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郑某与四川某管委会房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

发布日期:2014-07-10    作者:黄宏律师
基本案情:2000年9月,四川某管委会(属国家行政管理部门)内部机构即原征地动迁办与郑某签订了《房屋拆迁协议书》,协议分为两部分:第一部分是对住宅房屋部分进行产权置换;第二部分是对附着物、过渡费、营业房、一般非住宅等补偿项目进行货币补偿。具体约定为安置XX动迁安置房X栋X单元2楼4号(即4号房),同时补偿货币补偿XX元(领取房屋时需由郑某支付XX元的结构补偿款)。但是郑某一直以补偿金太低为由,拒绝收房和领取补偿款,2004年4月,动迁办以公证的方式向郑某送达《通知》,要求郑某在2004年4月12日至15日前来原动迁办办理手续(到动迁办后,由动迁办向被拆迁人出具《领条》,可以凭借该领条领取4号房的钥匙)和领取补偿款XX元。但是郑某不服此补偿标准,当天以书面形式向动迁办发出《通知》,说明原协议已经过时效,且双方也没有实际履行,要求解除原协议重新进行谈判。接着,双方进行重新谈判,因此该4号房的《领条》动迁办是没有出具的。2004年5月11日,郑某领取了原协议中关于货币补偿部分的补偿款XX元。5月12日,郑某以其开办的XX厂的名义与该房产开发公司签订《协议》,开发公司对郑某的动力电等进行补偿约19万元。郑某于动迁办于同日签订《农村房屋拆迁安置房协议书》(补充协议),同日动迁办向郑某交付8号房的《领条》。5月13日,郑某按照补充协议支付8号房的补差款1万余元,以及支付天然气安装款XX元(动迁办代收),2005年9月房管局为其办理了房产证。因此双方只是履行了原协议的货币补偿部分,不再按原协议履行交付4号安置房的义务。而双方签订补充协议中只约定了房屋置换部分,其他条款均为空白。因为货币补偿部分在原协议中已经履行完毕,没有必要在补充协议中再对货币补偿进行约定。
律师代理:
一审法院支持了原告的诉讼请求,没有支持被告方代理律师的代理意见,通过上诉,二审法院依法改判了原一审法院判决,最终支持了代理律师的代理意见。
被告的一审时,郑某起诉要求管委会为其办理4号房的产权登记,本律师接受管委会的委托后积极参与应诉,同时提出了要求郑某退还4号房和支付相应的租金损失的反诉请求。一审法院判决管委会承担协助办理4号房的产权登记手续,并驳回管委会的反诉请求。管委会不服一审判决,提起上诉。二审法院于2011年11月做出了(2011)X民二终字第XX号《民事判决书》,依法改判撤销自流井区法院的一审判决,判决郑某将4号房退回管委会,驳回郑某一审诉讼请求,驳回管委会一审反诉请求。从而支持了代理律师的代理意见。
代理律师通过以下内容否认管委会还要按照原协议为郑某办理产权证,同时应当要求郑某返还4号房。并得到了二审法院的支持。
1、从两份安置协议内容看,补充协议只是对原协议中的房屋安置部分进行了变更,而没有在补充协议中体现的货币补偿部分,因双方实际是依据原协议中关于货币补偿部分的约定,已经于5月11日实际支付和领取,就没有在补充协议中写入。另外既然是补充协议就应当是建立在原协议的基础上的。根据《合同法》关于合同的变更的相关规定,是以变更后的合同取代原合同,没有在变更后的合同中约定的以原合同约定为准。即动迁办实际按照补充协议的约定交付8号安置房,来取代了交付原协议约定的安置4号房。原协议中的4号房就不应再次要求进行安置。
2、从财务收支角度看,对补差款的支付中没有品跌结构补差款3千余元,郑某也没有按照原协议的约定支付房屋的结构补差款。从原协议的房屋安置内容部分是否实际履行看,动迁办支付的补偿款中没有扣除结构补差款,也没有将该4号房依法交付给郑某。因此二审除没有支持管委会的要求郑某支付房屋租金的诉讼请求外,做出了支持管委会的诉讼请求的判决。
3、从生活常识看,如果安置4号房的原协议需要履行,同时安置8号房的后协议也需要履行,就应当在签订后协议时以“新协议”的形式出现,就不应当是“补充协议”,并且新协议应当含有房屋置换和货币补偿两部分内容。
4、两份协议的房屋安置内容均为对XX乡XX村X组郑某的砖木结构的住宅,面积40多平方米进行置换安置。并且体现了后一协议明确为“补充协议”,就表明不是对郑某的两个面积均为40多平方米砖木结构的房屋进行两次拆迁,签订两个内容基本相同的安置协议,从而依据两个协议得到两套安置房。
因此,依据两份协议对郑某的补偿只能是按照自贡市政府文件自府发(1993)75号文件进行补偿,即补偿XX元和安置8号房给郑某,对侵占的4号房予以退回。因此也得到了二审法院的支持。
案例启示:
民事活动中,经常出现签订合同或协议确定双方的权利义务。在签订协议书时容易出现一定的法律风险。
比如两份协议均对房屋进行了约定,而后一协议又没有特别注明原协议是否作废或两份协议不一致的以何版本为准。因此应当从还原基本客观事实和案件事实的基础上,看是否有对案件有利的方案。对焦点问题进行充分的分析,争取得到二审法院的支持。从而维护当事人的合法权利。并建议当事人以后尽量在签订合同时,由专门的法律方面的人员进行审查。尽量减少法律风险。
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