部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的处理

【案 情】 

     刘大娘与丈夫婚后育有一子一女，分别是刘强和刘薇。刘大 娘的丈夫早逝后孩子一直由其自己抚养。三人一直居住在2间老 房中，依靠做小买卖共同维持生活。2005年3月，刘强觉得做小买卖太辛苦，就决定外出跑运输，逐渐积累了一些积蓄，由刘薇负 责掌管，按家庭生活需要，经协商后使用。2006年3月，刘强认为老房屋太旧，于是就决定在原宅基地上新建几间房屋，约需的资金为4.5万元。刘大娘先从家庭储蓄中拿出3万元，刘强自己拿出 1.5万元。家庭储蓄中拿出的钱大部分也是刘强跑运输所挣。建 成新房6间后，登记在刘强名下，房屋每人一间。另3间租给了邻居董某夫妇，租期为1年。约定租赁届满，就收回房屋再共同使用。2007年春节刘薇出嫁到邻村。三间房租期快到时，董某夫妇找到刘强，背着刘大娘和刘薇协商继续承租房屋。但刘强认为房 子闲置太多，想将其中的2间出卖给董某夫妇。董某便与刘强签 订了">买卖合同，将2间房屋以3万元的价格卖给董某夫妇并没有 办理产权变更手续。2007年8月，刘薇与丈夫离婚回到娘家居 住，找到董某夫妇要求腾出住房时遭到拒绝，刘薇和母亲才知道房 子已被卖掉。刘薇认为卖房未征得家里其他人的同意，房子也有 自己的一份，应当无效。刘强认为，建房的钱绝大部分都是自己 的，房子应是自己的个人财产，自己有权处置。刘薇无奈向法院提起诉讼，要求判决刘强出售房屋的行为无效。 
     法院认为讼争房屋是刘大娘等三人共同建造的，虽然产权证上登记在刘强的名下，建房用款也绝大部分是刘强的自己所得。 但建房时一家的生活靠刘薇和刘大娘做小买卖．刘强跑业务共同维持生活。因此刘强的收入应视为家庭的共同收入，建房的出资 应视为家庭共同生活的支出。因此诉争房屋应属于共同共有，刘强擅自出卖共有房屋的行为是无效的。遂判决房屋买卖合同无效。 

【案例分析】 

     本案中主要的争议焦点是诉争房屋是否属于共同财产，法律 规定财产可以共同共有，也可以按份共有。实践中共同共有一般 主要有三种情形：家庭共有、夫妻共同所有和尚未分割的遗产。本 案中虽然房屋登记在刘强名下，但是双方并没有按照农村的方式 分家（分开过生活），仍在共同生活，所以即使一方出资较多仍应 为共同财产。在本案中，董某夫妇取得房屋并非出于善意，不属于">善意第三人，同时刘强擅自出卖共有房屋事后也没有获得共有人刘薇的追认，因此刘强和董某夫妇之间的合同无效。因农村大部分都是子女成年结婚后才分家析产，但仍然存在 家庭一起生活的情况，村民购买本村的房屋时一定要注意审查是 不是一起出资建房，否则极易导致合同无效。 

【分析解答】 

     根据最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通 则）若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财 产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间， 部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、 有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 
   《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得">处分权的，该合同有 效。”部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋 的，要看事后该处分人时或获得了其他共有人的追认，如果其他共 有人追认该处分行为的，则该处分行为是有效的。否则擅自处分共有房屋的行为无效，合同也无效。