隐瞒抵押事实出售房屋的行为如何定性

发布日期：2014-05-28 作者：姚艳艳律师

【案情简介】2010年年底,程某某用办理了国土证和房产证的一栋六层楼的房屋到银行办理了84万元的贷款抵押,抵押期限为12年,并办理抵押房屋的他项权证。2011年年初,程某某隐瞒房屋已贷款抵押的事实,分别与李某某、刘某某、谢某某、曾某某签订了买卖该栋房屋的合同,程某某将抵押的房屋分层卖给他人,并收取各买房人给付的部分购房款100余万元。2012年,各买房人得知房屋已经抵押的真相后报案。从抵押贷款至案发,程某某对银行的贷款一直按期归还本息,程某某将收取的大部分购房款用于了个人其他开支。
　　【观点分歧】对于本案的定性,在司法实践中产生了分歧。观点一认为程某某的行为构成合同诈骗罪,理由如下:在客观行为上,程某某采取隐瞒房屋抵押事实的手段与各买房人签订房屋买卖合同,并收取了买房人的购房款100余万元。在主观故意上,程某某在签订合同时明知房屋已抵押给银行,其不可能为买房人办理产权证书,明知无履行合同的客观条件,其没有为各购房人办理产权证书的诚意,无履行合同的诚意;在签订合同后程某某将大部分购房款用于偿还个人其他债务等,程某某具有非法占有各被害人购房款的主观意图。综上,从主观心态、客观行为上分析,程某某的行为构成合同诈骗罪。观点二认为程某某的行为不构成合同诈骗罪。程某某将房产抵押给银行后出售,虽未告知各买房人抵押事实,但程某某对银行贷款按期还本付息,各买房人已经实际占有房屋,其非法占有为目的的主观故意不明显,故认为程某某不构成合同诈骗罪。
　　【笔者评析】笔者赞同第一种意见,认为程某某的行为构成合同诈骗罪,以下将从三个方面对程某某的行为进行分析认定。
　　首先,本案中行为人采取隐瞒抵押真相的手段明显,分歧关键在于对行为人非法占有为目的的主观故意的认定。要认定具有非法占有的主观故意,关键是弄清楚对非法占有的认识。从民法上对占有的分类可分为合法占有和不法占有。凡有法律依据,即依照法律规定、所有人的意志、行政命令或法院裁判以及其他合法原因而实行的占有,叫做合法占有;反之为不法占有。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,一方以欺诈使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,属于可撤销合同,通过撤销使合同归于无效合同。而无效合同中买受人的占有属于无权占有、非法占有。因此从民法角度分析,本案中程某某采取隐瞒房屋抵押的事实与各买房人签订房屋买卖合同是可撤销合同,并可通过撤销使合同归于无效合同,因此程某某对购房款的占有是非法占有。二是要判断其占有是否为非法占有就要看行为人的行为是否侵犯了他人的合法权益、侵犯的权益大小及程度。在物权法理论上,所有权的积极权能包括占有、使用、收益和处分权能。本案中各买房人支付购房款购买房屋,虽然可以事实占有、使用房屋,但不能从法律上实现对房屋的交付,也不能从法律上实现对房屋的占有和处分,而处分权能是所有权中带有根本性的一项核心权能,是所有权最基本的权能,是拥有所有权的根本标志。因此,本案中各买房人并没有取得对所购房屋的所有权。程某某的行为侵犯了各买房人对所购房屋的所有权,也破坏了社会主义市场经济秩序,程某某的行为符合侵犯合同诈骗罪所保护的刑法权益,程某某对购房款的占有是非法占有。
　　其次,要区别刑法上的合同诈骗与民法上的合同欺诈的界限。合同诈骗与合同欺诈两者都有欺骗行为,都会侵犯他人的权益。但在合同诈骗罪中,合同只是达到非法占有对方财物的一种工具,无履行合同的诚意;民事欺诈的行为人以签订合同为基础,欺诈以合同条款或内容为主,如隐瞒有瑕疵的合同标的物,或对合同标的物质量作虚假的说明和介绍,而在履行合同方面是有诚意的,通过履行合同来谋取利益。有没有履行合同的诚意,是一个主观上的问题,但可以通过客观方面来检验,不是单看被告人的口供,被告人与被害人签订合同时有没有履行合同的条件,事实上能不能履行合同,这是判断被告人有没有履行合同的诚意的一个关键。本案中程某某在签订房屋买卖合同时,既未经过抵押银行的同意,也没有告知买房人房屋已经抵押的事实,抵押期限是12年,程某某明知不可能在短期内为买房人办理产权证,不具有履行合同的客观条件,行为人无履行合同的诚意。
　　最后,从本案的社会危害性来进行分析。各买房人支付购房款购买房屋,虽然可以事实占有房屋,但不能从法律上实现对房屋的占有、处分,即使程某某对银行贷款按期归还本息,但抵押期限是12年,使得各购房人对房屋的所有权的充分实现受到现实的侵害或者长期处于风险之中,同样侵犯了刑法所保护的法益。程某某的行为侵犯了各买房人对所购房屋的所有权,也破坏了社会主义市场经济秩序,其行为侵犯了合同诈骗罪所保护法益,具有严重的社会危害性,需要运用刑法以保护和调整相应的社会关系。
　　综上,从非法占有为目的的主观心态、合同诈骗与合同欺诈的界限、社会危害后果上分析,程某某的行为宜定性为合同诈骗罪。
　　（作者单位:湖南常德市鼎城区人民检察院）

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