开发商逾期交房，购房者如何维护自身合法权益

发布日期：2013-10-30 作者：章福阳律师

开发商逾期交房，购房者如何维护自身合法权益

购房者购买住房或者商铺，当然希望开发商能过按照约定将房屋交付自己使用。然而，目前房地产市场行情变化莫测，开发商违约的情形越来越多，主要表现在逾期交房或者逾期办证。本文主要针对开发商逾期交房时，购房者如何最大限度的维护自身的合法权益。
无论是商铺还是住房，购房者和开发商都会签订商铺或房屋买卖合同，目前用的一般都是建设部门推荐的或者略加调整修正的合同版本，合同对于逾期交房如何处理都做了比较明确的约定，一般都会约定逾期在60-90日内的，开发商按照多少一天的违约金赔偿，超过60-90日的，购房者有权选择退房或者继续履行合同，如果退房的，开发商在收到退房通知后多少日内将已付款退还购房者并支付一定数额的违约金，如果继续履行合同的，开发商如何支付违约金等内容。
如果真出现了合同约定的情形，作为弱势一方的购房者如何维护自己的权益？首先，购房者要摸清自己是否存在违约的地方，如果自己存在违约如逾期付款等情形的，那么本文无法对症下药，要看具体约定了。其次，购房者要查看是否存在合同约定的可以延期交房的情形，如不可抗力、政府部门行为等，如果没有明显的合法延期交房情形，我们推定不存在延期交房的情形，由开发商承担延期交房合法的举证责任。
在明确自己没有违约，而且不存在明显的可以延期交房的情形，我们首先可以找开发商协商退房或者要求开发商承担违约责任，也可以委托律师发函通知开发商，如果双方能够达成一致，可以省去很多不必要的费用和降低风险。在协商无果的情况下，对于购房者不退房的，一般只能通过诉讼要求对方承担违约责任。如果购房者选择退房的，那么建议根据合同条款关于开发商退款时间的约定，如果约定开发商在收到退房通知后短期内退款的，这时我建议购房者先通过发退房通知函给开发商先行解除合同，待开发商未按照约定退款之后直接起诉开发商要求退回已付款并承担违约金及支付利息，而对于退款期限较长的，建议直接通过法院诉讼解除合同，这样有利于快速解决。
刚刚提到通知退房，这里也要注意，退房通知应当明确提出退房的要求，退的是哪一套房，是谁提出退房，款项如何给你，如何和你联系，然后通过邮件快递给开发商。对于自己没有把握的，可以委托当地律师发律师函通知对方解除。
法院起诉，也要注意及时保全对方相应价值的财产，可以选择在起诉时一并保全或者在胜诉后判决生效前保全，保障案件顺利执行。
作为一名具有多年房地产案件实务经验的律师，希望通过本文能够为购房者提供参考，必要时拿起法律武器维护自己的合法权益。

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