顾某某与陈某某房屋买卖合同纠纷上诉案

发布日期：2013-12-26 作者：110网律师

顾某某与陈某某房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书
(2013)沪二中民二(民)终字第1709号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)顾某某。
　　委托代理人曹健，上海朝健律师事务所律师。
　　委托代理人顾晓韵，上海朝健律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)陈某某。
　　委托代理人于彩霞，上海同甘律师事务所律师。
　　原审第三人上海银行股份有限公司杨浦支行。
　　负责人胡某。
　　委托代理人吴家平，上海市远东律师事务所律师。
　　委托代理人秦皛淼，上海市远东律师事务所律师。
　　上诉人顾某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2013)杨民四(民)初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人顾某某及其委托代理人曹健、顾晓韵、被上诉人陈某某及其委托代理人于彩霞、原审第三人上海银行股份有限公司杨浦支行(以下简称“上海银行杨浦支行”)的委托代理人秦皛淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，陈某某原系上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人。2010年12月7日，顾某某(乙方)与陈某某(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：双方通过上海宏森行房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋。房价款为人民币(以下币种均为人民币)1,010,000元。甲方于2011年1月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，在2010年12月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。关于付款方面约定，乙方首付款为310,000元(包含已支付甲方的定金10,000元，甲方已经收到)，乙方签约当日支付全部首付款300,000元(支付方式为银行划帐)，合计乙方共支付甲方全额首付款310,000元，首付款部分预留10,000元在宏森行房产作为交房尾款，甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的方式支付，由乙方委托银行将其剩余房款700,000元整支付给甲方，贷款不足部分将在送交易中心过户前支付给甲方。在乙方拿到产权，甲方收到全额房款后2日内，双方进行交房。该合同对其他事项亦做了约定。该合同尾部落款处有顾某某、陈某某本人签名。

　　2010年12月21日，顾某某与上海银行杨浦支行签订《个人住房借款担保合同》，约定顾某某为购买系争房屋向该行借商业贷款500,000元，贷款期限自2010年12月21日至2036年12月21日。

　　2010年12月27日，上述50万元贷款汇入陈某某工商银行个人账户内。2011年1月13日，系争房屋产权登记在顾某某名下。该房屋并设置抵押权人为上海银行杨浦支行的债权金额500,000元。此后，陈某某持续居住于系争房屋内且户籍亦未迁离。

　　2013年1月，顾某某诉至原审法院，请求法院判令陈某某继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋交付给顾某某。陈某某提起反诉称，双方之间不是真实的房屋买卖，陈某某在上海没有其他住房，生活困难，不可能将房屋出售。请求确认顾某某、陈某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，系争房屋产权恢复登记至陈某某名下。而且陈某某愿意偿还500,000元银行贷款。

　　原审另查明，鋆昊会展服务社系非正规就业劳动组织，谢磊系该组织负责人，顾某某原系该服务社的员工。从法院调取的转帐凭证显示，2010年12月6日，鋆昊会展服务社向顾某某的上海浦东发展银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户内划款300,000元；同日，顾某某通过其上海浦东发展银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户向陈某某的上海浦东发展银行的XXXXXXXXXXXXXXXX账户划款300,000元；同日，陈某某上述账户内的300,000元划入谢磊个人账户。原审审理中，顾某某自认其浦发银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户内的300,000元首付款是由其本人浦发银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户内转付。原审审理中，法院传唤鋆昊会展服务社负责人谢磊到庭，谢磊述称：鋆昊会展服务社是其开办的非正规就业劳动组织，主要办理贷款业务，顾某某系其员工。经协商，决定借用顾某某名义与陈某某签订系争房屋的买卖合同，以陈某某所有的系争房屋作抵押以顾某某之名向银行借款。因为需要提供首付款支付凭证，故由本人将300,000元钱款划入顾某某浦发银行账户，顾某某转帐到陈某某账户，当日陈某某又将该款项转到本人账户。银行贷款一直由陈某某交由本人，本人再转帐到顾某某的还款账户。顾某某也曾经用公积金冲抵过银行贷款，顾某某更换银行卡号之后的还款情况，已记不清楚了。

