买卖动迁安置房，上家过户时临时反悔涨价

发布日期：2014-01-24 作者：110网律师

【案件当事人】
原告张某、李某某。
被告王某某，刘某某。
【案件介绍】
原告张某、李某某诉称，2009年7月12日，李某某、张某与被告经居间签订《房地产买卖协议》（以下简称《买卖协议》），该协议主要约定，被告将上海市某路房屋出售给李某某、张某，房价人民币97万元，其中2009年6月14日支付定金2万元，2009年7月15日支付房款78万元，剩余17万元等双方办理交易过户之日支付；在三被告取得房地产权证、允许上市交易的10个工作日内，双方签订房地产买卖合同并办理交易过户，双方根据国家规定各自承担交易所产生的税、费。上述协议签订后，被告于2009年6月将701室房屋交付给原告一家人入住至今，李某某、张某依约支付了80万元。2013年6月24日，三被告取得房地产权证，依照《买卖协议》约定，理应在2013年7月4日前与原告共同至交易中心办理过户手续，然三被告拖延未办，催告未果。经协商，三被告在两原告同意给予交易税费补贴的情况下，原、被告双方在2013年9月1日按照《房地产市场询价意见单》上的182万元的价格签订了交易过户时必须提供的、形式上的、仅仅用于交易过户的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。然正当双方继续交易时，被告无理要求按照《买卖合同》上的182万元的价格进行交易，该行为已构成违约。同时，基于李某某某于2013年8月去世，两原告系李某某某的合法继承人，故起诉要求：1、判令被告继续履行2009年7月12日就某室房屋签订的《买卖协议》；2、判令被告协助两原告办理上述房屋的产权变更登记手续，将该房屋变更登记至两原告名下。
（周红山律师解读：原被告双方于2009年7月12日签到的购房合同，应该属于双方的真实的意思表示，双方都应该遵守。但是因为目前上海有9个行政区对房产交易前进行强制性评估，导致了《房地产市场询价意见单》上的房屋价格远远高于了双方合同中约定的价格，按照交易中心的要求，如果双方约定的价格低于征询价格，则不让办理交易过户。因此，为了过户，下家只好和上家按照征询的价格签订一个只用于过户的合同。这也给双方纠纷埋下了种子。）
被告辩称，鉴于原、被告于2013年9月1日签订了《买卖合同》，该《买卖合同》对合同主体、房屋售价等进行了根本性变更，该合同的签订意味着两原告自愿受该合同约束，双方的买卖合同关系应当以该合同为准，2009年7月12日签订的《买卖协议》无效。综上，不同意两原告的诉讼请求。
（周红山律师解读：作为卖方的被告，征询之后的价格远远高于双方当初签订的房屋价格，因此，被告方是不愿意再按照当初的价格要求支付的。）
法院经审理认为，本案的争议焦点在于2013年9月1日签订的《买卖合同》是否对2009年7月12日签订的《买卖协议》进行了实质变更或致该《买卖协议》失效。对此，两原告认为，《买卖合同》签订的目的在于办理缴税过户手续所需，只是形式上的需要，并非原、被告双方的真实意思表示。三被告则认为，《买卖合同》对合同主体、房屋售价等进行了根本性变更，该合同的签订意味着两原告自愿受该合同约束，从而在法律上确认了《买卖协议》归于无效。法院认为，2013年9月1日签订的《买卖合同》，主要对合同主体进行确定并对合同价款、过户时间作了约定，对于其他合同事项则未作明确约定。关于合同主体，由于李某某于2013年8月6日报死亡，由李某某某的继承人即本案两原告及原《买卖协议》的一方即张某承继合同的权利义务，并无不当，在此基础上进行的合同主体变更，可视为对原《买卖协议》合同权利义务的延续，并非合同主体的根本性变更。关于合同价款，双方均确认该价款182万元的确定系询价所得，对此，被告认为该询价所得的交易价格即为双方重新约定的交易价格，然被告未能举证证明就该价格达成双方的磋商过程。即便该价格系双方约定的交易价格，在约定该价格后双方未就未付的102万元余款的付款方式与期限作出书面的约定，亦有违常理。被告称两原告曾口头承诺在签订《买卖合同》后一个星期内将102万元支付给三被告，对此，两原告予以否认，被告亦无证据予以证明，法院也难以采信。综上，两原告关于《买卖合同》约定的交易价格系办理过户缴税手续所需、非双方真实意思表示的主张，更符合客观情况，本院予以采信。三被告有关《买卖合同》的签订已对合同价款进行变更并致《买卖协议》无效的辩称意见，依据不足，法院不予采信。因而，原、被告双方应依照《买卖协议》继续履行合同。鉴于李某某某已去世，李某某某基于《买卖协议》上的权利义务可由两原告承继。依照协议约定，701室房屋已可办理过户手续，三被告应协助两原告办理过户手续。同时，两原告同意在办理过户手续当天支付尾款17万元，为避免讼累，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、李某某、原告张某与被告于2009年7月12日就上海市宝山区某路55弄33号701室房屋签订的《房地产买卖协议》继续履行；二、被告于本判决生效之日起十日内协助原告张某、李某某办理上海市宝山区某路55弄33号701室房屋过户变更登记手续，将上述房屋变更登记至原告张某、李某某名下。
（周红山律师解读：本案中出现了两份《房产买卖合同》，并且合同上均有双方的签字确认。从表面来看，两份合同都是当事人的意思表示。但是如果认真分析，本案中先后签订的两份《房产买卖合同》实际上是存在实质区别的。第一份买卖合同是双方当初在房屋尚不能办理过户的情况下签订的，应该是双方的真实意思表示。而第二份合同则更像是为了过户而签订的，从合同的实质内容来看，也未对如何继续履行进行约定，因此，法院最终支持了原告的诉讼请求。）

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