一中院与房屋中介协会研讨中介公司责任机制

发布日期：2013-12-09 作者：赵江涛律师

作者：夏根辉杨清惠发布时间：2013-11-22 10:42:34 打印字号：大 | 中 | 小

在不足二十平米的小会议室里激辩声声，北京五大房地产经纪公司的法务经理们济济一堂，而对面坐的是北京市第一中级人民法院调研组的法官们，这不是某个案件的诉讼程序，双方激烈讨论的是北京市第一中级人民法院关于“房地产中介公司在房屋买卖合同中责任机制”的调研报告。

　　11月21日下午，一中院调研组成员与北京中介协会、部分中介公司代表共同探讨房地产中介机构在二手房交易中存在的具有典型性的违规操作行为和中介机构管理现状，中介协会针对房屋交易的具体流程进行了解释，中介公司代表与调研组成员就居间合同的定性、中介公司在交易过程中应当承担的基本义务等法律问题进行了探讨，也讲了他们的工作现状以及遇到的法律难题。一中院课题组针对案例中反映出来的问题向中介协会、中介公司提出改进管理方式、规范市场的建议，并商讨制定完善的三方交易合同样本及交易操作规范。

　　一中院在调研过程中以2010年1月至2013年6月为时间周期，一中院共审结二手房屋买卖合同纠纷2374 件，其中一方当事人为中介机构的案件 2065件，约占全部二手房屋买卖合同纠纷总数的87％。在2065件案例中随机抽取150件，其中可以认定居间服务存在瑕疵的共计91件，占60.7%。
一中院总结中介机构不规范居间行为主要有以下六种类型：未尽到如实报告义务，导致双方因房屋不符合预期产生争议；合同重要事项约定不明，导致买卖合同履行陷入困境；对于房屋性质未尽审查与提示义务，导致合同目的在法律上无法实现；对房屋的所有权归属或代理人的代理权限审查不严；促使买卖双方订立“阴阳合同”等违规合同；协助不符合购房条件的买受人虚构信息等六大问题。

　　“以往我们针对具体法律适用问题的调研方式大多局限于案例收集、理论研究、各地法院间的内部交流，这么接地气的调研方式是非常新颖的。”调研组的詹晖法官说，“我们的调研报告是针对在二手房房屋买卖过程中的中介公司的义务和责任的。一旦调研报告进行成果转化，可能成为审判实践的指导，而这会提高对中介公司提供服务的要求，直接影响到中介行业的利益。所以我们来这一是听取中介行业内的专业意见，二是希望通过意见相反的双方互相辩论得出更公平的结论，我觉得今天的讨论会有些许“听证会”的感觉”。

　　座谈会上，中介业协会、公司代表和法官们就居间合同的性质认定、二手房中介服务的基本义务和责任等问题展开激烈的讨论，双方不断举出案例来对抗对方的观点。尤其在中介服务合同的定性上，始终争执不下。

　　“我爱我家”的法务经理郭女士感叹说：“以前在法院代理案件时总感觉法官们是高高在上的，没想到今天有机会进行平等的辩论，共同探讨法律问题，希望以后能有更多的交流机会。”

　　座谈会在争论声中结束，法官们和中介业协会、中介公司代表之间交流了想法，在改进中介合同范本等多个方面达成了共识。

　　“这种互动使得中介公司有机会了解了民事案件的裁判尺度，体现了司法公开的诚意，是一个非常好的尝试，我们会继续下去。”詹法官说。

　　在此次座谈之前，一中院课题组已经与北京市建委展开研讨，一中院希望与中介协会和北京市建委共同努力，规范二手房买卖流程，制定完善的三方交易合同样本及交易操作规范。

　　“我们希望案例介绍、实践总结、理论研讨，向中介管理者提供模范文本，提出管理中介机构的具体方案，希冀在源头上降低该类纠纷的发生概率，防微杜渐，以达到能动司法、司法逆向指引并修正社会规范的效果。”活动中，一中院法官说道。

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