购房人如何解决商品房面积误差纠纷?

发布日期：2014-03-05 作者：汤圣泉律师

案情介绍
    安居公司是位于某某市黄埔大道北侧东郊公园西侧名为“金兴公园”商住楼的开发商，取得了上述房屋的《商品房预售许可证》，并向社会公开预售。
    1997年5月18日，赵某某与安居公司签订了一份《房地产预售契约》，契约约定:甲乙双方于1997年5月3日签署了《房地产订购书》，现订立契约;由赵某某购买安居公司开发的金兴花园一套房屋，建筑面积110. 21平方米(含公共分摊面积为16. 48平方米)，总成交价为604, 676元;赵某某于1997年5月21.日前交付总楼价的10%即60, 468元，于1997年6月30日前交付总楼价的20%即120, 936元，余款70%即423, 273元由银行提供按揭;安居公司应于1997年12月30日前将房地产建成并交付给赵某某使用;双方同意本合同所列的建筑面积与市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差为士1%，如误差超过土1%的，按本契约第四条规定的房屋建筑面积每平方米价格计算(不计利息)，双方进行多退少补。上述合同已经市房地产交易所鉴证登记。
    以上契约签订后，赵某某依约付清了全部购房款604, 676元，其中1997年5月3日支付10, 000元，1997年5月21日支付50, 468元，1997年7月10日支付120, 936元，1997年9月25日支付3272元，余款420, 00()元，于2000年1月6日办理了银行按揭。1997年
5月21日，安居公司向赵某某预收综合税费15,420元(按总成交价604, 676元的2. 55%计算)。1999年1月，赵某某与安居公司依约办理了金兴花园房屋的收楼手续。
    2003年5月22日，房管部门核发了金兴花园房屋的《房地产权证》，地址为黄埔大道中路金兴一街x x号x x x房，建筑面积为
判决结果
    一审法院判决结果:
    一审法院依照《民事诉讼法》第64条第1款，《合同法》第60条第1款，第107条之规定，判决:(1)安居公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向赵某某支付房产面积差额43, 783元及其利息(利息以24, 188元为本金，自2003年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率计至清付出之日止);(2)安居公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向赵某某退回代交税费余款6048元;(3)安居公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向赵某某开具560, 893元的售房发票;(4)驳回赵某某的其他诉讼请求。
    赵某某不服一审判决，提起上诉。
    二审法院判决结果:
    驳回上诉，维持原判。
三、律师评析
    赵某某与方兴公司签订的《房地产预售契约》中已经明确约定了商品房面积误差的处理条款，赵某某能不能再选择其他有关法律规定予以适用?对面积误差超过3%的部分，赵某某能否得到双倍补偿?赵某某与安居公司争议的焦点是，房屋面积误差是按照合同约定处理还是按照最高人民法院有关司法解释规定处理?
    (一)赵某某所购商品房出现面积误差，对面积误差的处理，合同有约定的，一般按照约定处理
    出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，才按照有关法律规定处理。
    赵某某与安居公司签订的《房地产预售契约》中，是否对面积误差的处理有明确的约定，也是本案争议的焦点。《房地产预售契约》第十七条约定:合同约定面积与房产证记载面积的误差值为土1% ,如在士1%以内(含士1% )，双方无须作任何补偿或赔偿;如误差值超过土1%的，按本契约第四条规定的房屋建筑面积每平方米价格计算(不计利息)，双方进行多退少补。现赵某某向安居公司买受的房屋房产证记载的面积为102. 23平方米，比约定面积110. 21平方米少7.98平方米，面积误差比绝对值为7. 24%，虽然实际误差值大大超出双方约定的1%的误差值，但仍属于双方约定的“误差值超过士1%”的情形。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定:“出卖人交付使用的
房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照士3%原则处理”，因此，赵某某与安居公司在《房地产预售契约》约定，误差值士1%以内的部分无须退补，对超出误差比绝对值1%的部分，安居公司应按6. 88平方米退还面积差额款37, 747. 67元，但由于安居公司表示愿意按照43, 783元退还面积误差款，是对其合法权利的处分，法院予以支持。其实，从赵某某、安居公司签订的《房地产预售契约》第十七条约定中，已经包含了两层含义;其一是面积误差绝对值在士1%内的，双方无须作任何补偿或赔偿。其二是面积误差绝对值超过士1%的，按照原价格进行多退少补，即契约继续履行，无权解除契约，这足见赵某某、安居公司已对商品房的面积误差处理有明确约定，此约定不违反法律、行政法规的强制性规定，预售契约合法有效，对双方均有法律约束力。并且，赵某某也没有向法院提交证据证明其在签订契约之时，有受到欺诈、胁迫等意思表示不真实等情形，可以请求法院撤销该条约定，这样的合同约定具有法律约束力，双方均应遵守、全面履行，不得擅自变更或解除.
