商品房销售合同纠纷案

发布日期：2014-04-13 作者：段国祥律师

江西省萍乡市中级人民法院民事判决书（2013）萍民再字第2号

申请再审人（一审原告反诉被告、二审上诉人）：宁××，女，1977年×月×日生，汉族，住江西省莲花县×路×苑×单元×房，身份证号：360321××××××。
委托代理人尹××，男，1951年×月×日生，汉族，住江西省莲花县×路×苑×单元×房，系申请再审人邻居。
委托代理人贺××，男，1977年×月×日生，汉族，住址与申请再审人一致，系申请再审人丈夫。
被申请人（一审被告反诉原告，二审上诉人）：江西××地产置业有限公司，住所地莲花县×湾×村×排×号，组织机构代码：78974253-7。
法定代表人李生春，该公司董事长。
委托代理人段国祥，江西赣西律师事务所律师。
申请再审人宁××因与被申请人江西××地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2012）萍民二终字第72号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年5月23日作出（2013）萍民监字第01号民事裁定，决定由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人宁××的委托代理人尹××、贺××，被申请人江西××地产置业有限公司的委托代理人段国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明，宁××于2009年10月15日与江西××地产置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买莲花县滨河花苑1栋1单元203号住宅房。该商品房合同约定：建筑面积137.97平方米，其中套内建筑面积125.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.13平方米，每平方米单价为1805元，总价款为249008元。该合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意该物业套内建筑面积以及公共分摊面积，最终以莲花县房管部门实际测量为准。双方按房管部门出具的测绘报告结算。面积有误差的，双方按本合同约定单价，多退少补。”合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定：“共用楼梯间、电梯房、共用通道面积计入分摊面积，其中一单元03房分摊面积为12.13平方米。”附件三：装饰、设备标准约定："9、水：进水入户，排水配备，开户自行办理。10、电：总线入户，室内不布线，开户自行办理。”合同签订后，宁××按约定以支付现金及银行按揭贷款方式支付房款249008元。宁××于2010年5月5日至2011年6月28日间陆续向江西××地产置业有限公司交纳自来水安装服务费600元、电表开户费600元、预告登记费、交易费、测量费等692元、滨河花苑土地分割证预收款1000元。2010年12月20日，滨河花苑1栋1单元2岭号住宅房经莲花县房产管理局宏光房产测绘站测量套内面积为123.76平方米、分摊面积16.77平方米（包括电梯间、楼梯间、通道、门厅、门卫间、电房、外墙、天井），建筑面积为140.53平方米。2011年2月25日，江西××地产置业有限公司为办理宁××所购住宅房产证、缴纳营业税及代缴契税需要，在莲花县地方税务局按房产部门测绘后的面积140.53平方米开具宁××所购房的销售不动产发票253629元。2011年4月22日，江西××地产置业有限公司在莲花县房产管理局为宁××购买的该套住宅房办理房产所有权登记，登记建筑面积为140.53平方米。2011年6月27日宁××向江西××地产置业有限公司补交了超面积的60％房款2773元、契税92元、维修基金92元，共2957元。之后江西××地产置业有限公司将宁××房产证复印件（因办理了银行按揭贷款，原件已作抵押用）及在地税部门开具的销售不动产发票（金额为253629元）交于宁××。2011年8月3日，萍乡市国土资源勘测设计院莲花分院向江西××地产置业有限公司开具了宁××的测量费500元的发票。2012年5月11日，莲花县国土资源局向江西××地产置业有限公司出具滨海花苑各住户（含宁××）的城镇居民用地土地权属调查费13元／宗地、国家特制证书工本费20元／本的发票。一审判决认为，宁××购买了江西××地产置业有限公司开发的莲花县滨河花苑商品房，且签订了《萍乡市商品房买卖合同》，双方属买卖合同关系，只要没有违反法律、法规的强制性规定，双方都应按合同的约定履行各自的义务。关于水电安装费用1200元的问题。根据江西省发展和改革委员会赣发改收费字【2009】805号文件《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》的规定：水电安装费用一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收。