违法签订黑白合同从事房产交易，发生风险买卖双方自行承担

发布日期：2013-12-03 作者：110网律师

违法签订黑白合同从事房产交易，发生风险买卖双方自行承担
　　【案情】亚运村以北是北京市经济适用房比较集中的一个地区，这些经济适用房小区周围有很多主要经营经济适用房买卖的房屋中介机构。张先生 2003年5月18日购买了一套经济适用房，总面积80平方米，原价为每平方米 2650元；是由中介代理，房主王先生开出的价格为每平方米3200元。后来，
178 几经议价，张先生和中介公司谈好了买卖的方式。双方约定：首先，签订两份合同，其中一份是呈交给政府部门看的“白合同”，交易为价格2650元/平方米，而另一份补充协议则约定购买价格为3200元/平方米。其次，由于王先生的房子不满五年，所以暂时不能履行过户手续，但张先生一次性付款同时就可以拿到房子钥匙实际居住。五年期满，即2008年5月19日，王先生协助张先生办理过户手续。
　　后来，张先生从朋友处打听到此类经济适用房在很多方面不受法律保护，而且如果再次转卖述要补交一个10%的综合地价款，即21200元。于是，找到王先生希望解除合同。主先生显然不同意。双方多次协商未果，张先生诉至法院，请求法院确认双方所签订的经济适用房买卖合同无效，请求王先生赔偿其购房款25. 6万元。
　　【审判】
　　法院经审理后判决，同意解除合同，王先生应该在本判决生效后10日内支付张先生的购房款21. 2万元。
　　【评析】
　　2004年5月20日北京市建委下发的“经济适用房住满五年才能按市场价出售”的政策，按照有关政策规定，经济适用房住满五年才能按市场价出售。据市建委统计，截至2005年11月1日为止，北京没有一例住满五年后按市场价上市交易的案例。市建委有关负责人解释，造成这一现状的主要原因是目前在建的经济适用房房龄多数不满五年，只有回龙观经济适用房在2005年10月底才满五年。然而，买卖双方为规避“五年限制”的政策，表面上是以“白合同”的形式按原价交易，私下里却按售价更高的市场价交易。
　　对于此种情况，中介公司一般采取三种“程序”，一种是收取“补偿金”；第二种是买卖双方除了按原价购房的合同以备过户用外，再签一份实际房价合同，最后按实价合同双方结算；第三种是中介公司与房主签约，等于房主以自己能接受的价格卖给中介公司，中介公司再与买主签合同，最后房主与买家签 “原价格购房的合同”来应付过户时的审验。总之，“买卖合同”是交易双方给政府部门看的“白合同”，“补充协议”则是私下价钱谈好后，双方再签的 “黑合同”，令有关部门无从查起。显然，这种“黑白合同”属违规操作。据有关人员透露，在成交的经济适用房当中，补交地价款方面买家一般会按政策照办，但在规避“不准按市场价出售”的政策时，买家则可以通过装修款等名目进行支付，也有采用“黑白合同”的形式进行暗中交易。业内指出，由于经济利益的驱动，杜绝经济适用房私下交易难以避免。
　　对于这种合同，目前各地的公证机关不予办理合同公证。由于五年的变数
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较大，房地产市场将来的走势也较难把握，因此，这类交易存在很大的不确定性。同时交易一方对另一方的状况也很难掌握，五年之后能否保证对方能够完全履行合同，不无问题。由于房地产交易须买卖双方同时到房地产登记部门办理过户手续，一旦一方反悔，不愿意配合，不到场办理手续，那么该交易就不能有效实现，登记手续无法办理，交易就始终不能合法化。因此，房管部门告诫从事经济适用房交易的当事人，不要购买不符合上市条件的经济适用房，否则，因此引发的纠纷，由于得不到法律的支持，极易导致个人经济损失。本案就是一个教训。 '
　　对于这种投机行为，政府虽然成立了专门的部门籴审核经济适用房购买资格，并通过个人填报、单位审核、政府审定，最后再通过上网公示来保障只有中低收人家庭才能买到经济适用房。但由于购买经济适用房所需的收人证明由个人申报，没有统一的认证监测机构，一旦个人不守诚信，住房管理部门很难查到。政府部门对这种“黑白合同”的暗中交易尚无有效的解决办法，这位负责人提醒购房者，私下签订的“黑合同”不被政府部门承认，无论任何一方爽约，这其间所发生的风险都将由交易双方自己承担。中国社科院城市发展与环境研究中心规划室副主任李景国认为，要建立两个体系：一个是个人诚信体系，包括单位诚信体系，另一个是监控体系。建立这两个体系需要社会系统工程，不是一个部门能够做到的，它是各个部门联手，是一种国家行为。也有专家指出，因为装修款应该有发票，或有评估价格，如果远远超出正常的装修价或根本没有装修，主管部门通过实地考察就可以判定是否违规。而黑白合同不受法律保障，一旦发生纠纷很难裁定，口头约定的风险就更大了。事实上，要减少投机行为，主管部门不能只靠政策，还要有监管措施，以防患于未然。
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