的卖房代理行为是否为有权代理或无权代理，是否构成表见代理，并以此来判定房屋买卖合同是否有效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定:“婚姻法第十七条‘关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为:（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在举证责任上，一般情况下可根据买房者的入住年份、卖房者把身份证、房产证、水电煤气等房屋手续移交买房者手中等情况，推定为出售行为为夫妻双方的共同意思表示。如果夫妻一方有相反意见的，应举证证明，比如夫妻关系名存实亡、双方长期异地分居等足以认定为非夫妻双方共同意思表示的房屋出售等。因为夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊的具有很大人身信赖性的关系，如果夫妻关系正常，一方不可能隐瞒另一方出售对生活影响重大的房产，另一方也不可能对此房屋状态不闻不问，疏于管理多年。其真正的原因可能就是，原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋，然后一方签订合同后，发现房价上涨迅速，基于利益的驱使，另一方往往会以自己不知情为由来主张合同无效，从而达到再以更高价格将房屋另行出售，获得更多利益的目的。此时，如果不区分情况就认定该合同无效，对于善意买受人来说无疑是十分不公平的，将会造成合同订立、履约以及纠纷解决费用的大量浪费；而且导致人们对合同的不信任，滋长诈欺、背信者的侥幸心理，也不利于发挥合同法鼓励交易的功能。
对于此类案件法官一定要查清案情，依法运用好调、判两种结案方式，依法可以认定合同有效时，应当即认定，打消卖房者起诉是为了“再赚点”的目的。如法官一味追求调撤结果，给买房者做工作让其再支付一定房款,这样无疑滋长背信者的侥幸心理，使其撕毁合同、背信弃义，更深一层的影响是在一定社会范围内起到示范作用，促使此类案件的卖房者一一效仿，以期有利可图；买房者也无法得到公正的处理结果，使其丧失对法院公平公正裁判的信心。

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