房屋买卖合同约定按揭未获批准须短期全额付款无效

发布日期：2014-02-02 作者：顾振兴律师

明显加重购房人付款义务的格式条款无效
——江苏淮安中院判决刘**诉淮**大房产公司商品房买卖合同案

裁判要旨
购房人以首付与银行按揭相结合方式付款，房产公司以格式条款的方式约定，一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务，明显加重了购房人的责任，应认定无效。
案情
刘**在校大三学生。2011年8月29日，刘**与淮**大房产公司签订一份商品房买卖合同，约定刘**购买淮**大房产公司开发的恒大名都12幢3单元607号房，总价款为813591元，刘**应于合同签订之日支付首付款244591元，余款56.9万元须在2011年8月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。
双方在签订商品房买卖合同的同日，还订立了份补充协议，其中“关于银行按揭付款方式的约定”的条款约定：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款。该份补充协议文本由淮**大房产公司提供，全文字号为“小五号”，前述约定在补充协议中未作任何特别提示。淮**大房产公司在与其他买受人签订购房合同时，均签订了与前述内容一致的补充协议。
商品房买卖合同签订后，刘**依约向淮**大房产公司交付了首付款244591元，并办理了按揭贷款申请。后银行以刘**为在校学生无还款能力为由，未予批准贷款申请。刘**在与淮**大房产公司协商退房未果后，诉至法院，要求解除双方签订的商品房买卖合同并退还首付款244591元。
裁判
江苏省淮安市清浦区人民法院经审理认为，刘**与淮**大房产公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，为有效合同，应受法律保护。但是，在银行以刘**为在校学生无还款能力为由未予发放按揭贷款的情况下，继续履行合同已无实际可能，故对刘**要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，淮**大房产公司应退还刘**首付款。法院判决：刘**与淮**大房产公司签订的商品房买卖合同于判决生效之日起解除；淮**大房产公司于判决生效之日起十日内向刘**退还购房款244591元。
淮**大房产公司不服一审判决，提起上诉。
江苏省淮安市中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。
评析
本案争议焦点为：一是双方签订的商品房买卖合同补充协议中关于银行按揭付款方式的补充约定是否有效；二是刘**是否有权单方解除商品房买卖合同。
关于争议焦点一，合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的商品房买卖合同补充协议，由淮**大房产公司提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款。因此，关于银行按揭付款方式的补充约定系格式条款。
“付款方式及期限”系商品房买卖合同中的主要条款，淮**大房产公司作为专业从事房产开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与购房人充分协商的基础上在合同正本中作出详尽的约定。但实际情况是，淮**大房产公司并未就如果贷款申请未获批准应如何付款与刘**协商，而是以格式条款的方式要求：如银行贷款申请未获批准，则买受人应在5日内付清余款。该约定存在两个问题：首先，该格式条款所在的补充协议全文为“小五号”，字体较小，淮**大房产公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且也未举证证明其在订约时提请刘**予以充分注意，因此，该补充约定不能代表双方已就此形成合意；其次，商品房买卖的特点之一即是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款，因此，该补充约定显然加重了购房人的付款义务。由此，法院认为，淮**大房产公司就支付房款的订约方式有违诚实信用原则，其拟定的格式条款，不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也显然加重了刘**的合同义务，属于合同法第四十条规定的“加重对方责任”的情形。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述规定，法院认定淮**大房产公司就付款方式的补充约定无效。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，刘**虽向银行提交了贷款申请手续，但因其客观的学生身份导致申请未获批准，刘**对此并不存在过错。在这种情况下，刘**请求解除与淮**大房产公司订立的商品房买卖合同，依法应予准许，淮**大房产公司应当退还刘**支付的首付款。

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