房屋租赁合同纠纷相关问题

发布日期：2013-10-24 作者：110网律师

    房屋租赁合同中，承租方欠付租金未损坏出租方根本利益，人民法院对出租方解除合同的请求不予支持。

    关键词房屋租赁合同解除租金
    从当事人签订的《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容来看，出租人缔约目的有二：一是收取承租人支付的预付租金，以完成预租房屋的建设；二是将竣工的预租房屋交付承租人租赁经营，收取租金。合同履行过程中，出租人收取了承租人支付的91%预付租金，完成了预租房屋的建设，并将其交付给承租人租赁经营。依照合同约定，承租人交纳的预付租金在商场开幕营业日起开始抵扣其应付租金。依照合同约定的租金交纳标准，至承租人提起诉讼时，其已交付的预付租金尚未抵扣完毕。上述事实表明，承租人拖欠的9%预付租金，并未导致出租人无法完成预租房屋建设，并影响其出租获取租金收益。出租人以承租人拖欠预付租金导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，其主张缺乏事实依据和法律依据，不予支持。

    说明
    本裁判意见对房屋租赁合同纠纷案件中承租人欠付租金导致合同解除问题做了有益探索，具有指导意义。房屋租赁合同一般履行期限较长，结合房地产市场的变化，在一定情况下，出租人会以欠付租金为由，主张解除已有的租赁合同。对承租人欠付租金的比例、数额及期限达到何种程度，可以作为解除合同的事由，现行的法律法规及司法解释没有明确的规定，实践中的做法也不尽一致，对此，本案承办法官认为，应当以《合同法》的规定作为原则，即识别违约行为是否阻碍了租赁合同目的的实现，并依此作为尺度去衡量违约行为的程度和合同是否解除。

            摘自《最高人民法院裁判意见精选》

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