宁××、江西××地产置业有限公司虽约定水电开户自行办理，但该约定违反了相关国家规定，属无效条款。江西××地产置业有限公司认为收取用电立户费用是受宁××委托统一办理，自来水安装费用并非江西××地产置业有限公司代收，系宁××自行在自来水公司缴纳的辩解，与事实、证据不符，不予采信。江西××地产置业有限公司应退回向宁××收取的水电安装、开户费共1200元。关于土地证分割预收款1000元的问题。根据国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部〔1990］国土籍字第93号《关于土地登记收费及其管理办法》规定：土地登记费中城镇居民住房用地面积在100平方米以下每宗地土地权属调查、地籍测绘费收13元，个人土地注册登记、发证费每证5元。现江西××地产置业有限公司提供有关莲花县国土资源局及萍乡市国土资源勘测设计院莲花分院的开具宁××测量费、土地权属调查费、证书工本费发票共533元。宁××虽提出国家有关部门对此类费用的收费标准，但江西××地产置业有限公司仅为代收宁××土地证分割预收款1000元后向有关部门办理手续并代缴费用，并非自身收取费用，现江西××地产置业有限公司已出具相关单位开具的宁××有关土地办证收费的发票533元，应予认可，故江西××地产置业有限公司应退回办证余款467元给宁××。关于房地产测量费、登记费、交易费等693元的问题。根据江西省发展和改革委员会赣发改收费字【2009】805号文件《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》的规定：房地产测绘费由房地产开发企业向其自愿委托的具有合法资质的测绘机构缴纳测绘费用并纳入建筑工程预算，房地产开发企业及其他任何单位均不得向购房或租赁者收取测绘费。住房交易手续费按建筑面积收取，其中新建商品住房每平方米3元，由房地产开发企业承担。根据国家发展和改革委员会、财政部发改价格［2008］924号文件《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》的规定：住房登记费标准为每件80元。宁××应承担住房登记费80元，房地产测量费、交易费应由江西××地产置业有限公司承担，江西××地产置业有限公司应在预收的693元中退回宁××613元。关于宁××要求江西××地产置业有限公司退回多收房款14899.70元的问题。双方在商品房买卖合同的主条文中约定该物业套内面积以及公共分摊面积，最终以莲花县房管部门实际测量为准，双方按房管部门出具的测绘报告结算。面积有误差的，双方按本合同约定单价，多退少补。这个约定对于合同附件中关于公摊面积的构成说明属原则性约定，且房管测绘部门最后出具宁××所购房屋的套内面积为123.76平方米、分摊面积为16.77平方米，建筑面积共为140.53平方米，房管部门亦据此面积办理了房屋产权证书。另一方面，房管部门测量的公摊面积除去双方之间合同约定的楼梯间、电梯房、共用通道外，还包括门厅、门卫间、电房、外墙、天井面积，上述建筑是构成一个完整小区的必要场所，为小区全体业主所需的公共部分，宁××作为该小区的业主分摊上述面积，符合事理之性质。宁××要求退回多收房款的问题于法无据，不予支持。关于江西××地产置业有限公司要求宁××支付房款1875.65元的问题。双方签订的合同约定房屋面积为137.97平方米，宁××亦按合同约定以现金及银行按揭方式交清了以合同约定面积计算的全部房款。现该住宅房的房屋产权证书的登记面积为140.53平方米，超过合同面积2.56平方米，宁××应按合同约定价格补交超面积的房款2.56×1805元/平方米=4620.80元，现宁××已于2011年6月27日向江西××地产置业有限公司交超面积房款的60%，即2773元，宁××以销售不动产发票主张已全部缴清差欠的超面积房款的40％房款，因无相关缴款票据予以佐证，且销售不动产发票是江西××地产置业有限公司为办理房产证及缴纳相关税费所需而在地税部门出具的，不能证明宁××已缴清差欠的40％房款。宁××应支付所欠40％超面积房款为4620.80-2773=1847.80元。综上，一审法院根据（（中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、由江西××地产置业有限公司退回宁××支付的水电安装费1200元、土地证分割预收款467元，房地产测量费及交易费613元，共计2280元。二、由宁××支付差欠房款1847.80元给江西××地产置业有限公司。三、驳回宁××的其他诉讼请求。
上列一、二项相品后，由江西××地产置业有限公司补偿宁××款432.2元，限判决生效后五日内履行完毕。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，由宁××承担200元，江西××地产置业有限公司承担65元；反诉案件受理费50元，由宁××承担。
