共同共有的房产在分割时应考虑共有人的实际出资

     司法实践中，对于同居期间双方购买的房产，如果未经登记的，则按投资比例进行分割已成共识，但对于登记在一方名下或双方名下甚至明确登记为共同共有财产，双方出资与登记的情形又不一致的时候如何分割，存在不少争议。
 
    [裁判要旨]  房产登记公示是认定房产权属甚至是区分按份共有还是共同共有的重要依据，但对基于家庭关系或其他特殊关系而产生的共有，有时真正权属与房产证登记可能不尽一致，分割时应尽量体现公平原则。同居期间共同购置的房产，通常情况下按投资比例分割，但已明确登记为共同共有的房屋，应以共同共有均等分割为基本原则，并应充分考虑投资人对房产出资的多少。
 
    [案情]
    上诉人(原审被告)：庞某
    被上诉人(原审原告)：卢某
 
    2005年初，卢某、庞某开始恋爱同居。2006年8月，双方自愿解除同居关系。2005年8月4日，双方与莫伟签订了房地产买卖合同，约定由双方向莫伟购买位于湛江市赤坎区新城愉馨苑某房屋，房屋建筑面积为177.56平方米，价款40万元。2005年6月28日，卢某变卖了自己位于湛江市赤坎区湾北路一处房屋，价款9.3万元，2005年8月18日，卢某在其个人的单位住房资金支取了4万元。2005年8月18日，庞某也在其个人的单位住房资金支取了3.4万元。双方交付了首期购房款16万元，于2006年8月11日支付了契税完税费12006.50元，两项款合计172006.50元、2005年8月23日，双方与中国银行湛江分行签订了房屋抵押贷款合同，按揭贷款24万元，每月还贷款本息的开户名为卢某。2005年8月18日，取得了涉案房屋的房地产权证和房地产权共有(用)证，该房屋为卢某、庞某共同所有。
 
    2006年7月13日，卢某在其单位代庞某领取了奖金4000元。2006年8月14日，卢某用上述房屋抵押向朋友借款24万元。2006年9月6日，卢某向中国银行湛江分行提前偿还按揭贷款20万元。剩余的贷款本金和利息，卢某已每月陆续全部还清。2006年8月15日，刘方签订了房屋共有权转让协议，协议载明：1．甲方(即庞某)愿意将自己与乙方(即卢某)共有涉案房屋的所有权全部无偿转让给乙方，房产面积177.56平方米(粤房地证第C3657734号)；2．乙方在近段时间不会进行房产过户手续，如果需要过户，甲方将积极配合乙方办理相关手续。
 
    此后，双方对该房屋的分割产生纠纷，卢某遂于2010丰4月19日向法院提起诉讼。法院委托广东万诚房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行评估，价值为80.26万元。贷款账产从按揭贷款直至提前还贷20万元期间，偿还贷款的数额为21646.90元。
 
    [审判]
    广东省湛江市赤坎区人民法院经审理认为，2005年8月，卢某出资13.3万元，庞某出资3.4万元，双方先交付首期房款16万元，余款24万元由双方共同向银行按揭贷款分期20年支付购买了金沙湾房屋。解除同居关系后，卢某已于2006年9月6日向朋友借款24万元提前偿还了银行按揭贷款20万元，剩余的贷款卢某至今已全部还清。根据解除同居关系前双方已签订的房屋共有权转让协议，庞某已表示愿意将自己对涉案房屋共有的所有权份额全部无偿转让给卢某，此协议有关内容不违反法律规定，应予照准。卢某请求对该房屋按各自投资所得份额进行分割，应予支持。
 
