房屋租赁合同纠纷

    关于此案例，律师说：
    此案可谓一波三折，初接手此案，当事人情绪非常激动：“该地段周围的租金早已明显上涨，我给他的价格都是他同意的了，现在合同到期，本该搬走的，谁知道他又贴大字报又是堵门的，搞得我两个月都租不住去”。我告诉她，先不要着急，把情况详细的说一下。经过当事人细致的介绍，我了解到租客搬走的时候水、电以及燃气费都没有交清，于是我建议当事人及时提起反诉，以便维护自己的合法权益。当事人强烈要求把两个月的房租的损失一起提起反诉，我如实的告诉当事人，基于现有的证据，两个月租金的间接损失很难得到支持，当事人说只管提起再说。
    几天之后当事人又告诉我，对方找她和解了，想拟定一个新的租赁合同继续租赁给对方，我说这样也好，只要你考虑清楚。当事人约定了对方来律师事务所签订新的租赁合同，谁知道对方来了之后又明确说，不再续签...
    提起反诉之前，我跑到燃气公司调取了燃气费相关证据，又跑到自来水公司调取水费凭证...调查过程比较辛苦，不再一一叙述...
    律师建议：此案因承租方的不理智行为，造成了非常大的影响，附近商户、住户都知道有这么一个纠纷，搞得当事人双方对立情绪非常严重，甚至数次惊动警察。房屋租赁合同纠纷在现在社会中非常普遍，因此拟定一个完善的合同非常关键，俗话说买卖不成仁义在，希望大家都要有法律意识，以便在合法权益受到侵害时能够正确的予以处理。

河南省郑州市惠济区人民法院
民事判决书
（2013）惠民二初字第507号
原告（反诉被告）马*，男，汉族，1968年9月29日生。
委托代理人董俊霞，河南良仁律师事务所律师。
委托代理人马某某，女，汉族，1968年11月15日生。
被告（反诉原告）李*，女，汉族，1970年2月25日生。
委托代理人吴新生，金研律师集团（郑州）事务所律师。
原告（反诉被告）马*与被告（反诉原告）李*房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年7月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人董俊霞、马某某和被告委托代理人吴新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月份，原、被告双方约定，被告将位房屋出租给原告使用，原告于2010年7月20日向被告交付7个月租金。后双方于2010年7月30日正式签订合同，合同期限是2010年7月20日至2013年7月20日，合同期内，月租金为55元／平方米。合同履行期间，原告如约向被告支付租金。但合同履行至今，被告分三次单方提高租金。若原告不按其要求增加支付租金，被告威胁原告将解除合同。原告认为，解除合同原告损失会更加惨重，故对被告的前两次涨价，原告都被迫向被告多支付租金，两次共支付55630元。被告不但不对自己的违约行为反思，反而更加变本加厉，又第三次单方增加租金，想将房租再提升至两倍还高，严重背离了双方合同的约定，侵害原告的合法权益。后原告在2013年7月15日向被告退房，但是其多收的5天租金3056元至今未退。请求依法判令被告支付单方增加租金的违约金20000元，并退还多收的租金55630元及2013年7月15日退房后的租金3056元，诉讼费由被告负担。
原告为支持其主张，提供以下证据：（［］内为被告的质证意见）
租赁合同一份，证明双方的租期至2013年7月20日，月租金为每平方米55元，合同约定了双方的权利义务，任何一方违约，需承担2万元的违约金，原告诉求的2万元违约金的合同依据。［真实性无异议，恰证明合同期限以及租赁期间的相关费用，应当由原告承担的事实，且能证明所谓的违约金前提是任何一方随意终止的情况下才承担的。］
二、证人张某某的证言，证明若原告不同意增加租金，被告要让原告走，故原告向被告多交租金是被告胁迫造成的，是被告单方意思表示，同时证明被告违约的事实。［证人自述与原告系同事关系，因此证人与本案有利害关系，其证言效力不应予以采信；根据证人自述，其仅是简单的听说原被告双方的争执，对于争执的具体原因并不清楚，亦不了解事情的前因后果，其所听到所谓逼迫涨房租的事实，完全是回到车上后听原告的一面之词。故其证人证言效力不应予以采信。］
