商品房价格买来了经济适用房，诉讼讨说法路途漫漫

发布日期：2013-12-03 作者：110网律师

商品房价格买来了经济适用房，诉讼讨说法路途漫漫

【案情】2003年，重庆陈女士来翰林景园看房看到广告，称小区具有园林式景观、飞泉瀑布、小桥流水、亭台楼阁、群芳吐艳……网球场、健身中心、游泳池应有尽有，700平方米的文化会所，配有各种商业店面、休闲吧、音乐吧、干洗中心等等，甚至还有广告打出说倾情赠送18平方米以上的空中花园。后来，陈女士购买了翰林景园内150平方米的一处房屋，售价2000多元。
2004年6月的一天，陈女士偶然从媒体上的一则新闻中得知，自己所住
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的这个房子原来是经济适用房。而按照政府规定的基准价格为1802元/平方米 (套内）。她惊呆了。因为同样按照套内面积算，而陈女士当时买房的单价就是2617. 71元/平方米，小区其他1】位住户购买的价格也都远远高于政府规定的这一基准价格。
翰林景园是经济适用房的消息传开了。于是，11名业主一纸诉状把翰林景园幵发商（以下简称幵发商）告上法庭，要求该开发商退回多收的房款和大修基金。
【审判】
本案被告方翰林景园开发商认为：当初双方在签订合同时就已经明确告知原告该房为经济适用房，而在合同中也载明了土地性质为划拨，业主们同意以商品房的价格购买该房是双方真实意思的表示，符合法律规定。
业主们称：首先，他们从来没有听此房屋属于幵发商说过经济适用房；其次，他们搬进不久，他们和公司签订的几份合同，都被公司收回，说是办理两证，而这些合同一直都没返回给他们。
调查结果?. 11名业主纷纷找到房管部门，要求调出当时的档案。但这些《重庆市商品房买卖合同》的封面上，上面清晰地写着“经济适用房”，而个别当初因各种原因还保留的合同原件封面上并没有“经济适用房”的字样。
幵发商认为，即使公司用商品房的价格出卖经济适用房的行为违反了规定，也应由政府有关部门对我公司作出行政处理，而大修基金是我公司代房管部门收取，系代收行为，因此原告要求我们退还部分房款和大修基金的诉讼请求没有依据。
原告方律师认为，在这个案子当中，应该明确政府职能部门、开发商、购房者三者之间的法律关系。开发商是否遭到行政处罚以及如何处罚是政府职能部门与开发商之间的行政法律关系，该关系与原、被告间的民事法律关系是不同的法律关系，应与本案无关。他认为，购房者是否符合资格并不影响开发商退款，开发商退款是法律对其欺诈行为的惩罚，按照1997年颁布的《中华人民共和国价格法》规定“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付的部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。” 另外，翰林景园的修建已经超过了经济适用房的规定标准，而从开发商以前和现在的广告都不能知道其开发的翰林景园一期房是经济适用房，在售房部也没有公开张贴政府指导价的任何文件，开发商在销售价格上欺骗了购房者是基本事实，在被欺骗基础上达成的价格不应是业主真实的价格意思表示。根据《经济适用住房管理办法》规定中可以知道，政府部门已经充分注意到对购买者的审査，并规定了收回骗购经济适用住房的条款，不合格的购买者购买经济
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适用住房只有在“骗购”的情况下才能以“追回已购住房或按市场价格补足购房款”的方式惩罚购买者，根本谈不上合同无效的问题。
法院审理后认为，因为原告未提交由相关行政部门出具的经济适用房准购证明，不能证明其具有购买经济适用房的主体资格?，而开发商不审查购房人是否具备购买经济适用住房的主体资格，将经济适用房以商品房价格卖给原告来获取高额的非法利益，其行为违反了《城镇经济适用住房管理办法》和《重庆市经济适用住房管理办法》的规定，违背了国家经济适用房政策的本意，损害了广大中低收人家庭住房困难户的切身利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款损害社会公共利益的合同无效的规定，无效合同的处理结果是退房还款。
2005年5月8日，法院认定业主们不符合购买条件，所以与开发商签定的购房合同无效。一审判决下达后，因来自有关方面的压力，在15天的上诉有效期内，原告方已经事实上放弃上诉。
【评析】‘
目前在我国各地，此类被“错购”的经济适用房（包括单位集资建房，这部分业主基本不具备购买经济适用房的资格）纠纷案件大量存在。各地法院的判决基本上都认定了合同无效。
根据我国的有关规定：购买经济适用住房申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收人证明和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。’市、县人民政' 府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。
*本案中的业主们由于不具备申领经济适用房的主体资格，所以法院的判决正确。然而，由于如果合同无效的结果仅仅是退房还款，那么，由于房价一路的上涨，幵发商现在卖出价格已经高于当时的价格，如果对违法开发商的惩罚远远低于其赚取的利润，那么，以后会不会涌现出一大批铤而走险的开发商？而政府的定价在其中起到的作用又有多大？
目前，国内一些开发商将经济适用房当作商品房卖，从中骗取超额利润已是不可忽视的现象。这种现象的大量产生到底是哪一个环节出了错？据了解，涉及经济适用房管理的主管部门有房管局、建委和物价局。其大致分工是：房管局批土地，建委管项目，物价局审价格。这也只是大概分工，具体到每个项
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目的操作，如对审批书或意见书都是三方会审，轮流当主持人。虽说是三方联手行动，但有关人士透露，在管理上实则存在真空地带——每个部门都各自打扫门前雪，只要不归自己管，大多是象征性参与一下。因此有人认为，开发商之所以敢将经济适用房当作商品房公然销售，是利用政策对购买者审查不严，对开发商疏于监管的漏洞。与此同时，处于信息弱势的_费者，在商家有意隐瞒房屋属性的情况下，我们向消费者公布信息的其他渠道是否完备——这也是有关职能部门不得不严肃思考的一个问

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