买房人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，否则需要承担责任

发布日期：2014-06-26 作者：刘小灿律师

郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案 ——关键词：建筑物区分所有权维修责任
【裁判摘要】
　　一、建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。
　　二、公有住房售出单位对公有住房的共用部位承担着维修责任。售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，因此是合法有效的。

　　原告：河南省郑州市第二建筑工程公司。
　　法定代表人：邓玉坤，该公司经理。
　　被告：王良础。
　　原告河南省郑州市第二建筑工程公司 (以下简称郑州二建公司)因与被告王良础发生公有住房出售协议违约纠纷，向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼。
　　原告诉称：被告违反协议约定且未经原告同意，趁黄河路改造之机，在其从原告处购买的郑州市黄河路92号院1号楼11号住房内擅自开窗扒门，其行为严重影响 1号楼的房屋质量和其他住户安全。作为1号楼的建设者和管理者，原告曾向被告发出通告，限令其将改动的房屋恢复原状，但被告置之不理。请求判令被告遵守协议约定，立即将擅自改动的房屋恢复原状。
　　被告辩称：1．1号楼虽然由原告建设，但原告已将该楼房出售。现在原告既不是 1号楼的业主委员会，也不是1号楼的物业管理者，更不是1号楼的房屋所有权人，无权因1号楼的使用问题起诉被告。2．原告向被告出售1号楼11号住房时，双方确实签订过协议，该协议第六条里也确实有“不准开门、挖窗”等规定。房屋既然出售，买受人就是房屋新的所有权人，依照《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)第七十一条规定，有权对自己的财产行使占有、使用、收益和处分的权利。协议第六条侵害买受人对房屋的所有权，违反了民法通则的规定，是无效条款，没有法律约束力。被告只是对自己的房屋依法行使所有权，并不违约，应当驳回原告的起诉。
　　郑州市金水区人民法院经审理查明：
　　郑州市金水区黄河路92号院1号楼，是原告郑州二建公司于1980年底建设的五层公有住宅楼房，其中的11号房间位于一层且临街，分配给本公司职工、被告王良础居住。1996年住房制度改革中，郑州二建公司以成本价每平方米649元向职工出售公有住宅楼房。在折算了工龄等项优惠后，王良础以10 540．29元价款，购买了建筑面积56．82平方米的11号房间。
　　公有住房出售并由买受人住用5年后，依法可以进入市场流通。2000年9月1日，为办理房屋进入市场流通所需的房屋所有权证，以原告郑州二建公司为甲方，被告王良础为乙方，双方补签了一份《公有住房出售协议书》。协议书除约定由乙方享有 11号房间的所有权外，还在第五条约定：住房售出后，甲方负责国家规定保修期内的正常维修；保修期过后，乙方负责自用部分的维修，甲方负责1号楼外墙面、走廊通道及其他共用部位的维修。第六条约定了售出房屋的管理办法，其中①为：未经甲方同意，乙方不得实施挖门、开窗、打隔墙等改变房屋结构的行为，不得移动设备位置，不得在房上加层，否则应负责恢复原状，拆除违章建筑；②为：售出的房屋不得出租，乙方要改变房屋使用性质，必须经甲方同意，并办理有关手续；③为：乙方要爱护房屋共用部分，不得侵占房屋共用部分，也不得妨碍他人对房屋共用部分的正常使用。
　　协议签订后，被告王良础取得了1号楼11号房间的所有权证。2004年，王良础在11号房间的临街墙上开挖了门窗。原告郑州二建公司认为王良础的行为违约，在劝阻无效后提起本案诉讼，要求王良础将该房屋恢复原状。
　　郑州市金水区人民法院认为：
　　双方当事人所签的《公有住房出售协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，应当认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”被告王良础在取得1号楼11号房间的所有权后，违反双方所签协议的约定，未经原告郑州二建公司许可，任意在11号房间墙上开挖门、窗，改变了1号楼的承重结构，且对楼上住户造成不安全隐患。民法通则第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”在王良础违约后，郑州二建公司有权要求王良础依照民法通则第一百三十四条第一款第(五)项的规定，恢复11号房间原状。
　　据此，郑州市金水区人民法院于2005年9月25日判决：
　　被告王良础于本判决书生效后10日内，将位于郑州市金水区黄河路92号院1号楼11号房间中私自开挖门窗的改动部分恢复原状。
　　案件受理费50元，由被告王良础负担。
　　一审宣判后，王良础不服，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉称：1．《公有住房出售协议书》第六条明显与民法通则第七十一条关于财产所有权的规定相抵触，因此不具有法律效力。该协议书是被上诉人提供的格式合同，因双方买卖的是公有住房，且上诉人是被上诉人的职工，不敢直接公开拒绝格式合同中的不合理条款，故才在该格式合同上签字。一审未查明协议签订的真实情形，将协议中的无效条款认定为合法有效，是认定事实错误；2．11号房间的所有权已归上诉人所有，被上诉人现与该房屋无任何关系，无权干涉上诉人处置自己房屋的行为；3．上诉人在11号房间开挖门窗是否会对楼上住户的安全形成隐患，不能空口无凭地推断。一审中，关于上诉人开挖门窗是否会给楼上住户造成不安全隐患，被上诉人没有提供证据证明。一审在没有任何证据的情况下，推断上诉人开挖门窗给楼上住户造成不安全隐患，这一推断不能成立；4．在被上诉人出售的公有住房中，对住房进行过改动的共有20余户，但被上诉人仅对上诉人提起诉讼，明显是不平等待遇，是欺压上诉人等弱小群体。综上，一审判决确有错误，请求二审改判维护上诉人的合法权益。