    2005年8月11日，在购买房屋时支付的完税费12093元，没有证据显示为单方出资，应认定共同出资。2006年7月13日，卢某代庞某领取的奖金4000元，没有证据显示卢某已交给庞某，也没有证据证明该款用于何处，庞某主张该款用于购房，应予采信。庞某共出资应为44046.5元。庞某辩称其出资购房已超过20万元，证据不足，不予采信。鉴于涉案房屋现已升值，应按现评占的价值80.26万元进行分割，卢某投资了88.9％，庞某投资了11.1％，卢某投资了大部分资金，房屋应归卢某所有，由卢某按房屋的现时评估价80.26万元的11.1％折价给庞某。综上所述，依照最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(二)》第8条第1款的规定，判决：一、争议房屋归卢某所有。二、卢某须在判决发生法律效力之日起10日内支付上述房屋现时评估价的11.1％即89088元给庞某。三、庞某须在判决发生法律效力之日起10日内协助卢某办理房屋过户相关手续。
 
    宣判后，庞某不服一审判决，提起上诉。
 
    广东省湛江市中级人民法院经审理认为，根据庞某的上诉请求，二审争议焦点是：一、分割共有财产是否应考虑双方对于共有财产出资数额即对房子投资的多少；二、双方所签订的房屋共有权转让协议的效力；三、庞某主张分割分手后的房屋使用收益及请求赔偿损坏房屋损失应否支持；四、讼争房屋的处理原则及分割。
 
    关于双方对共有财产出资的多少问题。由于是共同投资购置房产，投资多少应以实际出资额来衡量。卢某主张庞某只出资了3.4万元，而庞某则主张自己出资了20万元。因所争议房屋的购房款40万元，由首付款16万元和按揭贷款24万元两部分组成。就支付首期房款，从筹款及出资时间、证据形式等情况综合分析，卢某出资较多且其提供的证据明显优于庞某出资的证据，但双方均没有明确证据证实各自实际投入房屋首期款的实际金额，只能推定双方等额支付首期款16万元，各自支付了8万元，另外，就按揭贷款24万元的偿还，原审法院认定卢某偿还银行按揭贷款20万元并无不当。另外，从按揭贷款直至提前还贷20万元期间，贷款账户共偿还贷款的数额为21646.90元，应认定庞某偿还贷款的数额为10823.45元(21646.90÷2)。另，2006年7月13日，卢某代庞某领取资金4000元，原审认定该款系庞某出资，卢某没有提起上诉，予以维持。依据相应证据，可以认定对于争议的房屋，庞某出资的数额为100869.95元(10823.45+80000+4000+6046.5)，占购房款40万元的25％。庞某主张其出资20万元的理由不足，本院不予采纳。
 
    关于双方签订的房屋共有权转让协议的效力。虽然双方对于签订无偿转让房屋协议的目的说法存在明显分歧，但可以明确的是该协议权利义务并不对等，而是无偿赠与，且协议签订后，并没有按协议意思将房产过户至卢某名下，由于是无偿赠与性质，在产权没有过户前赠与人可以撤回赠与。根据合同法第一百八十五条和第一百八十六条第一款的规定，房屋共有权转让协议为赠与协议，之后双方并没有实际履行该协议的内容，且在房屋的权利转让之前，庞某已不同意继续履行该协议，双方也没有向法院主张要求履行该协议，故该协议并不能作为双方处分共有财产的依据，原审法院直接认定该协议的效力不妥，本院予以纠正。
 
    关于庞某请求分割双方分手后的房屋使用收益及赔偿房屋损坏费用的问题。由于该请求是庞某在上诉期间提出，其在一审期间并没有提出反诉，对此本院不作审理。
 
    关于共有财产的处理原则及分割。争议的房产在产权证中对双方的所有权性质已明确登记为共同共有，因此对争议共有财产应按分割共同共有原则处理。根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第90条之规定，本案双方是基于同居恋爱关系共同购置房产，双方的基础共同关系具有一定特殊性，应予以考虑。虽然该房屋产权证中注明庞某为房屋共同共有权人，但双方对该房产证确定的权利归属本身有异议，且双方针对该房产的出资事实分别进行了举证证明，因此，不能仅凭房产证之共同共有性质证明双方享有等额权利。庞某主张对共有房产应按等份分分割原则处理，只是基本符合法律精神，但不能简单地理解为各占50％进行分配，应从公平合理角度出发，考虑共有人对共有财产的投资多少即实际出资情况酌情分配。至于庞某提出解除同居关系分割财产应参照夫妻共同财产进行分割的问题，因双方不是合法的夫妻关系，也没有形成事实上的夫妻关系，因此庞某主张按夫妻共同财产进行分割理据不足。
 