三、原、被告的电话通话录音资料，证明被告又第三次擅自增加租金，若原告不同意，让原告搬出房屋，证明其违约的事实及胁迫原告涨价的事实。［从该录音的内容来看并未看到增加租金的事实，只能证明原告自述打过11万房租的事实。］
四、被告出具的租金收条，证明原告交纳租金的事实及多交租金的事实，原告多交租金是被告单方增加租金造成的。［真实性无异议，恰证明双方关于房租变更的口头约定。］
五、马*与马某某的结婚证，证明二人系夫妻关系，马某某通过银行转账向李*支付租金系马*行为。［对结婚证真实性无异议。］
六、被告出具的交接房屋的收条，证明双方已于2013年7月17日向被告交付房屋，原告多交的租金，被告应退还。［真实性无异议，能够证明房屋交接的具体日期］
七、马某某与被告李*的录音资料，证明原告已如约于2013年7月15日向被告交付房屋，并将房屋腾空，由于被告的原因，才于2013年7月17日交房，延迟交房是被告的原因造成的，被告应负责退还7月15日至7月20日的租金。［恰能证明双方在合同到期之前原告一直向被告多次交涉要求续租房屋的事实，但因原告的原因一直未能续签，关于交房的具体日期，根据合同约定应当在双方均方便的情况下办理，并且原合同已经约定具体的房屋租期，被告不可能在原告打完电话后立即去办理交接手续，因此该录音不能证明任何问题。］
被告答辩并反诉称，2010年7月30日，原、被告签订租赁合同一份，被告将房屋交由原告租赁，后因市场行情变化，同地段房屋租金上涨，经双方口头协商房租上涨。因该商铺市场竞争力较大，有多个潜在承租人主动找被告要求承租房屋，在2013年房屋租赁期限将至之时，原告多次提出要续租房屋，被告表示只要房屋租金不至于过低，可以续租。双方约定好了具体条款以及签约时间，但双方见面后原告又表示不愿意续租。2013年7月，在原告表示处理完水、电、燃气费后，被告退还原告押金，原告将房屋交给被告。后被告在准备与其他租户签订租赁合同之时，被告知房屋有问题不愿租赁。后被告赶到现场，发现租赁物被严重破坏，门被锁上，门上被张贴多张大字报，门前被油漆书写各种大字，被告找人进行了清理。但是后来原告又多次对房屋进行破坏，被告无奈报警处理，警察出警后告知被告通过法院处理。被告在2013年9月20日与其他租户签订完租赁合同后发现，原告根本就没有缴纳所欠的水费和燃气费，被告无奈代缴纳了相关费用。因此，对于原告的请求应予以驳回，同时被告提起反诉，请求依法判令被反诉人返还反诉人代缴纳的燃气费3014.64元、水费2657.61元，并赔偿反诉人的损失64000元，并承担本案的诉讼费用。
被告为支持其答辩理由及反诉的诉讼请求，向法庭提交如下证据：（［］内为原告的质证意见）
一、租赁合同一份及收条一份，证明原、被告曾存在租赁关系，以及反诉被告应当承担水电、燃气费等费用的事实依据。合同已经履行完毕，被告不存在返还房租的情况和违约责任。［证据无异议，合同中约定了由原告承担水电、燃气费等费用，对此无异议，但合同是否履行完毕，不能证明合同履行过程中当事人是否违约以及承担违约责任，原告起诉是在合同履行过程中起诉的。］
二、水费通知单及银行自助缴费交易凭条、气费发票、单位气费信息报表及郑州华润燃气股份有限公司用户气费信息表、气费发票及银联商务签购单一组，证明原告拖欠各种费用的具体情况。［水费通知单有异议，没有加盖通知单位印章，不能证明是我们原告的供水单位的通知；通知单上显示的9月13日通知，原告已经7月份就已经交房，不能证明具体的用水日期，也不能证明是原告使用的水费；两张水费通知单质证意见一致；两张气费发票中9月份的发票，我们7月份已经交房，这个与原告无关，对于显示日期为7月份的发票，没有具体的日期，原告已经在7月10日停业，不会产生这么多气费，不能证明是在原告使用期间产生的；信息表中没有显示具体的用气日期，不能证明原告使用，信息表中显示的是“马某某”不是原告；气费发票及银联商务签购单，不具有客观性，未加盖印章，不具有证据效力。］