一审判决宣判后，宁××不服，向本院提起上诉称：一、宁××只能承担合同约定的公摊部位面积的房款义务于法有据。根据合同第三条约定，宁××所购商品房建筑面积为137.97平方米，其中套内面积125.84平方米，公共部位与公共房屋分摊面积12.13平方米。第五条面积差异处理约定，该物业套内面积和公共分摊面积，最终以莲花县房管部门实际测量为准。因此宁××只能承担合同约定的公摊部位面积的房款义务。另外，莲花县房管部门出具宁××分摊面积16.77平方米，其分摊面积除约定的部位外，还包括门厅、卫生间、电房外墙、天井、地下通道共590平方米。根据合同约定，宁××没有590平方米的分摊义务，江西××地产置业有限公司多收取了宁××购房款9811.41元。二、宁××以莲花县税务局代开的不动产统一税务发票主张缴清了房款，不需要相关缴票收据佐证。收款人将税务发票交给付款人，应视为已经付清了所有款项，一审法院以只有不动产税务发票，无其他相关缴款票据予以佐证不予采信是错误的。而且本案中宁××将缴款临时收据全部交还给江西××地产置业有限公司。三、国务院在1996年已取消土地办证费，江西××地产置业有限公司代收1000元土地办证费应无条件退还宁××。因此请求二审法院撤销一审判决第二项，改判江西××地产置业有限公司退回宁××多收房款9811.41元和预缴土地办证费1000元。
江西××地产置业有限公司答辩称：一、莲花县房产管理局宏光房产测绘站对宁××购买的房屋进行了测量，套内面积为123.76平方米，分摊面积为16.77平方米，并以此颁发了房屋所有权证，证明宁××房屋产权登记面积为140.53平方米。根据合同约定，约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此宁××按140.53平方米的面积支付价款符合法律规定和合同约定。二、宁××提出以不动产统一税务发票证实其缴清了房款不能得到支持。税务发票是江西××地产置业有限公司为办理房产证开具的，不能证实宁××付清了房款，而且宁××对补交超面积60％的房款并未否认，并且有同样的购房户案件可以证实，所有购房户均未缴纳超面积40％的房款，因此宁××应支付超面积40％的房款1847.80元。三、江西××地产置业有限公司代收土地分割预收款1000元，接受宁××委托向莲花县国土资源局办理手续，并非自己收取费用。莲花县国土资源局已收取的533元，宁××认为不应当收取，只能向莲花县国土资源局要求返还，不能向江西××地产置业有限公司主张返还。因此请求驳回宁××的上诉请求。
一审判决宣判后，江西××地产置业有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定宁××向江西××地产置业有限公司交纳自来水安装服务费6叨元的事实错误。宁××提供的2010年5月5日自来水开户费发票是其自行到莲花县自来水公司交纳的。宁××虽然在一审提供了证人的书面证词，但证人没有出庭作证，违反法律规定，而且证人与宁××为同楼房的购房户，与本案结果存在直接利害关弄，难以作为定案的依据。一审没有采信这些书面证词，但认定江西××地产置业有限公司收取了宁××的600元自来水开户费明显错误。二、一审判决江西××地产置业有限公司退回宁××水电安装费1200元没有事实和法律依据。1、宁××主张退回水电立户费1200元，2010年12月1日江西××地产置业有限公司向宁××开具的也是电表开户费6叨元，一审判决退回安装费1200元与宁××主张不符。2、水电开户费是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，一审认定该约定无效违反法律规定。3、宁××向自来水公司交纳的开户费600元，可以向自来水公司主张返还，宁××要江西××地产置业有限公司返还没有道理。4、江西××地产置业有限公司受宁××委托收取的6叨元用电开户费已交到供电公司，宁××只能向供电公司主张返还。因此请求撤销一审中关于江西××地产置业有限公司退回宁××水电安装费1200元的判决。
宁××答辩称：关于水电安装费的问题，根据文件规定，水电安装费已经计算到建筑费用内，应该由开发商自行承担，不应由买受人承担。
在二审指定的举证期限内，上诉人宁××未提供新的证据。
在二审指定的举证期限内，上诉人江西××地产置业有限公司提供了如下证据：
1、（2012）莲行初字第6号行政裁定书，证实宁××在2012年7月31日向莲花县法院起诉，要求税务部门重开一张能证明宁××已付清房款的发票。莲花县法院以宁××的请求没有法律依据为由裁定驳回起诉。质证后，上诉人宁××无异议，本院予以认定。
2、开庭笔录，证实尹冰向江西××地产置业有限公司购买了商品房，发生纠纷后起诉到莲花县法院，开庭审理中尹冰认可所有购房户对超面积部分均只补交60％的房款。质证后，上诉人宁××对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。由于宁××对该证据的真实性、合法性无异议，本院予以认定。