    综上，综合考虑双方对讼争房屋的投资情况，实际需要等，可酌情确定庞某分得公争房屋权利的30％，卢某分得讼争房屋权利的70％。从双方对房屋的实际权利份额及房屋的实际使用情况考虑，原审法院将争议的房屋判归给卢某所有，由卢某支付折价款给庞某的处理原则并无不当。由于该房屋的现时评占价为802600元，按庞某所得30％权利计算，卢某应支付给庞某的折价款为240780元(802600x30％)，遂判决：一、维持原判决第一项、第三顶；二、变更原判决第二项为：被上诉人卢某须在本判决发生法律效力之日起10日内支付上述房屋现时评估价的30％即240780元给上诉人庞某。
  
    [评析]
    随着社会经济的发展，因同居关系而产生房屋共有的情形较为常见，恋爱双方一般出于结婚目的而共同购置房产，但又由于各种原因最终未能结婚，分手后共有财产的分割就成为双方争执的焦点。司法实践中，对于同居期间双方购买的房产，如果未经登记的，则按投资比例进行分割已成共识，但对于登记在一方名下或双方名下甚至明确登记为共同共有财产，双方出资与登记的情形又不一致的时候如何分割，存在不少争议。有的主张按投资比例按份分割，有的主张参照夫妻共同财产分割原则处理，有的主张完全按权属登记确定产权，本案明确登记为共同共有财产，是否应按共同共有分割原则均等分割?笔者认为，对于不动产产权归属我国采取登记公示主义，同居时共同购置的房产明确登记为共同共有的，即应认定为共同共有财产，并应以共同共有分割原则为基础进行分割。但由于同居双方对房产的投资多少并不能在房产证登记上体现出来，为体现公平原则，分割时应充分考虑投资人对房产的出资情况。
 
    一，房屋共有性质的认定
 
    共有分为按份共有与共同共有，房屋共有性质决定分割原则，因此在分割时应先对房屋共有之性质进行界定。本案房屋的共有性质是争议的重要焦点。
 
    (一)已明确登记的共有财产的性质认定
    我国对不动产的权属采取登记公示主义。房屋属于不动产，行使房地产相关权利的惟一依据为产权证书。物权法第十七条和第十九条规定，共有人应当领取房屋共有权证．以取得法律直接保护。房屋共有权证为房屋权属证书的一种，共有人一旦取得房屋共有权证．即取得了该房产的物权，共有人可以通过申请取得共有权证，体护自己的权益。因此，已明确登记的共有财产，应以房产证上记载的内容确定其权属性质。
 
    (二)未经登记的共有财产的性质认定
    对于未经登记的共有财产的性质认定，我国法律上有不同的规定。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》(以下简称《民法通则意见》)第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”这表明，如果没有证据证明是按份共有，一般应认定为共同共有。而物权法第一百零三条则规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”这表明约定不明的情况下，除共有之间有法律认可的特殊家庭关系外，应视为按份共有。从法律适用角度来看，物权法实施在后，这表明现行的法律对于未经登记共有财产性质的认定，除有约定或特殊的家庭关系外，一般应视为桉份共有，而不是共同共有。
 
