业主签署权利放弃声明后，无权再追究开发商逾期办证责任

发布日期：2013-11-26 作者：周生柱律师

原告丁某某向被告深圳某地产公司购买商业办公房一处，因被告办理初始登记迟延，导致原告未在房屋买卖合同约定的期限内办理房产证，丁某某遂将地产公司诉至深圳市某区人民法院，要求其承担延期办证的违约责任，并支付延迟办证违约金人民币38万元。

【案情介绍】
丁某某诉深圳某地产公司房屋买卖合同纠纷案。原告丁某某于2010年7月向被告深圳某地产公司购买位于深圳某区的商业办公房一处，建筑面积125平米，房屋总价款人民币365万元，双方在合同中约定的房屋交付时间为2010年9月28日，实际交付时间为2010年9月28日。事后，因被告自身原因未及时办理初始登记，导致原告无法办理房产证，被告逾期办证时间长达253日。根据买卖合同的约定，被告已构成严重违约。双方就违约赔偿事宜协商未果，丁某某遂将地产公司诉至深圳市某区人民法院，要求支付延期办证违约金人民币38万元。
在本案中，本律师代理被告地产公司一方，接受被告委托后，经过认真阅卷及调查，发现原告支付房款是一次性付款，故本案中不存在原告违约的情形，而被告确存在延期办证的行为。依据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，被告应向原告承担延期办证的违约责任。

【案情分析】
本律师接受委托后，会见被告相关工作人员，其中有一位被告的售楼部工作人员透露，涉案楼盘初始登记完成后，公司曾组织几乎所有业主签署过一份《延期办证的声明》，原告丁某某也签署了该文件。
本案的争议焦点在于丁某某签署的《延期办证的声明》是否合法有效，是否可以免除被告的违约责任。本律师经过仔细研究该《延期办证的声明》文件，经判例研究、法理论证最终判断该文件虽可能是格式条款，但并不存在无效或可撤销的因素，故应是合法有效的。最终，本律师作为被告代理人，及时在举证期内向法院提交了包括《延期办证的声明》在内的相关证据材料。通过在法庭上据理力争，最终法院采信了该声明并认为是有效的，从而支持了被告的抗辩理由、免除被告的违约责任，驳回原告的诉讼请求。
【审判结果】
法院审理认为，本案原被告双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及《延期办证的声明》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。原告已经在《延期办证的声明》中承诺不追究被告有关延迟办证的违约责任，原告再行主张，已无法律及合同依据，故一审法院驳回原告的诉讼请求。

一审判决后，丁某某不服，上诉至深圳市中级人民法院。深圳中院经审理查明，本案中的《延期办证的声明》属于被告为重复使用而预先拟定的，且在签订时未与原告进行协商，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款要件，故认定为格式条款。但同时二审法院认为被告已对该格式条款尽到合理的提示义务，应是有效的约定，上诉人已无权再要求地产公司承担延期办证违约责任。故依法驳回上诉人丁某某的上诉请求，维持原审判决，本案经过一审、二审，被告得以完胜。

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