商品房预售的条件和步骤

 一、商品房预售条件及步骤
　　房屋预售虽然是一种可行的销售方式，但如果管理不善，极易导致投机行为，损害消费者的正当权益。为此，《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下全书简称《城市房地产管理法》)专门对房屋预售的条件作出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定，房屋预售应当符合下列条件：
　　第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地进入流通领域，从而达到预售的目的。
　　第二，持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提。城市任何建设项目都得置于城市的总体规划之下，房屋建设也不例外。房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
　　第三，按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。
　　第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　二、房屋预售一般应经过以下步骤
　　第一，预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；
　　第二，预售人办理预售登记，领取预售许可证；
　　第三，预售人同预购人签订商品房预售合同；
　　第四，预售合同登记备案；第五，房屋交付后，办理产权登记。

　　三、商品房预售应当符合下列条件：
　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
　　(四)取得商品房预售许可证。
　　依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。