离婚房产分割

发布日期：2014-02-13 作者：110网律师

一、承租公房使用权的分割。
   随着城市住房建设进程的深化，绝大多数公房已经过房改变为了产权房。但仍有一小部分公房所有权并未出售，因此，有必要在这里探讨一下承租公房使用权在离婚时的分割。
顾名思义，“公房”就是“公家”的房子，使用者不具有产权，只有使用权。因此，夫妻在离婚时，法院只会判决使用权的归属，而不会涉及房产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。但是，自从2001年新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了二个关于适用《婚姻法》的司法解释，特别是司法解释（二），对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。比如：
    一、在夫妻结婚登记前，公房使用权就已在一方名下，离婚时，另一方有没有要求分割的权利？
    所有的法律问题都没有绝对的答案，这个问题也是如此，不能简单地说“有”或“没有”。根据 “具体情况、具体分析”原则，分以下九种情况由法院酌情处理：
    1、婚前取得承租权的情况。由于一方在婚前已取得该房的承租权，因此，无论婚姻关系存续几年，或5年，或10年，或20年，房屋均应归该一方享有。对此，《婚姻法》司法解释(一)第十九条有明确规定“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”。
    2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的，房屋如何分割？婚前一方即已取得公房承租权，离婚时，双方均为本单位职工的，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，即这一情况下，承租权仍归该一方享有。
    3、一方婚前借款取得承租权，婚后夫妻共同偿还借款的。这种情况下，该房承租权仍应归该一方享有。如果这种情况下判令承租权由双方共同享有，则势必产生这样一些问题，因此，笔者认为，在此情况下，把承租权判令由原享有的一方享有，并判令由该一方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿，是符合现行法律规定且比较合理的一种处置方式。
    4、婚前一方取得承租权，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“承租房屋拆迁时，如果被拆迁人(即公房所有权人)与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，所以，笔者认为，根据现行法律，该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。
    5、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；这个好理解。
    6、一方将其在婚前承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的，这种情况和第4种情况基本一样，因此，在公房承租权的处置上，也应该是一样的。其实，在现实中，可能还存在其他类似的情况。或者是这栋房屋的承租权变为了那栋房屋的承租权，或者是这栋房屋的承租权因拆迁变为货币，或者其他财产形态，在这些情况下，只要后一种财产形态的形成完全是基于原来存在的承租权，则后一形态之下的财产，无论是承租权，或者是货币，或者是股票、基金等等，都应该归夫妻一方享有。
    7、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
    8、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是一个弹性条款，给法院以自由栽量权，当法院认为如果将公房承租权判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，可以运用这一条款酌情处理。
    二、公房使用权给男方还是给女方，法院怎么判？
    该司法解释第三条，规定了法院在处理公房承租权归属的原则。

    1、照顾抚养子女的一方。夫妻离婚反目，最受伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长，有一个稳定的居住环境，将房子判给带孩子一方，合情合理，百姓拥戴。此外，根据最高院的司法解释，二周岁以下的孩子，一般应判归女方抚养，希望女同志注意。
    2、男女在同等条件下，照顾女方。这不是“女士优先”的问题，而是在一般情况下，离婚对女同志的伤害和打击要比男同志大。目前离婚率高发的年龄段有三个，一个是刚结婚的二年内，大约在二十五、六岁左右，进了围城，又想出去。第二个阶段是三十五岁左右，男同志事业有成，外面有人，容易离婚。第三个阶段是五十五到六十岁，活出了道理，觉得人生一世，也要潇洒一回，容易出轨，也容易离婚。特别在第二个阶段，离婚率是相当高的。这个时候，男人三十“一朵花”，女人变成“豆腐渣”，对女同志的适当照顾，应当咯！
    3、照顾生活残疾或生活困难的一方。生活残疾好理解，也应当照顾。“生活困难”就很难界定了，以什么为标准进行对比？我想，这就要从双方的收入和当地的实际生活水平，参考其它因素酌情考虑了吧。
    4、照顾无过错一方。呵，什么是“过错”呢？不好解释。只能依据传统的道德观念去理解了吧。比如，一方有婚外情，有婚姻法四十六条规定的情形，或是有不良嗜好，或是道德品质败坏等等。
    5、取得代管房或自管房单位的意见。毕竟房子是人家的，还需要听取人家的意见。
    6、其它方法：
    1、双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。
　　2、一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。
　　3、双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。
　　4、双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。
    三、公房判给了一方使用，另一方能否取得补偿？
    要看具体情况：
    1、如果有没有取得使用权的一方，本来就无权要求承租公房，没有补偿。
    2、如果双方均有权要求取得使用权，但法院判归了一方，得房方应当向未得房方进行适当补偿。
    四、“适当补偿”的标准如何界定？
    对此，司法解释是个空白。在实践中，公房若拆迁，承租人最高可以取得拆迁费80%补偿款。因此，笔者认为，可以参照房屋所在区县的不同地段，根据拆迁标准承租人可以取取份额的一半补偿未得房方，再参考案件的其他具体情况综合而订。
    五、如果对公房有“部分产权”，离婚时如何分割？
    分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。如果双方都争房子所有权，对于“部分产权”部分，可竞价解决。谁出价高房子判归谁。
    应当指出的是，这是九十年代的司法解释的规定，根据最新的《司法解释（二）》第二十一条的规定：离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再有任何一方另行向法院起诉。