　　被上诉人郑州二建公司辩称：1.被上诉人出售给上诉人的住房，是整幢楼房的一部分。为了保证买受人在购买房屋后不实施危害整幢楼房以及楼上其他住户安全的行为，《公有住房出售协议书》第六条才对买受人购买房屋后不得实施的一些行为作出约定。2.《中华人民共和国建筑法》第五十八条第一款规定：“建筑施工企业对工程的施工质量负责。”第六十二条第一款规定：“建筑工程实行质量保修制度。”第七十条规定：“违反本法规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令改正，处以罚款；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第七十一条第一款规定：“建筑施工企业违反本法规定，对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第七十五条规定：“建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。”第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”被上诉人不仅是1号楼的建设单位，而且是1号楼的建筑施工企业，依法对1号楼负有保修责任，并非将1号楼出售后就可以不承担这些责任；上诉人购买了11号住房后，虽然对该住房享有所有权，但权利的行使不能不受限制，必须顾及国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。《公有住房出售协议书》确实是被上诉人提供的格式合同，但这个格式合同的内容符合建筑法及其他行政规章的相关规定。因此是合法有效的；3．上诉人在楼房上任意开挖门窗，破坏了建筑物原来设计的承重结构。这个违约行为当然会给建筑物的安全留下隐患，这是根据日常生活经验法则能推定出的、众所周知的事实，无需举证证明；4．至于还有多少户人家与上诉人一样有违约行为，被上诉人对这些人家是同时起诉还是嗣后起诉，抑或不起诉，都是被上诉人的诉讼权利，谈不到不平等待遇或者欺压弱小群体。一审对本案的判处正确，二审应当维持。
　　郑州市中级人民法院经审理，确认了一审查明的事实。
　　本案争议焦点是：1．《公有住房出售协议书》的第六条是否合法有效?2．王良础对其开挖门窗的行为应否承担责任?承担何种责任?3．对王良础在11号房间开挖门窗的行为，郑州二建公司能否起诉?
　　郑州市中级人民法院认为：
　　一、郑州市金水区黄河路92号院1号楼，是被上诉人郑州二建公司建设的一幢五层公有住宅楼房。郑州二建公司既是1号楼的建设单位，也是1号楼的售房单位。任何一幢楼房，都由各个房间等可供独立使用部分以及楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙面、基础和上下水管道等整幢楼房的共用部分组成。建设部1992年6月15日发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第四条第二款规定：“住宅的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。”第六条规定：“公有住宅出售后。”根据这一规定，郑州二建公司在《公有住房出售协议书》的第五条中明确了自己对1号楼共用部位的维修责任，在第六条中从楼房维修者的角度出发，明文禁止楼房使用者实施有碍楼房安全的行为。这一条内容有利于延长楼房的使用寿命，且不影响楼房使用者依法正确行使自己的权利，因此是合法有效的协议条款。
　　二、被上诉人郑州二建公司出售给上诉人王良础的11号房间，位于1号楼一层，是1号楼的组成部分，并非独立房屋。鉴于楼房的建筑特性，王良础对11号房间享有的所有权，并非独立、完整的所有权，而是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权人，只是对整幢建筑物中属于其专用的部分享有包括占有、使用、收益和处分四项权能在内的完整所有权；而整幢建筑物中的共用部位，则由整幢建筑物的全部区分所有权人共有。11号房间的临街墙，是1号楼不可或缺的共用部位，不能由王良础专有。王良础未经许可在此墙上开挖门、窗，此举不仅侵犯1号楼中其他共有权人的共有权利，也因违反了《公有住房出售协议书》第六条的约定，而应当对郑州二建公司承担违约责任。
　　三、根据《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第六条规定，被上诉人郑州二建公司虽然不是1号楼的物业经营管理单位，也不是1号楼的业主委员会或者房屋所有权人，但在1号楼售出后至新的物业经营管理单位没有接手前，作为1号楼的建设单位、售房单位，郑州二建公司对1号楼的共用部位承担着维修责任。上诉人王良础在1号楼11号房间临街墙上开挖门窗，加重了郑州二建公司的维修负担，直接影响到郑州二建公司的利益，郑州二建公司有权依照《公有住房出售协议书》起诉王良础的违约行为。
　　综上所述，《公有住房出售协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定真实有效。上诉人王良础违反协议约定，在1号楼共用部位擅自开挖门窗，应当承担违约责任。郑州二建公司以《公有住房出售协议书》的签约方、1号楼维修管理者的身份，起诉追究王良础的违约责任，要求王良础恢复原状，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。王良础的上诉理由不能成立，应当驳回。据此，郑州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项规定，于2006年4月24日判决：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费50元，由上诉人王良础负担。
　　本判决为终审判决。

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