城市房屋拆迁补偿方式有哪些？

【理论探讨】
随着城市化的发展，许多城市建筑的旧貌换新颜，越来越多的老旧建筑被拆除。城镇房屋被拆除，依据法律规定房主会依法应得到相应的拆迁补偿，城市房屋拆迁主要有如下几种补偿方式：
城镇拆迁范围内的居民住房，根据权利属性不同，可分为自有自住或出租以及承租公私房两种。在拆迁补偿时，应按照我国《城市房屋拆迁管理条例》和《城市私有房屋管理条例》的规定进行处理。
《城市私有房屋管理条例》第四条第一款规定：“城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给房屋所有人合理的补偿，并按房屋所在地人民政府的规定对使用人给予妥善安置。”因此，必须对房屋所有人给予补偿，对房屋使用人给予安置。
根据上述两个条例规定的原则和一些城市的拆迁法规，对城镇居民房屋的补偿方式是：
(一)拆除居民个人所有的房屋的补偿。
居民个人所有的房屋包括自住和出租的房屋，拆迁时的补偿方式可采取产权调换、作价补偿、产权调换和作价补偿相结合形式的任一种。即由拆迁人按照当地人民政府制定的房屋评价标准，进行估价、补偿、注销产权，补偿费一次付给所有人，或者以相当的房屋与私房屋进行产权交换。
(二)拆除出租住宅房屋的补偿形式。
根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条的规定：“拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租凭合同条款的，应当作相应的修改。”即尽管拆迁补偿有三种形式。其中，出租住宅房屋包括用于出租的公房(地方政府直管房、单位自管房)、私房以及其他产权形式用于出租的住宅房屋。由于该类住宅房屋产权人出租住宅，与承租人签有租赁合同，承租人居住的住宅为出租住宅房屋，对该类出租房屋只有采取产权调换方式补偿后，才可使原租赁关系继续保持，才可避免因拆迁而引起租赁户与住宅房屋产权人的矛盾。
(三)拆除依法代管的私房补偿。
建设单位应当会同房地产管理机关(代管执行单位)对房屋现状作出勘验记录或拍照录像，并按照当地人民政府制定的房屋评价标准补偿，补偿费由房地产管理机关代为存入银行。
(四)拆迁委托代管的私房补偿。
除全权委托外，建设单位应当与委托人协商补偿方式和办理补偿有关手续。
至于公、私房的承租户(不论是单位还是个人)，在拆迁承租房屋时，对他们不存在产权补偿问题。
【律师说法】
根据以上法律探析可以得出，城镇房屋征收拆迁时，产权补偿只有房屋所有权人才能拿到，房屋使用权人只能是获得安置。而出租人的房屋租赁关系若想维持，只有补偿方案为产权调换方式方可维持。因此律师建议在承租房屋时，若该房屋面临拆迁，定要慎重选择。