开发商应全面承担商品房逾期交付的违约责任
房地产开发商与业主间因延迟交付实物房屋和房屋权利所致的纠纷，一直是商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因。对于如何确定开发商的违约责任，审判实践中适用法律不尽统一。本案在此类案件中较具典型性，其处理结果对审理此类案件具有一定的借鉴作用。
【案情简介】
2002年12月12日，杨青、刘勇（以下简称杨青等）与上海振川物业有限公司（以下简称振川公司）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由杨青等以人民币571,483元的价格购买由振川公司开发的坐落于浦东新区孙桥路238弄《黄浦花园》239号商品房。并约定，振川公司应于2003年1月30日前将房屋交付给杨青等，逾期未交，则按已付房款的每日万分之一支付违约金；同时，振川公司承诺在2003年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（简称大产证），并于此后的40日内办理该房屋的房地产权利过户手续（简称小产证）。如振川公司到时不能取得大产证，杨青等有权单方面解除合同等。合同签订后，杨青等付清了全部房款。振川公司则因其未能于2003年月1月30日将房屋交付给业主使用，向业主支付了部分违约金。但因振川公司至今仍未交房，遂致诉讼。杨青等诉请判令：（1）振川公司立即为其所购房屋办理小产证；（2）振川公司按其已付房款的每日万分之一支付自2003年1月31日起至实际交房之日止的违约金；（3）振川公司按已付房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2003年8月10日起至杨青等取得小产证日止的违约金；（4）振川公司承担40元的工商档案查询费用。一审判决支持杨青等的部分诉讼请求。振川公司不服，提出上诉，二审维持了一审判决。
【审判结论】
一审判决：
一、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内，向杨青、刘勇支付逾期交房（实物交付）违约金（自2003年1月31日起，至2003年8月9日止按杨青、刘勇已付购房款总额日万分之一计算）；
二、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内，向杨青、刘勇支付逾期交房（权利交付）违约金（自2003年8月10日起，至上海振川物业有限公司向杨青、刘勇发出可办理房屋小产证的通知日止，按杨青、刘勇已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；（上述两项应支付款项中应扣除上海振川物业有限公司已支付杨青、刘勇的违约金人民币10,024.69元）；
三、上海振川物业有限公司应于判决生效之日起十日内给付杨青、刘勇人民币40元；
四、杨青、刘勇的其他诉讼请求不予支持。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
【评析意见】
一、振川公司应同时承担逾期交付实物房屋和逾期交付房屋权利的违约责任。
开发商逾期交付实物房屋以及房屋权利的，如何确定其违约责任？对此，存在两种不同的观点。一种观点认为，商品房属于不动产，交付的标志是房屋权属的变动，交付实物房屋只是交付行为的一部分。因此，开发商即使未能按期交付实物房屋及房屋权利，也只须承担一种违约责任。另一种观点则认为，违约责任的根本目的是为了补偿一方遭受的利益损失，而房屋的实物交付与权利交付所对应的利益不同，实物对应的是对房屋的使用、收益的利益，而权利对应的是对房屋处分的利益。因此，开发商应依约按不同的时间节点履行不同的交付义务，违反任何一个约定义务，都应分别承担与之相对应的违约责任。本案的处理采用了第二种观点。
二、杨青等有权不依约行使合同解除权，而另行主张违约赔偿请求权。
依据合同约定，在振川公司未能按期取得大产证时，杨青等有权解除合同，并由振川公司承担赔偿损失的责任。现杨青等放弃解除合同权利的行使，是否就意味着其不再享有违约赔偿请求权？对此，亦有两种观点。一种观点认为，杨青等放弃了解除合同权的行使，应视为其放弃了向振川公司主张承担违约责任的权利。故此后其可以要求继续履行合同，但不能以双方对违约责任没有约定为由，主张参照法定违约金计算标准来计算违约金。另一种观点则认为，解除权是一种形成权，仅以权利人单方的意思表示即可使民事法律关系发生、变更或消灭，权利人有权单方选择放弃。而且，解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利。解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于尽早结束效率低下、不稳定的合同关系，以避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身也无法达到补偿损失的目的。因此，放弃约定的解除权也并不意味着放弃追究违约责任。故本案中杨青等虽放弃了解除权，但其仍然有权依据合同约定行使债权请求权，要求振川公司承担违反合同义务的违约责任。本案的处理采用了第二种观点。
三、违约金计算时间重叠时数额的确定。
对于振川公司未交付实物房屋的违约责任，双方在合同中已有约定,振川公司应按约支付。但对于振川公司未交付房屋权利的违约金的计算标准，双方在合同中未作约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
由于本案的双方当事人对逾期交付房屋权利的违约金计算标准未作约定，又因开发商逾期办理小产证的违约行为给杨青等造成的损失数额也难以确定，故杨青等要求参照司法解释确定的违约金计算标准，确定振川公司的损失赔偿责任符合司法解释的适用条件。但考虑到依据司法解释确定的损失计算标准高于开发商未交付实物房屋所约定的违约金计算标准，逾期交付实物房屋和逾期交付房屋权利违约金的计算在时间上发生重叠，适用约定标准确定的逾期交付实物房屋的违约金数额中，实际上包含逾期交付权利之日始所应承担的逾期交付实物房屋的违约金数额。而目前我国的违约金制度仍以赔偿损失为主，惩罚性为辅。故法院在裁判时应从适当处罚兼公平原则出发，在发生违约金计算时间重叠时起，采用由违约方承担数额较高的计算标准的违约金来适当调整和平衡双方的利益。如此,一方面保护了当事人的合法权益，另一方面也有利于促进房地产行业健康有序地发展。
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