    (二)赵某某、安居公司签订的《房地产预售契约》中已经对误差面积超过3%的部分，有约定，应按约定处理
    赵某某认为合同双方对面积误差比超过3%的情形如何处理并无约定，故安居公司应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定双倍返还面积误差比超出3%的房价款。
    但按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条关于“合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照……原则处理”的规定，现李某某、安居公司在合同中已经对交付使用的面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理作出了明确约定，故应当按照双方合同约定予以处理。
    关于面积补差款的问题，双方合同已明确约定如误差超过市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积土1%的，应进行多退少补(不退利息)，现房管部门核发的《房地产证》记载面积为102. 23平方米，比约定面积110. 21平方米少7. 98平方米，误差值超过士1%。赵某某要求安居公司退回涉讼房屋面积误差差额有理，但具体数额应按双方合同的约定予以计算。按约定，误差值士1%以内部分无须退补，故安居公司应按6. 88平方米退回面积差额款37, 747. 67元，由于安居公司对此并无抗辩，表示同意按面积误差差额43, 783元退还，可按此处理。至于利息起算日期的问题，由于房管部门于2003年5月22日核发了季某某房屋的房地产权证，房屋面积至此才予以确定，安居公司应在房屋面积确定后将多
收取的房价款退还给赵某某，因此利息的起算日期应自房管部门核发产权证的次日即2003年5月23日起计至安居公司清付之日止。对于赵某某要求安居公司支付面积误差差额及税费的利息,安居公司应在产权证核发的次日将面积差额款及税费余款退回给赵某某:，赵某某以安居公司至今尚未退回要求按银行贷款利率计算利息损失也是有道理的，但利息的计算应自产权证核发的次日起算，利息计算的本金应按差额款及税费余款总和为准，赵某某主
张以24, 188元为本金计算利息是其对自身权利的处分，法院一般均会尊重其选择。
    (三)赵某某与安居公司间的合同是双方意思自治的体现，具有法律约束力
    意思自治原则，是指民事主体依照自己的理性判断，自主参与民事活动，管理自己的私人事务，不受国家权力和其他民事主体的非法干预。意思自治原则是《合同法》基本原则之一，是发展社会主义市场经济的要求，随着社会主义市场经济的发展，合同自愿原则就越来越显得重要了。我国《合同法》第4条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。这体现了合同当事人通过协商，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定，自愿决定和调整相互权利义务关系。自愿原则意味着合同当事人即市场主体自主自愿地进行交易活动，让合同当事人根据自己的知识、认识和判断，以及直接所处的相关环境去自主选择自己所需要的合同，去追求自己最大的利益。自愿原则保障了合同当
事人在交易活动中的主动性、积极性和创造性，而市场主体越活跃，活动越频繁，市场经济才越能真正得到发展，从而提高效率，增进社会财富积累。
    自愿原则是贯彻民事、商事合同的全过程的，包括:第一，订不订立合同自愿，当事人依自己意愿自主决定是否签订合同;第二，与谁订合同自愿，在签订合同时，有权选择对方当事人;第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定;第四，在合同履行过程中，当事人可以协议补充、协议变更有关内容;第五，双方也可以协议解除合同;第六，可以约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。总之，只要不违背法律、行政法规强制性的规定，合同当事人有权自愿决定。
    当然，自愿也不是绝对的，不是想怎样就怎样，当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同自由不是绝对的，只要当事人的意思不与强行性规范、社会公共利益和社会公德相抵触，就承认合同的法律效力，按当事人的合意赋予法律效力;违反强制性规范或社会公共利益的合意无效。所以，合同的法律效力源自法律，由国家的强制力保障履行。
    因此，赵某某与安居公司签订了《房地产预售契约》，作为赵某某来说，这是赵某某自主自愿，自我选择情形下的真实意思表示，不违反法律、社会公共利益，自达成协议之日起生效，具有法律约束力，不得随意进行变更或解除。

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