无法办理按揭贷款，并不意味着可以解除商品房买卖合同

发布日期：2013-09-23 作者：110网律师

案件介绍：
原告张某与被告上海某城（三期）的房产开发商签订一份商品房买卖合同。在上海某城（三期）系争房屋所在的楼盘销售过程中，被告售房的广告宣传单上载明“贷购不限全市稀售”、“不限贷不限购，抵抗通货膨胀，增值保值持续收益”等字样。2011年8月6日，原、被告签订“上海市商品房预售合同”一份，约定原告向被告购买系争房屋，该房屋的规划用途为办公，房屋暂定总价为646,000元；系争房屋的交付必须符合一定的条件，被告承诺在2012年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新某商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除合同；合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或者直接送达的方式，送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方；合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同附件一载明，不低于总房款50％的首期款326,000元由原告于2011年8月6日或之前支付给被告，按揭机构提供的贷款320,000元由原告于2011年10月6日或之前支付给被告，因原告原因导致无法办理贷款或贷款不足的差额部分，原告应在2011年10月21日或之前一次性补足；该合同补充条款一载明，若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求原告增加首付款比例的，原告应增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。合同还对房屋买卖过程中的其它事宜作了约定。合同签订后，原告于2011年7月31日通过某设银行支付给被告20,000元；于2011年8月6日通过工商银行支付给被告307,400元，被告于2011年8月6日为原告开具了326,000元的发票以及1,400元的房地产交易登记费收据。
2011年8月23日，中国银监会上海银监局下发了《通知》（沪银监通[2011]136号），《通知》对于银行提出的监管要求第二项中载明，“……无论企业还是个人，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋……”。2012年3月4日，原告向被告发出挂号信，载明被告刻意隐瞒相关情况，未给予原告相应的优惠促销待遇，致使原告支付的款项明显高于同等户型其他客户，故系争合同显示公平；同时合同约定第二笔房款以贷款方式支付，但是实际上国家相关部门当时已经明确要求今后各银行须严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，系争合同的标的物是期房无疑，但被告还是陆续安排了几家银行和原告签订贷款协议，致使原告贷款资金无法办理。故原告要求解除系争合同，被告应立即退还原告已支付的房款。2012年3月6日，该信函被以“迁移新址不明”为由退回。系争房屋所属楼盘已于2011年7月11日取得预售许可证，并于2012年12月28日竣工验收备案。
原告诉讼请求：
1、确认原、被告于2011年8月6日签订的《商品房预售合同》于2012年3月9日解除；
2、被告返还原告购房首付款327,400元及利息26,192元（按央行同期贷款利率6.40%/年计算，自2011年8月6日暂算至2012年10月30日，最终算至判决生效之日），合计353,592元。
法院判决：
1、判决驳回原告的诉讼请求。
律师解读：
首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行。
其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，原告主张中国银监会上海银监局2011年8月23日下发的《通知》属于不可归责于双方当事人的政策变动原因，致使原告无法办理银行贷款，故原告可以主张解除合同，要求被告返还购房款及利息，而被告则主张《通知》属于指导性的风险提示，不足以导致原告无法办理银行贷款，且在合同履行期间系争房屋所属楼盘已竣工备案，曾经出现的履行障碍已经消除，履行合同的基础已恢复至原状，故被告同意给予原告一定时间的宽限期让原告现金补足或者办理贷款，被告要求继续履行合同。法院认为，《通知》对在沪各商业银行提出了明确的监管要求，足以对未竣工验收的商业用房的银行贷款办理产生障碍，但不可归责于当事人双方的事由未能办理商品房担保贷款合同情况出现后，原告并非立即可享有合同解除权，只有在上述障碍导致商品房买卖合同不能继续履行时，当事人才可以请求解除合同。现在原、被告所签订合同的履行期内，系争房屋所属楼盘已经竣工验收备案，曾经出现的履行障碍已经消除，且被告也同意给予原告一定时间的宽限期让原告现金补足或者办理贷款来支付购房余款，故对于原告的上述请求法院不予支持。原告应当继续履行原、被告所签订的《上海市商品房预售合同》。

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