不符合合同约定的房屋交付条件，造成交付延期开发商是否需要承担责任？

发布日期：2014-04-20 作者：110网律师

上海市第一中级人民法院民事判决书
(2009)沪一中民二(民)终字第3132号

　　上诉人（原审原告）曹克旋。
　　被上诉人（原审被告）上海绿庭房地产开发有限公司。
　　上诉人曹克旋因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2009）松民一（民）初字第952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认定，2007年7月18日，曹克旋与上海绿庭房地产开发有限公司（以下简称绿庭公司）双方签订《上海市商品房预售合同》一份。合同第二条约定，曹克旋向绿庭公司购买位于上海市松江区九亭镇涞寅路658弄《绿庭尚城》19号21层2101室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为居住。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》；绿庭公司对该房屋设定的抵押已注销；绿庭公司已按规定缴纳了物业维修基金；绿庭公司承诺在2009年4月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）|上海房产诉讼律师www.house64.com/，如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），曹克旋有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，绿庭公司定于2008年10月31日前将该房屋交付给曹克旋，除不可抗力外。合同第十二条约定，绿庭公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付曹克旋，应当向曹克旋支付违约金，违约金按曹克旋已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，曹克旋有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，绿庭公司应在交付之日前10天书面通知曹克旋办理交付该房屋的手续，曹克旋应在收到该通知之日起10天内，会同绿庭公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交付钥匙。在验收交接时，绿庭公司应出示符合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，绿庭公司应向曹克旋提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时，绿庭公司应当根据曹克旋要求提供实测面积的有关资料。合同第二十四条约定，绿庭公司已选聘上海绿庭物业管理有限公司（以下简称绿庭物业）对该房屋进行前期物业管理，并与其签订《前期物业管理服务合同》（见附件五）。合同第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号信邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需要变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。补充条款第九条约定，曹克旋与绿庭公司双方或曹克旋一方在本合同所载之任何通信地址或住所地址有所变更，均需立即书面通知对方。绿庭公司向该任何合同载明或书面通知变更的地址发出书面通知，对曹克旋一方具有通知效力，如因地址变更未通知造成的任何损失均由曹克旋自行承担。第十二约定，双方同意，本合同及补充条款构成了双方之间对于该房屋买卖的所有约定，一经签署即替代了双方在本合同签署前就本合同下之房屋买卖所达成的所有口头及书面之协议(包括但不限于所作之任何宣传、广告、承诺等)，如此前的所有口头及书面协议与本合同及补充条款存在冲突或矛盾，以本合同及补充条款为准。
　　合同对其他条款亦作出相应的约定。合同签订后，曹克旋向绿庭公司支付了购房款人民币703,460元。2008年10月27日，曹克旋向上海九视电器安装工程队支付了有线电视安装费500元。2008年10月21日，绿庭公司向曹克旋发出交房通知书，后又于2008年11月8日，向曹克旋发出催告书，通知曹克旋最迟于2008年11月17日到绿庭公司处办理房屋交付手续，曹克旋已于2008年12月13日接收房屋并支付了物业管理费366.30元。
　　原审另查明，绿庭公司交付的房屋于2008年10月27日取得建设工程竣工验收备案证书，于同年10月30日取得上海市新建住宅交付使用许可证。绿庭公司于2008年12月12日缴纳了物业维修基金并于2009年4月30日取得了上海市房地产权证(即大产证)。
　　原审又查明，绿庭物业的投资主体在2003年4月22日变更为上海绿庭房地产开发有限公司、上海绿庭集团有限公司，其中上海绿庭集团有限公司是该物业公司的控股股东。2008年7月15日，绿庭物业的股东与广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原物业）签署了转让协议，将包括本案系争房屋所在小区在内的物业管理项目转让给了三原物业。绿庭物业的等级资质为叁级，现系争房屋的物业管理企业为三原物业，该公司的资质等级为壹级。