　　原审再查明，截止于2013年4月20日止，顾某某两个贷款账户内分别偿还银行贷款本息56,197.26元、42,701.67元。顾某某自认2011年1月至2012年4月每月收取谢磊转帐3,500元，合计56,000元。

　　原审审理中，顾某某对于购房的陈述前后矛盾。关于首付款部分，开始称是取300,000元现金交给陈某某，后又称是从上述账户内转帐给陈某某；关于首付款的来源，开始称系父母的积蓄，后又称是其曾借钱给谢磊，故谢磊代其支付了房款；关于偿还贷款部分，开始称是用父母的资助以及自身的收入偿还贷款，后又称由谢磊划款是陈某某支付的租金及谢磊偿还的借款利息；关于尾款200,000元部分，开始称房款本约定为1,010,000元，但后因贷款未足额贷出700,000元，陈某某急于卖房，故将房款降低为810,000元，后又称200,000元以现金的形式交付给陈某某，陈某某并出具收条，但现在原件遗失，无法提供。

　　原审法院经审理后认为，探究合同的效力，除具备交易的一般形式要件外，还需从双方是否具有买卖房屋的真实意思表示方面分析。本案中，虽然系争房屋买卖合同中签名均是顾某某、陈某某本人所签，且房屋产权已经进行了转让，表面上具备了房屋买卖的形式，但根据法院查明的事实，顾某某、陈某某并不具备真实的买卖意思表示。

　　首先，在付款方面。对于首付款300,000元，其来源系谢磊开办的鋆昊会展服务社，该款项在顾某某划款至陈某某账户的当日，又从陈某某账户划入谢磊个人账户，顾某某对此不能作出合理解释。对于房款210,000元，顾某某未能提供支付210,000元房款的支付凭证、收条等证据材料。而且顾某某对于上述房款的支付情况陈述均前后矛盾，表述含糊。综上，除银行贷款500,000元进入陈某某个人账户外，现有证据不能证明顾某某已经将其余房款支付给陈某某。因此，法院不能认定顾某某为一般意义上的购房人。

　　其次，在银行贷款还款方面，从陈某某提供的划款凭证看，陈某某确实每月定期将3,500元划入谢磊账户，结合谢磊的陈述意见，法院可以认定贷款长期系由陈某某偿还。顾某某关于此系陈某某向其支付租金等辩称意见，法院难以采信。

　　再次，系争房屋一直由陈某某居住至今，户口也在系争房屋内没有迁出，顾某某不具备一般善意购房人之应有行为。
　　综上，陈某某辩称的名为房屋买卖、实为套取银行贷款的说法更为可信。顾某某、陈某某没有房屋买卖的真实意思表示，实际上系顾某某配合陈某某套取银行贷款，故双方所签订之合同应认定无效，因系争房屋交易的贷款由陈某某收取，故返还房款的义务应由陈某某承担。买卖合同无效，并不影响抵押贷款合同的效力，因系争房屋上设置有上海银行杨浦支行为权利人的抵押，故待系争房屋的抵押清洁后，系争房屋产权才能恢复登记到陈某某名下。合同无效后，顾某某代为偿还的银行贷款部分，陈某某理应返还给顾某某。综上，顾某某要求继续履行合同、陈某某交付系争房屋之诉请，法院不予支持。陈某某反诉要求确认合同无效之诉请，法院予以支持。

　　原审法院据此作出判决：一、顾某某与陈某某就上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、陈某某应于判决生效之日起十日内返还顾某某支付的银行贷款本息共计42,898.93元；三、陈某某应于判决生效之日起十日内返还顾某某以上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋为抵押、以顾某某名义申请的商业贷款剩余本金及因逾期偿还所产生的利息、逾期利息、迟延履行金【具体数额以陈某某返还之日银行结欠金额为准】；四、陈某某履行完毕上述房款返还义务后，顾某某应及时清洁上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋上设置的抵押并待该房屋上其他权利人的抵押清洁后，顾某某有义务协助陈某某将上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋产权恢复登记至陈某某名下；五、顾某某要求陈某某继续履行签订的《上海市房地产买卖合同》、将上海市杨浦区市京一村XXX号XXX室房屋交付给顾某某之诉讼请求，不予支持。