三、出警证明、开锁公司证明、租赁合同、照片一组，证明原告对租赁物进行破坏活动，造成被告的损失情况。［出警证明没有相关的出警记录相印证，只是简单的事后证明，不能报警的真实性；该证据只是李*单方的陈述，警方并未就陈述事实进行落实、调查，不能证明李*陈述的客观真实性和主张；开锁公司证明，不符合证据的形式要件，也不具备事实的客观性，同时也不能证明是原告马*破坏被告李*门锁的事实；租赁合同，真实性不予认可，租赁合同是与第三方签订，应当有相应的第三人出庭作证；不能证明原告马*对房屋破坏的事实；这只是被告与第三方签订的租赁协议，不能证明房屋的实际损失；“受理案件通知书”的照片是马*张贴，其他均不是事实，与马*无关，张贴“受理案件通知书”是马*的合法权利，并未给原告造成损失。］
原告对被告的反诉请求，认为应予以驳回。
本院根据原、被告陈述意见、举证、质证，确认如下事实：
2010年7月30日，原、被告签订了一份《租赁合同》，合同约定被告将其商品房一套租给原告经营使用，租期自2010年7月20日起，到2013年7月20日止。每月租金为14465元，自合同签订之日起每半年交纳一次租金。合同签订后原告需交一个月租金作为保证金。合同还约定，增加合同第七条内容，合同终止时，原告应提前5日将房屋返还给被告。合同签订后，被告将本案所涉房屋交给原告使用，原告按合同约定及时地交纳了2010年7月20日到2012年1月20日间的约定租金260370元及一个月的保证金14465元。此后原告于2011年12月24日向被告交纳了2012年1月20日到2012年7月20日的租金96000元；于2012年7月2日交纳了2012年7月20日到2013年1月20日的租金110000元；于2012年12月20日交纳了2013年1月20日到2013年7月20日的租金110000元。在合同到期前，双方经协商，原告不再继续租赁被告的该房屋。原告于2013年7月15日将房屋退还了被告，被告于2013年7月17日退还了原告所交的保证金。到2013年7月16日，本案所涉房屋的水费1688.8元及天然气费3014.64元未交纳，上述费用共计4703.44元，后已由被告交纳。
本院认为：原、被告双方于2010年7月30日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方基本按合同约定履行了各自的义务。虽然被告在合同履行中有增加房租的行为，但原告均是提前交纳了房租，因此对被告关于增加房租系双方口头协商一致后才增加的辩解，本院予以采信。对原告要求被告退还多交房租55630元及因多收房租而违约，应支付20000元违约金的请求不予支持。又因双方在合同中约定，终止合同时，原告需提前5天将房屋退还被告，因此原告关于被告应退还其多交的5天的租金3056元的请求，本院不予支持。反诉原告关于反诉被告应返还其代为交纳的水费、天然气费的请求，理由正当，但返还的数额应为有证据证明的，经审理查实的4703.44元。反诉原告关于反诉被告应赔偿其损失64000元的请求，无充分证据证明其损失由反诉被告造成，也无充分证据证明其损失的具体数额，故对反诉原告的该请求，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”判决如下：
驳回原告马*的诉讼请求；
反诉被告马*于本判决生效后五日内返还反诉原告李*代为其支付的水、燃气费用4703.44元；
驳回反诉原告李*的其他诉讼请求。
案件受理费846元（已减半），反诉费771元，共计1617元，由原告负担900元，被告负担717元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年向法院申请执行，逾期则不再执行。
审判长:韩建伟审判员:李岚人民陪审员:王志军二0一三年十二月三日书记员:葛征宇