一审诉讼前取得商品房预售许可证应当认定房屋认购单有效

　基本案情：2010年3月2日，原告解春生(作为乙方)与被告荣丰公司(作为甲方)签订认购单一份，其中约定：认购物业的认购单价：人民币17，030元每平方米;认购房屋：荣丰2012之三期非常空间D3号楼9层21号房;套内建筑面积：28.39平方米;房屋总价：483，482元整(上述数据均以最后签订合同为准)。同时双方还约定：甲、乙双方就乙方认购上述项目商品房事宜，经过平等协商，签订本认购单;乙方在签订本认购单同时向甲方交纳认购定金人民币2万元;乙方收到甲方签约通知7日内携带本认购单及相关法律文件到“荣丰2012”售楼处签署《商品房买卖合同》并履行合同条款;如因乙方逾期或其他原因导致不能签约的，视为乙方放弃所认购的房屋，本认购单自动解除，甲方有权将该房屋另行出售，而无需通知乙方，，乙方已付房款扣除2万元定金后退还(无息);乙方变更通讯地址，应当及时通知甲方，否则，甲方签约通知送达乙方在本认购单中所留通讯地址之日，即为甲方签约通知送达之日;本认购单一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章并交纳定金之日起生效。同日，原告向被告交纳了定金2万元。2010年6月12日，被告取得了荣丰嘉园三期D1、D2、D3楼及配套商业的《郑州市商品房预售许可证》。此后，被告按原告在认购单中所留地址以快递方式通知了原告签订合同。同时，原告在诉讼中提出，其到被告处签订商品房预售合同时，才得知被告将房屋的交付时间推迟至2010年年底，严重影响了其原定的入住时间，这是导致双方没有签订预售合同的主要原因。但原告未能提供充分证据证明其所称的原定入住日期为何时，且双方当事人均知悉该日期。本案中，原告主张在签定认购单时，被告尚未取得销售许可证，因此认购单应为无效，故要求被告退还定金20，000元及相应的利息并承担诉讼费用。
　　河南合同法律师首席律师邹超律师分析：本案争议的焦点是荣丰公司在尚未取得相关商品房预售许可证的情况下，与解春生签订的认购单的效力问题。双方经过协商所签订的认购单是双方当事人的真实意思表示，该认购单具备了商品房销售合同的基本条款，且双方明确该认购单具有法律效力。荣丰公司在尚未领取该项目的商品房预售房屋条件。但在本案一审诉讼前，荣丰公司已领取了上述许可证，并在取得商品房预售许可证后通知解春生签订合同。从商品房预售合同的整个缔约过程看，认购单是先于预售的一个阶段，认购单在性质上属于预约，是对将来订立商品房预售合同的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。虽然该解释针对的仅是商品房预售合同，但应理解为包括认购人与出卖人签订的任何种类的以购房为意思表示的协议，认购单理应包括在内。鉴于荣丰公司在一审诉讼前补办了预售手续，应当认定荣丰公司与解春生签订的认购协议有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。