　　原审判决后，上诉人顾某某不服，向本院提起上诉称：系争房屋的买卖税款均由顾某某支付，原审判决未作处理。鋆昊会展服务社转账给顾某某的30万元系顾某某用自己的信用卡在鋆昊会展服务社POS机套现而来。谢磊转账给顾某某的款项与应归还贷款数额并不一致，该款项不能认定为还贷款项。顾某某在该买卖过程中未获取任何经济利益，且顾某某与陈某某之间并无针对房屋所有权的其他书面约定。虽陈某某称因朋友陈薇借高利贷急需用钱才套取银行贷款，但陈薇去世后，陈某某仍愿意替其还贷而不向陈薇家人催讨。以上种种不符常理之处均能反证得出双方的房产交易为真实买卖。故请求本院撤销原判，改判支持其原审诉请，驳回陈某某的原审反诉请求。

　　被上诉人陈某某答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
　　原审第三人上海银行杨浦支行述称，希望法院保护其作为抵押权人的合法权益，请求本院驳回上诉，维持原判。
　　本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
　　二审审理中，顾某某向本院提交了其持有的招商银行卡账目明细，显示该信用卡2010年12月24日发生了两笔交易，款项分别是10,100元及49,061元。以此证明系争房屋交易产生的买、卖方税费均由其支付。陈某某表示49,061元并非由顾某某实际支付，是陈薇支付的。上海银行杨浦支行对该账目明细之真实性无异议，具体由法院认定。

　　二审另查明，原审庭审中法官询问顾某某为何要代替陈某某支付税费，顾某某答：“因为我要信用卡的积分，所以陈某某把税费的现金给了我，然后我一次性支付的。其实税费还是各半(自)负担的。”顾某某在二审中另陈述，一审庭审笔录记录并不全面，真实情况是顾某某并没收到陈某某支付的税费，是听谢磊说其已代收，所以顾某某在最后应支付的尾款20万元中扣除了49,061元。

　　二审审理中，陈某某表示，其愿意直接向上海银行杨浦支行偿还系争房屋剩余的银行贷款本息，系争房屋恢复产权至其名下所产生的费用也由其本人承担。
　　本院认为，关于系争房屋买卖合同效力问题，根据查明的事实，本案房屋交易与正常的房屋交易在诸多环节存有不同，而顾某某对一些问题的解释也是前后不一，足以令人对交易真实性产生合理怀疑。例如陈某某为何在出售房屋之后仍然居住系争房屋，顾某某给出的解释为租赁，但双方并无书面租赁协议，已不符合常理，而陈某某又从未将租金支付给顾某某。因此，原审法院结合在案证据、双方陈述及一定的逻辑推理，作出顾某某与陈某某之间并无房屋买卖的真实意思表示、合同无效的认定，有理有据，本院对此予以认同。顾某某认为买卖合同有效应继续履行的上诉观点，事实及法律依据并不充足，本院不予支持。由于双方对于合同无效均有过错，故在履行合同中所产生的交易费用应由各自负担。根据庭审笔录记载，卖方陈某某应支付的税费49,061元并非是由顾某某代为支付。因此，顾某某要求陈某某返还相应税费无事实依据，本院不予支持。另，原审判决主文第四项确定陈某某履行房款返还义务完毕之后，顾某某应及时清洁系争房屋上设置的抵押并协助办理过户手续。本院认为顾某某履行清洁抵押并协助办理过户手续义务的合理期限范围为陈某某履行房款返还义务之后三十日内，本判决对此予以明确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币80元，由上诉人顾某某负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长张晓频
代理审判员俞　璐
代理审判员徐　江
二○一三年十月二十一日
书　记　员薛凤来

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