二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院二审予以认定。
本院二审认为，2009年10月15日上诉人宁××和上诉人江西××地产置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。在合同履行过程中，上诉人宁××对公摊部位面积的计算提出了异议，江西××地产置业有限公司是否多收取了宁××购房款98n.41元，是双方当事人争议的焦点之一。根据双方签订的合同中对面积差异的约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按第一种方式进行处理，即该物业套内面积和公共分摊面积，最终以莲花县房管部门实际测量为准。由于宁××的房屋产权证上登记的建筑面积为140.53平方米，而且该登记面积是根据江西省莲花县宏光房产测绘站的测量数据计算出来的，符合合同以莲花县房管部门实际测量为准的约定。一审认定宁××要求退回多收房款于法无据并无不当。上诉人宁××提出“江西××地产置业有限公司多收取了购房款9811.41元”上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人宁××提出“以莲花县税务局代开的不动产统一税务发票主张缴清了房款，不需要相关票据佐证”的上诉理由，根据一审查明的事实，销售不动产统一税务发票是江西××地产置业有限公司为办理房屋产权证等在税务部门开具的，不能证明宁××已缴纳了40％的超面积房款，而且结合本案的其他证据，宁××并没有缴纳40％的超面积房款，因此一审判决认定宁××没有缴纳40％的超面积房款并无不当。上诉人宁××该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人宁××提出“江西××地产置业有限公司代收1000元土地办证费应无条件退还”的上诉理由，由于江西××地产置业有限公司收取宁××土地证分割预收款1000元并非自身收取的费用，而是为宁××向有关部门办理手续代缴的费用，并且江西××地产置业有限公司已出具相关单位的发票533元，因此一审判决江西××地产置业有限公司退回办证余款467元给宁××并无不当。上诉人宁××该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人江西××地产置业有限公司提出“一审认定宁××向其交纳自来水安装服务费600元的事实错误”的上诉理由，由于宁××在一审提供了六个证人的书面证词，证实自来水安装服务费600元是江西××地产置业有限公司收取的，而江西××地产置业有限公司没有提供相反的证据予以推翻，因此一审判决认定宁××交纳自来水安装服务费600元给江西××地产置业有限公司并无不当。上诉人江西××地产置业有限公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人江西××地产置业有限公司提出“一审判决退回宁××水电安装费1200元没有事实和法律依据”的上诉理由，根据有关文件规定，水电安装费用一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收。因此一审判决江西××地产置业有限公司退回宁××水电安装费1200元并无不当。上诉人江西××地产置业有限公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费120元，由上诉人宁××承担70元，上诉人江西××地产置业有限公司承担50元。
宁××申请再审称，本案申请再审人向原审法院提供了莲花县宏光测绘站出具的滨河花苑公共部分及公共房屋实际测量原始数据表格，但一、二审对此证据均予隐匿，其行为构成程序违法。一、二审认定申请再审人承担公共分摊面积16.77平方米缺乏证据证明，申请再审人应分摊面积为11.319平方米，因而其203房建筑面积为123.76平方米加上11.319平方米即135.079平方米，应付房款为243807.59元，被申请人应退还房款9811.41元给申请再审人。一、二审认定申请再审人提供销售不动产统一发票不具证据效力，无事实依据和法律依据；认定被申请人代收申请再审人533元土地办证费有理，违反了国务院强制性规定。故请求再审撤销（2012）萍民二终字第72号民事判决，撤销（2012）莲民一初字第35号民事判决第二项、第三项，依法判令被申请人将多收分摊面积房款9811.41元退还给申请再审人，判令被申请人退回申请再审人预缴土地办证费533元。被申请人江西××地产置业有限公司辩称，一、申请再审人提出一、二审隐匿了关键证据，指的是那份公用建筑实际测量数据。但其一审开庭后才交法院，二审开庭时不属新证据未予质证。