    (三)产权登记与真正权属不一致情形
    产权登记是一种依当事人中请进行的登记，是物权对外公示的一种重要方式。不动产权属证书作为权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，对外仅产生以公示的方式表彰和说明房产权属的特定作用，与实际权利状况有时并不一定完全吻合。如果权利关系人提供足够证据证实下动产登记的权利状况与实际状况不相符时，即应依法确认不动产物权的真正归属。如在婚姻家庭关系中，有的房产虽然在夫妻一方名下，但仍然是夫妻共同共有财产，有的房产作为遗产时虽然只登记在被继承人名下，但却是家庭共同共有财产。现实中，恋爱情侣为结婚而购置房产，其登记的所有权人与实际投资者并未完全一致，有的可能是双方共同出资而只登记所有权人为其中之一，有的甚至一方完全没有出资也登记在自己名下。故不动产权属登记是确定物权的最重要依据，但不是唯一依据，也可能存在例外情形，即房屋的产权登记与字际权属人可能出现不一致情形，这时其权属的确认则要综合各种证据情况进行最终确定，并且在分割财产时应尽量体现公平原则。
 
    二、同居期间共同购置财产的处理原则
    1994年2月1日起，我国不再有条件地承认事实婚姻，如果在1994年之前符合法定婚姻条件，男女双方以夫妻名义同居，在1994年2月2日起诉离婚的应按事实婚姻处理。对于事实婚姻，其财产分割应按法定夫妻共同财产分割原则处理。不构成事实婚姻的同居，虽然表面具有法定婚姻某些特点，但两者性质不同，夫妻共同财产具有人身关系属性，受婚姻法特别制约，同居期间购置的财产类似合伙投资性质。虽然有人提出同居关系可以参照适用婚姻法的夫妻共同财产的处理原则来处理同居期间购置的共同财产，本案上诉人庞某也提出了这种主张，但从最高人民法院为审理同居生活案件专门制定的《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》，就可以看出，法院区别对待同居关系与婚姻关系案件的审理。其中最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”就已经明确同居期间购置的财产只能按一般共有财产处理，并不能参照夫妻共同财产分割原则处理。因此，本案财产不能参照夫妻共同财产分割原则处理。
 
    三、登记为共同共有之房产分割时仍应考虑出资情况
     《民法通则意见》第90条之规定，明确了一般共同共有财产的分割原则，也表明法律规定了均等分配只是分割共同共有的一个原则性要求，贡献大小是考量分配的另一个必不可少的重要因素，而共有财产的贡献大小，具体来说主要是指共有人的出资份额。没有明确约定份额的共同共有财产必定等额分配是不正确的。均等分配与出资额都是共同共有分割须考虑的情况。这主要是出于公平原则的考虑，民法中的公平原则是民法的最高原则，在与其它民法原则的关系上，公平原则对其他民法原则起着重要的指导和统率作用。民法上的公平原则通常情况下在普遍民事法律规则中已有反映，但它不仅通过权利、义务的一般规则加以贯彻，还通过处理结果上不公平的民事关系的一些特别规则加以贯彻。
    本案中，从证据分析，卢某的出资明显比庞某的出资份额多，如果单纯从共同共有平等分割原则进行分配房产，则存在实际处理结果上的显失公平，因此适当考虑双方对房产出资的多少是非常有必要的。《民法通则意见》(第90条)也正是在公平原则基础上提出的解释，因为民法的基本原则除在法律体系中所具有的功能外，基本原则的重要功能还在于它是法律解释的依据，是克服成文法局限性和弥补法律规范漏洞、解决具体法律规范矛盾的工具，同时基本原则也是授权司法者自由裁量的基础础。
    本案在分割房产的处理上，曾出现分歧；一种意见认为虽然登记为共同共有，但按投资比例进行分割，其处理原则完全参照按份共有财产的原则分割处理(如一审判决)；第二种意见则认为应以共同共有的分割原则为基础，不能完全均等分配且相应考虑出资额，因在登记共同共有后，庞某与卢某又签订一份赠与协议，虽然该协议不能作为分割的依据，但可以作为一个情节考虑，在公平原则下兼顾出资额的因素，酌情确定份额；第三种意见则认为应按照均等分割。最后二审法院综合案件的证据及实际情况，酌情确定份额，采纳了第二种意见进行下判，既不违反法律的规定，也符合情理和公平原则。
 
作者单位：广东省湛江市中级人民法院