　　在原审诉讼过程中，绿庭公司提供上海欣畅建筑幕墙工程有限公司、上海莱利建筑材料有限公司、上海新展装饰工程有限公司的承诺书，以证明绿庭公司使用了建筑安全玻璃；绿庭公司提供苏州市华丰管业制造厂、常熟市沙家浜管业有限公司的证明，证明绿庭公司于水表间使用水管系符合国家规定的钢塑复合管；绿庭公司2008年3月8日和南通申隆新型材料有限公司签订合同书，证明绿庭公司选用的外墙墙纸为“申隆玻纤墙布”；上海浦东建筑设计研究院有限公司的业务联系单上，作出说明：由于本工程住宅阳台经栏杆水平载荷由金属栏杆承担，玻璃栏板仅起围合作用。原审法院现场勘查，该房屋所在居民楼公共部位一楼以瓷砖为墙面，其余楼层系墙纸，一楼墙纸改瓷砖经多数业主同意，审理中，曹克旋也表示已改墙砖部分更适宜使用，不要求恢复；另，绿庭公司同意对阳台门以每扇2,000元的标准予以赔偿。
　　曹克旋诉至法院，要求判令：1、判令绿庭公司支付延期交房的违约金3,025元；（自2008年11月1日暂计至2008年12月13日，每日违约金按已支付房价款703,460元的万分之一计算，违约金=43*703,460*0.0001=3,025元）；2、判令绿庭公司继续履行《商品房预售合同》及附件所规定的建筑质量、设备、保修等义务，并符合国家及地方强制性标准和行业标准|上海房产诉讼律师www.house64.com/；2.1判令绿庭公司将曹克旋房屋内所有应当使用建筑安全玻璃而未使用建筑安全玻璃的部位全部更换成建筑安全玻璃；2.2判令绿庭公司将曹克旋所在19单元21层水表间使用的镀锌水管更换为符合国家标准的水管；2.3判令绿庭公司将曹克旋所在19单元之入户大堂墙面、电梯厅墙面材料更换为百洁布；2.4判令绿庭公司将曹克旋房屋内阳台玻璃更换为钢化夹层玻璃；2.5判令绿庭公司赔偿曹克旋因虚假宣传—厨房移入北阳台但无法开通煤气造成的损失20,000元；2.6判令绿庭公司赔偿因阳台门与合同规定不符所造成的损失2,000元；2.7判令绿庭公司赔偿因主卧没有预留合理的空调外机位置造成的损失10,000元。3、判令绿庭公司对19单元21层消防管道、消防栓箱进行整改，减少体积、消除危险；4、判令绿庭公司赔偿曹克旋因电房辐射对曹克旋造成的损失5,000元；5、判令绿庭公司履行合同义务，将广州市三原物业管理有限公司上海第一分公司更换为上海绿庭物业管理有限公司，并返还物业费490元，由绿庭公司承担在物业变更之前所有物业费用；6、判令绿庭公司承担有线电视安装费500元。
　　原审法院审理后于二○○九年八月十七日作出判决：一、上海绿庭房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿曹克旋阳台门损失2,000元；二、驳回曹克旋的其余诉讼请求。如果上海绿庭房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向曹克旋支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,225元，由曹克旋负担人民币1,175元，上海绿庭房地产开发有限公司负担人民币50元。
　　原审判决后，上诉人曹克旋不服，上诉于本院，诉称：被上诉人没有按约及时发出交房通知，而在其发出交房通知时并没有按约缴纳物业维修基金，且未取得新建住宅交付使用许可证，是不具备交付条件的。在办理房屋交接手续时，被上诉人亦未提供、出示缴纳物业维修基金凭证等符合房屋交付条件的证明文件，故由此造成的逾期交房的违约责任应由被上诉人承担；本案系争房屋存在多处质量问题，包括玻璃、水管、百洁布、空调外机、墙面等方面既不符合合同及附件的约定，也不符合国家强制性标准和行业标准。而原审中被上诉人提供的相关质量证明，并非由第三方权威机构作出，没有证明效力，故被上诉人应对上述问题予以更换、维修，并赔偿损失；被上诉人擅自单方面更换合同约定的物业公司，其行为构成违约，故要求更换物业公司；根据合同附件约定，被上诉人理应承担有线电视安装费。故请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人在原审中的诉讼请求。
　　被上诉人绿庭公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
　　本院认为，上诉人与被上诉人签订的预售合同系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，对双方具有法律约束力。合同第十一条约定房屋的实物交付，其对应的逾期交房违约条款系合同第十二条，被上诉人已根据该合同约定于最后交付期限届满前十日发出了交房通知。而合同第十三条条款指向的系合同第十条约定的房屋的权利交付，故上诉人依据合同第十三条要求被上诉人承担逾期交房违约责任，缺乏合同依据，本院不予支持。上诉人提出系争房屋存在多处质量问题，要求被上诉人予以更换、维修，并赔偿损失。但上诉人并未对此提供相应证据予以证实，故上诉人的该项上诉请求，本院难以支持。上诉人提出的其他上诉理由，原审法院在查明事实的基础上，已充分阐述了对当事人的诉讼请求支持与否的理由和法律依据，本院经审核，并无不当。综上所述，原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币1,175元，由上诉人曹克旋负担。
　　本判决为终审判决。
　　审　判　长　　方　方代理审判员　　顾　依代理审判员　　沈正义二○○九年十月二十三日书　记　员　　王　申

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