况且该证据只能证明电梯房、楼梯间、公用通道建筑的分摊面积。并不能证明分摊申请再审人其他公用建筑面积不当或错误。因此实际上不存在申请再审人提出的所谓一、二审法院审理程序违法。二、一、二审判决认定申请再审人应承担公用建筑分摊面积16.77平方米，具有确实充分的事实和法律依据。除行业规范和交易习惯、权利义务对等原则，最主要的是双方当事人在合同中第3条、第5条和第18条中作了明确约定，涉及业主关联的公用部位和设施都要分摊面积承担义务。三、申请再审人提出提供的销售不动产统一发票就证明其差欠的40％超面积房款付清了，缺乏事实依据，统一发票不能作为付款凭证。关于1000元土地办证费，一、二审法院判决退回剩余未缴的467元并无不当。综上，被申请人认为申请再审人申请再审的理由不能成立，请求维持原一、二审判决。
本院再审查明事实与原审一致，对原审采信证据予以确认。本院再审认为，申请再审人宁××在再审中向本院提交摘抄的滨河花苑房产一单元电梯房、楼梯、通道面积测量数据一份，该份摘抄的测量数据无摘录抄写人签名，亦未向法庭提交其所依据的完整原始文件，仅加盖“莲花县宏光房产测绘站”公章。该材料在已过原审举证期限后向原审提交过，不属于法律规定的新证据。该份摘抄材料亦不能否定原审关于申请再审人应承担的公共分摊面积的认定。申请再审人关于原一、二审隐匿关键证据构成程序违法的主张，无事实和法律依据。关于申请再审人宁××要求被申请人江西××地产置业有限公司退回预缴土地办证费1000元的问题。根据国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部［19901国土赣字第93号《关于土地登记收费及其管理办法》规定：土地登记费中城镇居民住房用地面积在100平方米以下每宗土地权属调查、地籍测绘费收13元，个人土地注册登记、发证费每证5元。现被申请人江西××地产置业有限公司提供有关莲花县国土资源局及萍乡市国土资源勘测设计院莲花分院开具的宁××测量费、土地权属调查费、证书工本费发票共533元。宁××虽提出国家有关部门对此类费用的收费标准，但江西××地产置业有限公司仅为代收宁××土地证分割预收款1000元后向有关部门办理手续并代缴费用，并非自身收取费用。江西××地产置业有限公司已出具相关单位开具的宁××有关土地办证费的发票533元，应予认可，其仅应退回办证余款467元给宁××。原审判决对此处理并无不当，对申请再审人宁××该主张不应予以支持。关于申请再审人宁××提出的原审认定其提供销售不动产统一发票不具有证据效力无事实和法律依据，原审认定其差欠被申请人房款1847.8元缺乏事实证据的主张。“销售不动产发票”为莲花县税务局代开的不动产统一税务发票，是被申请人为办理房产证等在税务部门开具的，宁××没有提供相关缴纳差欠房款票据予以佐证，仅凭此证据不能证明其已缴纳了40％的超面积房款1847.8元，而且结合本案的其他证据，原审认定宁××没有缴纳40％的超面积房款并无不当。故宁××认为依据“销售不动产发票”即可认定其已缴纳了差欠房款，无须任何缴款收据佐证的主张不应予以支持。关于申请再审人宁××认为被申请人江西××地产置业有限公司违反合同约定，让其承担不应分摊的公共部位面积，多收取其购房款9811.41元，应予以退还的问题。宁××与江西××地产置业有限公司双方在其签订的商品房买卖合同第三条及其附件二约定了公共部位与公用房屋分摊建筑面积及构成，但该合同第五条同时约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，该物业套内建筑面积以及公共分摊面积，最终以莲花县房管部门实际测量为准。由于宁××的房屋产权证上登记的建筑面积为140.53平方米，该登记面积是根据江西省莲花县宏光房产测绘站的测量数据计算出来的，符合合同以莲花县房管部门实际测量为准的约定。双方当事人签订的商品房买卖合同第十八条还约定，买受人在使用其房屋期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的其他部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十三条规定，建筑区划内除属于城镇公有道路，属于城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。申请再审人主张以合同第三条及附件二之约定，仅承担楼梯间、电梯房、共用通道面积的分摊，对同样属于公共部位和公用设施的门厅门卫间、电房、外墙、天井等拒绝公摊，即不符合其与被申请人所签订合同的第五条、第十八条之约定，也不符合国家法律规定，对申请再审人主张不应予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2012）萍民二终字第72号民事判决。
本判决为终审判决。

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