    二、离婚时，产权房如何分割

    毕竟，在实践中，大部分的案件还是涉及到产权房的分割，情况也是相当复杂的。
    一、还未取得产权或未取得完全产权的的房屋如何分割？
　　根据《婚姻法》司法解释(二)第二十一条之规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得完全所有权后，再由任何一方另行向法院起诉。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各类房屋。
    二、在婚前已取得完全产权的房屋如何处理？
　　一方在婚前已取得产权证，不管有没有支付全部购房款，房屋产权都应归该一方所有。即使在婚后用共同财产支付了部分的购房款，也不影响房屋产权的归属，只是在这种情况下，另一方有权就这部分用共同财产支付的购房款要求分割或要求获得补偿。
    三、夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋的分割。
这是最简单最好处理的一种情形：
    首先，明确产权，不论房产证上是一方的名子还是双方的名子，均为共同财产。
    其次，明确产值，即明确房屋价值，按市场现价计算，不是按购买合同金额计算。
    其次，分清权益部分和债务部分。因为涉及贷款，所以，要首先将未还贷部分除去。比如，一套房子购买价是100万，首付30万，贷款70万，现值120万，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万等于60万，每人可分得30万。取得房子的一方应当给付未得房一方30万。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。
    二、夫妻一方婚前支付了全部房款，并取得了产证，离婚时房屋的处理。    在今年四月份我写的这篇文章的原稿中，我认为，根据最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（二）第十一条第（一）项之规定，一方以个人财产投资取得的收益，为夫妻共同财产。虽然一方是用婚前的出资在婚前取得了房屋，但购房的行为应当视为一种生活投资，在婚姻关系存续期间，房屋增值部分，完全可以视为其生活投资取得的收益，根据《解释（二）》的规定，因此，笔者认为对于该收益应该认定为共同财产。   但是，在今年四月新的司法解释出台后，我读了最高人民法院副院长黄松有主编的由人民法院出版社出版的《最高人民法院关于婚姻法司法解释（二）的理解与适用》后，这种认识有了改变，现在，我认为夫妻一方婚前支付了全部房款并取得了产证，就完全合法拥有了房产的物权，其增值部分，根据物权法原理，应属一人所有。这在该本书的第110页，有兴趣的朋友可以查阅。
  三、夫妻一方婚前支付了部分房款（包括首付），并取得了产证，婚后继续还贷的房屋的分割。
    虽然房产系一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外，应当视为共同财产。这里面有两个方面的问题：
    其一，共同还贷部分。不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。
    其二，婚姻关系存续期间的房屋增值部分，应认定为夫妻共同财产，理由已述。
    四、夫妻一方婚前支付了部分房款，但婚后取得的产权证，婚后继续还贷房屋的分割。
    其实就是产权证取得与房屋产权权属有无关系的问题。笔者认为，产权证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分，毕竟，财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。婚后取得产权证这一事实决不意味着婚前个人财产权益婚后向夫妻共同财产形式转化。
    五、夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋处理。
    根据《解释（二）》第二十一条，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再有任何一方另行向法院起诉。
    六、婚前一方支付了部分购房款，婚后又支付了一部分，且婚后还有共同还贷情况的处理。
    这种情况下，房屋应属于部分共同共有。即婚前个人出资的部分其及增值的部分归一方所有。而婚后再次支付的部分，除非出资人证明该出资系婚前个人财产，否则属夫妻共同财产部分。该部分及其增值应为夫妻共同财产。
    七、父母参与出资的处理。
    根据《解释（二）》第二十二条规定：
    1、父母在双方结婚前的出资：视为对自己子女的赠与，另有约定除外；
    2、父母在双方结婚后的出资：视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。
    实践中，还存在一种情况，就是在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是父母借的，而不是父母赠与的，并拿出借据证实。对于这种情况，法院一般的作法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在本案中对房屋进行分割的同时，会告之主张存在债权的一方可另案起诉。
    八、产权证上有第三人的处理。
    比如，有自己子女的名子，或有父母的名子。对此种情况，法院一般不会将第三人追加进来，而是：
    1、根据当事人的申请，对房屋部分不予审理，告之当事人另案起诉；
    2、根据当事人的申请，将此案中止审理，告之当事人另行提起析产之诉，后根据另案的判决结果，分析夫妻权益部分。
    九、对于婚前另一方出资，但婚前办理产证只有一方自己名子的房屋处理。
    实践中还有这样的情况，男女恋爱期间感情自感不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，合同及产证只写了另一方的名子，一方没有写进去。现离婚时，另一方不承认一方有出资，在不能证实自己有出资且不是赠与的前提下，一方的权益法院是无力保护的，也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院是无法判决另一方给付一方补偿款的。希望看客注意了，在婚前购房时，这些账一定要算清楚，不要以为感情好一切都会好，到时后悔晚矣，代理律师再优秀也回天无力呵，唉！

