居间合同案例分析
居间合同案例分析
（1）案情简介：
甲方：云南某商贸有限公司
乙方：江苏某环保设备有限公司
丙方：云南某镇镇政府
云南某镇某村因污水处理工程项目需要采购污水处理等相关设备，现甲乙双方约定：
一、由甲方负责联系丙洽谈有关业务，并负责有关招投标事宜及有关协调工作，收集并向乙方提供相关招投标的信息，促成乙方中标。
二、乙方向甲方承诺，若乙方中标后，在中标后的5个工作日内付给甲方佣金20万元。
三、甲乙双方就其他事项进行约定，并签章认可。
后乙方中标，未向甲方支付佣金，甲方以未付居间费为由向法院提起诉讼，要求乙方支付合同约定的20万元居间费。
（2）问题：
一、什么是居间合同？居间合同有哪些特征？居间人必须要取得相应的资质才能认定为居间人吗？
二、上述案例能定性为居间合同吗？
三、上述案例合同中关于乙方中标后，乙方支付甲方佣金的合同条款是否有效？若有效，理由是什么？若无效，理由又是什么？
四、若依据问题三认定该条款无效，20万佣金法院应如何处理？
五、上述案例法院能判决甲方胜诉吗？理由是什么？
六、怎样区分合同是属于居间合同还是委托合同？
七、怎样区分合同是属于居间合同还是行纪合同？
八、实践中买卖房屋居间合同中的“跳单”格式条款必然违约吗？
九、实践中签订居间合同要注意哪些事项？
（3）案例解析
一、什么是居间合同？居间合同有哪些特征？居间人必须要取得相应的资质才能认定为居间人吗？
解答：在我国古代，居间人被称为“互朗”，是促成双方成交而从中取酬的中间人。在古代汉语中，“互”写作“东”，后讹传为“牙”，因此民间将居间人称为“牙行”或“牙纪”。民国时期民法对居间也采取自由营业主义。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
居间合同的特征;
(l)居间人按照委托人指示、委托业务的范围和具体要求进行业务活动。
(2)居间合同的目的是使委托人与第三人订立合同。
(3)居间合同是有偿合同。居间是一种经营活动，只要居间成功，委托人座向居间人支付一定的报酬和从事居间活动所支付的费用。
居间人是否必须具有特殊营业资质的人：有两种看法：一是，"居间人只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民"（参见《中华人民共和国合同法释义》第594页，法律出版社，1999年版）.还有一种观点认为"居间合同的主体并无特殊性，无论法人、公民均可成为居间合同的居间人"（参见《合同法新论。分则》第331页，中国政法大学出版社1997年版）.就目前的实际情况看，对专门从事中介服务（居间业务）的公司，有必要对其资质提出特殊要求，即必须具备法人条件并经过登记才能营业。而对于从事其他业务的法人或者公民，如果促成他人之间的交易，其行为如果不违反法律强制性规定，也应属合法的居间行为，可以收取合同约定的报酬。居间合同费用的支付现行法律无标准。
二、上述案例能定性为居间合同吗？
解答：能认定为居间合同;因为甲乙双方约定甲方负责联系丙洽谈有关业务，并负责有关招投标事宜及有关协调工作，并促成乙方中标的条款说明了甲方向委托人乙方提供了订立合同的机会和提供订立合同的媒介服务，乙方并向甲方承诺中标后支付20万元的佣金。符合居间合同的定义及特征。
三、上述案例合同中关于乙方中标后，乙方支付甲方佣金的合同条款是否有效？若有效，理由是什么？若无效，理由又是什么？
解答：第一种观点：无效，中标的原因与甲方无关，是乙方通过自身努力，公平竞争，诚实投标的结果。该协议违反了我国法律强制性规定，应属于无效。建设部1991年颁发《建筑市场管理规定》第5条规定：“任何单位和个人都不得在承包活动中行贿或收受回扣，不
得以介绍工程任务为手段收取费用”，据此，该案例涉及的“佣金”显然不得为居间合同的对象，双方关于“佣金”的约定违法，应认定无效。 第二种观点：有效，因为甲方为乙方的中标提供了大量的信息并做了大量的工作。招投标公告虽然为公开事项，但并非公开的事项就众所周知，因此，公开招标的事项也存在向他人报告投标和订立合同机会的情形，投标人可以将自己在投标活动中所办理的投标事项委托他人代理或者协助，招投标活动应遵循公开公正、诚实信用的原则，但并非招投标有居间行为就违反了招投标活动的原则，只是招投标活动中的居间事项与其他居间合同事项有所差别而已。且甲方并未将该佣金用于行贿等其他违法活动，故应认定该约定有效。
四、若依据问题三认定该条款无效，20万佣金法院应如何处理？
解答：若认定无效，司法实践有两种处理方式，一种方式是将“佣金”追缴，收归国库。另外一种是合同自始无效，支付了的返还，未支付的不在支付。但会酌情给予补偿。
五、上述案例法院能判决甲方胜诉吗？理由是什么？
能，依据居间合同，居间人享有报酬请求权，委托人负有支付居间报酬的义务。
六、怎样区分合同是属于居间合同还是委托合同？
解答： 根据《合同法》第396条规定，委托合同是指"委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同"，它主要具有以下法律特征：
1、 委托合同是建立在委托人与受托人相互信任的基础上。如果没有双方的相互信任与自愿，委托合同不可能成立，因此，在委托合同中，除非委托人同意，受托人应当亲自处理受托事务。
2、 委托合同的标的是处理委托事务。委托合同属于提供劳务类合同，其标的是劳务，体现为受托人为委托人处理委托事务。根据我国目前的法律规定，无论是法律行为，还是单纯的事实行为，均可以委托他人进行处理。当然，委托事务必须是委托人有权实施，并且不违反法律或社会公共利益、社会公德的行为。
