杨某某诉李某某房屋买卖合同纠纷案件

发布日期：2014-04-18 作者：王国军律师

李某某与杨某某房屋买卖合同纠纷案件

导读：房屋买卖合同签订后，在合同履行过程中房屋被查封，在买房人已履行了全部合同义务，要求卖房人实际履行合同，办理过户手续，法院以合同客观上不能实际履行为由不予支持。
案情介绍：
李某某系涉案房屋的所有权人。2013年5月14日，杨某某与李某某签订《房屋买卖合同》。李某某将涉案房屋出卖给杨某某，房屋总价款149万元（含家具家电等）。签订上述合同当日，双方与链家公司签订了《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，杨某某支付李某某定金2万元。2013年5月29日，杨某某向李某某支付了部分首付款43万元。2013年6月4日，杨某某向李某某支付了部分首付款40万元。双方约定上述定金及首付款共计85万元应当用于解除涉案房屋原有的抵押贷款。在办理房屋解押的过程中，被告知无法解押，原因是该房屋在2013年6月6日依据北京市通州区人民法院某民事裁定书被依法查封。
杨某某在无法办理解押及无法办理过户手续的情况下，于2013年6月将李某某起诉至北京市通州区人民法院，请求确认杨某某与李某某签订的《房屋买卖合同》有效；请求判令李某某继续履行杨某某与李某某签订的《房屋买卖合同》，并协助李某某共同理过户手续；诉讼费用由李某某承担。
律师点评：
1、杨某某的第一项诉讼请求，请求确认杨某某与李某某签订的《房屋买卖合同》有效，于法有据应予以支持。理由如下：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，真实有效。故对于杨某某要求确认杨某某、李某某签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，于法有据，法院依法应予以支持。
2、杨某某的第二项的诉讼请求，请求判令李某某继续履行杨某某与李某某签订的《房屋买卖合同》，并协助李某某共同办理过户手续。依法不应被支持。理由如下：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。杨某某与李某某虽已签订了《房屋买卖合同》，但未办理房屋过户手续，涉案房屋仍归李某某所有。案外人申请财产保全，涉案房屋目前处于司法查封的状态，杨某某要求李某某继续履行合同、协助办理过户手续，存在客观履行不能的情形，因此杨某某要求李某某实际履行的诉讼请求由于在客观上存在履行不能的情形，因此法院不应予以支持。
法院判决结果：
法院经审理后依法支持了杨某某的第一项诉讼请求，判决确认双方签订的《房屋买卖合同》有效。以该房屋一直处于被查封状态，客观上无法履行为由驳回了杨某某第二项诉讼请求。杨某某接一审判决后不服，上诉至中级人民法院，中级人民法院以同样的理由驳回了杨某某的上诉请求，维持了一审判决。
律师综合点评：
在本案中杨某某第二项诉讼请求由于在设计上存在瑕疵，最后导致该项请求未被支持，未能达到诉讼的目的，而且由于房屋一直无法办理过户手续，一直处于被查封的状态，并且随时存在着房屋被第三人执行的风险。因此，从更有利于保护自身权益的角度，笔者认为杨某某的一审第二项诉讼请求应做如下变更：
将原来的“请求李某某实际履行合同，共同办理过户手续”变更为 “请求依法解除双方于2013年5月14日签订的《房屋买卖合同》；请求判令被告支付违约金×××元（如双方签订的房屋买卖合同未约定违约金，则该项请求应为：请求判令被告向原告赔偿损失××× 元）。”
笔者认为该案给我们启示是：在司法实践中很多当事人不太注重一审诉讼请求的设计。在遇到必须通过诉讼解决的事情时，往往并不求助于法律专业人士，而是自行起草起诉书，自行诉讼，自认为自己有理，就一定会获得法院的支持。而实践中并非如此，往往由于自身法律知识的欠缺及诉讼实践的不足，在诉讼请求及诉讼思路的设计上存在错误，最终导致本应胜诉的案件却不能够得到法院的支持，使自己的合法权益未能获得应有的保护。

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