    房子问题是离婚时的大问题，实践中也许各地甚至同地各法院处理也并不完全一致，希望大家都各抒己见，发表自己的观点和看法，一起商榷，更好地维护信任我们的当事人的合法权益。

离婚案件公房的处理
    一、什么是公房，公房是指政府、国有单位或集体单位分配给职工，租金按照政府规定的标准收取的居住房屋。公房分为国有房屋和集体所有的房屋，其中主要是国有房屋。按管理部门的不同，国有房屋的租赁分为直管公房（统管公房）租赁和自管公房（非统管公房）的租赁，前者指由政府房产管理部门直接管理的公房的租赁，后者指由国家机关、事业单位、社会团体、国有企业等自行管理的公房的租赁。享有部分产权的，即按标准价购买的房屋不再具有公房性质，应属于单位与职工按份共有。
    二、婚前由一方承租的公房
    依据最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称解答）第二条的规定，婚前由一方承租的公房，具有以下情形之一的，双方均可承租：（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上；（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工；（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；（四）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；（五）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的。可以看出，《解答》是将夫妻一方婚前的公房承租权在具备一定条件之后转化为夫妻共同承租权。
    《婚姻法》修改后，把一方的婚前财产明确纳入该方个人财产，其第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。那么此时，《解答》的规定是否与《婚姻法》相冲突呢？对此，笔者持肯定意见。公房的承租权是属于财产性质的权利，我国《婚姻法》所说的财产是含盖财产性的权利的。也就是说，《解答》与《婚姻法》在《解答》第二条的规定上存在抵触，由于《婚姻法》属于法律，是上位法，而《解答》属于司法解释，是下位法，所以在二者相抵触的情况下应以《婚姻法》的规定为准，即婚前由一方承租的公房，其承租权是属于该方的个人财产，除非夫妻双方另有约定。《婚姻法》第十八条的规定体现了法律对夫妻一方私人权利的尊重，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续或其他原因而转化为夫妻共同财产，唯一的例外是双方另有约定。
    由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。此时，一方婚前取得的仅是承租权而非产权，房屋是婚后以夫妻共同财产购买的，应认定为夫妻共同财产。由一方婚前承租、婚后用个人财产购买的房屋的归属问题，这种情况政策性强，搀杂的问题多，需进一步研究探讨。
    三、婚后由一方承租的公房
    婚后由一方申请取得公房承租权的，离婚时，双方均有承租权，这是因为夫妻一方在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产。
    四、婚前或婚后由双方承租的公房
    若是双方承租，则不管是在婚前还是婚后，离婚时双方均有权承租。这点很容易理解。
    五、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的，这两类房屋，离婚时双方均有权承租。
    六、公房承租的确立时间应以租赁关系的有效建立为准，租赁协议或划扣租金的单据与事实租赁关系的建立时间不一致的，以在先的为准。
    七、对于对夫妻双方均可承租的公房，双方均主张承租权且协商不成的，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；也可以另调房屋分别租住或由承租方给另一方解决住房。需确定承租一方时，应依照以下原则来处理：（一）照顾抚养子女的一方；（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；（三）照顾残疾或生活困难的一方；（四）照顾无过错一方；（五）征求单位意见。
    八、对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方应对另一方给予适当的经济补偿。
    如何进行经济补偿，法律没有明确的规定。笔者认为，可以参照有关司法解释对私房的处理办法及其他相关规定来处理，具体而言应作如下操作：（一）双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应当准许，并由出价高的一方对另一方给予相当于出价额一半的补偿（在司法实践中，由于夫妻双方的经济能力往往不平衡，所以竞价的方式采用的不多）；（二）一方主张公房承租权的，由评估机构按房屋拆迁补偿价对房屋作出评估，取得公房承租权的一方应当给予另一方相当于承租方应得拆迁费的一半的补偿（之所以如此，是因为拆迁补偿相对而言更能反映出承租方在承租的公房中的财产权益）；（三）双方均不主张公房承租权的，若单位同意转让或拍卖（因为是公房，仅享有使用权，所以不存在单位的优先购买权问题），则可将房屋转让或拍卖，然后就所得价款进行分割；（四）双方均不主张公房承租权（这种情况很少出现），且单位也不同意转让或拍卖的，由法院在综合考虑双方的情况后确定承租权的归属，并比照前面第（二）项来处理补偿问题。
    九、离婚时对承租权归一方的公房，另一方无权要求承租，也无权要求补偿，只有在另行解决住房确有困难的情况下要求暂时居住（暂住期限一般不超过两年，暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用）或在对方有承受能力的情况下，要求对方给予一次性经济帮助。
    十、离婚时，在确定公房的一方或双方承租权问题时是否限于“共同居住”的公房？
    笔者认为，虽然《解答》中仅提到夫妻双方“共同居住”公房，但在离婚确定公房的一方或双方承租权问题时不应限于“共同居住”的公房，承租权既然属于财产范畴，离婚分割时就应当按照《婚姻法》的财产分割制度来处理，不应设置“共同居住”这一限制。比如，双方在婚后共同承租的公房，一方因在异地工作而未共同居住，离婚时若排除其承租权则明显有违公平。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务