承租集体土地企业维权案例

发布日期：2014-04-17 作者：吴少博律师

案情简介：1999年，陈先生与江苏省南京市某村集体签订了以年租金21万为期20年的土地使用租赁协议后，投资固定资产190多万用于建设生产钢制品厂房，并且办理了相关的营业执照和税务登记等相关手续。2007年由于此土地地处城乡结合部，被划入市政工程基础设施建设的规划范围，本村土地全部在征用范围之内，要求对其拆迁，给其一个月的搬迁期限，没有任何补偿安置（这个时候公司的固定资产已达2000万）。后该项目因资金等情况，暂时搁置，时间转眼到了2009年，旧事重提，依旧是不给任何补偿，并以公共利益建设为由要求其搬离，无奈陈先生只身来到北京找到团队吴律师，要求帮助维权。
  承办心得：吴律师在接受了陈先生委托后，经过充分思考，结合具体事实和出租人某村集体的具体态度进行了维权设计，并迅速实施

  第一计：一份公开告知书，撬动案件。吴律师以委托人陈先生的名义，向当地市政建设主管部门以及具体实施部门（当地的市政建设公司）公开告知：1、此拆迁具体行为中作为承租人的钢制品公司是实际的经营者，有权利得到搬迁安置以及停产停业的损失。2、本公司和村集体建立了20年的土地租赁协议，是合法有效的协议，作为利益相关人，有权利获得本次拆迁的相关信息，以及具体补偿标准。3、要求搬迁安置和停产停业损失费用直接支付给本公司。

   第二计：一纸民事租赁协议继续履行之诉，将承租人权利定格在将告知书送到上述单位后，吴律师马不停蹄，以要求村集体继续履行土地租赁协议为由启动民事诉讼，此举目的有二：

一、寻求司法判决中确定协议有效性，加强承租人主体资格，为后续拆迁裁决等行为做充分准备。

二、要求拆迁人在诉讼期间，停止补偿安置行为，原因就是土地租赁协议是否继续履行需要司法认定。对方此时识破了我方边拖边打的真实意图，迅速与村集体签订征地补偿协议，并以未与承租人达成安置协议为由申请裁决。

   第三计：拆迁具体行为司法审查后的春天。吴律师在看出对方加快拆迁速度的真实目的后，也没有停顿，迅速将对方的拆迁许可证进行了行政诉讼，并以其拆迁前置行政许可行为纳入司法审查范围为由申请裁决中止。

   此时双方已经决战几回合了，对方看出我方法律技巧运用的娴熟以及维权的决心，主动约谈，最后以2430万的打包补偿进行了安置。超承租人利益逾期将近500万，圆满结案！

承办总结：拆迁的过程是双方智慧博弈的过程，在面临解决困局的时候，请不要慌乱，法律是你最好的保护。同样需要专业的人士给予技巧运用的指导，只要你不妥协，手里紧紧握住法律的利剑，我想黎明前的夜晚尽管比较漫长，有坚定的维权义士陪伴，阳光总会照耀这片土地的。

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