3、 委托合同一般是受托人以委托人的名义和费用处理委托事务，但是也允许受托人以自己的名义处理委托事务。
4、 委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的。我国大多数学者都主张以有偿为原则，以无偿为例外。在合同双方没有约定有无报酬时，《合同法》第405条也明确规定委托方应支付相应的报酬。
5、 委托合同为诺成性合同、不要式合同、双务合同。委托合同自双方达成一致协议时即告成立，合同采取何种形式，由当事人自行约定。
区别：
1、委托合同的受托人办理委托事务时，可以以委托人或自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容，处理事务的后果直接归于委托人；而居间合同的居间人，仅限于报告订约机会或媒介服务，其服务的范围有限制，只是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人本人并不参与委托人与第三人之间的合同。
2、委托合同的受托人是按委托人的要求处理受托事务，处理的事务可以是有法律意义的事务，也可以是非法律意义的事务；居间合同的居间人，是为委托人提供与第三人订立合同的机会，其行为本身不具有法律意义。
3、委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的，是从委托人处领取报酬；居间合同是有偿合同，但居间人只能在居间合同达到目的是才能请求支付报酬，并且在为媒介居间时，居间人可从委托人和其相对人双方取得报酬。
4、委托合同的受托人处理委托事务所支出的费用由委托人负担；居间合同的居间人从事居间合同达到目的的，居间活动的费用由居间人负担。
5、委托合同中，受托人有移交处理事务后果和报告的义务；居间合同中，居间人则没有将处理事务的后果移交给委托人和报告的义务。
由上述比较可见，委托合同与居间合同尽管从形式上存在诸多相似之处，但它们之间还是有着本质的区别，只有在全面掌握两者基本概念的基础上，在实践中才能对合同性质予以正确把握。
七、怎样区分合同是属于居间合同还是委托合同？
解答：行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。以自己名义为他人从事贸易活动的一方为行纪人，委托行纪人为自己从事贸易活动并支付报酬的一方为委托人。
1.居间合同中居间人仅为委托人报告订约机会，或为订约媒介，并不参与第三人与委托人之间的关系。在行纪合同中，行纪人以自己的名义为委托人与第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利义务关系。
2.居间合同为有偿合同，但居间人只有在居间结果出现时才能请求得到报酬，并且在为订约媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬；行纪合同虽为有偿合同，行纪人却仅从委托人一方取得报酬。
3.居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务；而行纪合同中都有委托人取得事务结果的问题。
八、实践中买卖房屋居间合同中的“跳单”格式条款必然违约吗？
解答：衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
一般通过中介买卖房屋都会签订看房确认书，常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。
例：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
九、实践中签订居间合同要注意哪些事项？
1、先签订居间合同，让后在进行居间活动。委托人需要保密要作出居间人的保密约定。
2、委托人应当在合同中载明所委托居间从事的活动内容，包括种类、范围和要达到的要求，给付酬金的数额、方式和时间。
3、居间人应当如实向委托人说明自己能够做到什么程度、需要什么条件完成委托人的委托事项。
4、合同中应当订明违约责任条款。居间人不尽职守而给委托人造成损失的，应当承担违约责任，并赔偿委托人的损失。居间人对所提供的信息、成交的机会负有保密的义务。
5、居间合同的主体具有特殊性。法律和法规应当对居间人的资格作出限制，要求居间人具有相应的知识、能力和从业条件，并规定国家机关、领导干部等有特殊职权的人不得作为居间人从事居间交易。
6、对居间合同中提供的任务来源要作认真、科学的考察。
7、接受居间人服务的一方，尤其要对所谓第三方的真实身份进行了解。
a.要坚持看到营业执照的正和副本，同时对正、副本的真实性进行验证，不能仅看到营业执照的复印件便轻易相信。
b.将营业执照上的有关信息作一摘录，通过合法渠道到当地工商行政机关和税务机关进行了解，核实该单位是否真实，是否仍在合法经营，是否年检等，通过对这些机关的拜访便会基本查清。
c.注意第三方要委托加工或进行其他经营活动是否超出其经营范围，如果超出范围应立即停止项目的进行，以免损失的扩大。
8、对居间人提供的合同标的物要进行认真考察，了解其实施的要求是否真实、科学。
9、接受居间服务的一方要注意居间服务广告和居间服务合同之间的联系，不让居间人利用广告与合同的不一致进行欺诈行为
10、接受居间服务的一方应当注意对支付居间服务费的限制，以便最大可能的防范合同欺诈的得逞。
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