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房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,次承租人仍占用房屋的,出租人能否直接要求次承租人支付租金?

发布日期:2014-07-11    作者:110网律师
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情况下,次承租人与转租人的租赁关系亦应当无效或解除。由于出租人与次承租人之间并不存在直接的合同关系,根据合同相对性原则,出租人不能直接向次承租人主张租金,但是在合同无效或者解除的情况下,次承租人继续占有使用房屋构成侵权,出租人可以直接要求次承租人支付相应的占有使用费。为了减少当事人的讼累,降低诉讼成本,审判实践中一般认定占有使用费的数额与房屋租金相当。
  基本案情:2005年3月,某房地产置业公司将其所有有的一处网点房租凭给张某开办酒店,合同约定租期10年,年租金20万元,每年3月由张某将当年租金支付给房地产置业公司。合同签订后,张某按约支付当年租金,并办理了营业执照开始经营酒店。2007年2月,因酒店经营不善,张某经房地产置业公司同意后,将房屋转租给李某,由李某继续经营酒店。张某与李某在合同中约定,租赁期为8年,年租金25万元,由李某于每年3月支付给李某。李某经营期间仍使用张某办理的营业执照,张某协助李某办理相关的工商年检、税务申报等事宜。2010年3月,李某因资金周转问题未及时支付张某当年租金,张某亦未向房地产置业公司支付租金。2010年8月,房地产置业公司向张某发出催款函,要求张某在2010年10月前支付当年租金20万元,逾期将解除租赁合同。张某立即向李某发出催款函,要求李某及时按约支付租金。2010年11月,因李某和张某均未及时支付租金,房地产置业公司向李某和张某发出解除合同通知,并要求李某收到通知后15日内支付拖欠的租金,并返还租赁物。李某收到通知后仍继续使用租赁物,并继续拖欠租金。2011年5月,房地产置业公司起诉张某和李某,要求张某、李某共同支付拖欠的2010年度租金20万元及2011年2月起至2011年5月止的租金5万元,并要求张某和李某共同返还租赁物。
  河南合同法律师网首席律师邹超律师分析:房地产置业公司与张某之间的租赁合同有效,张某应当按约及时履行支付租金义务。张某在征得房地产置业公司同意后,将涉案房屋转租给李某,张某与李某之间的转租合同亦有效,李某应当按约履行支付租金的义务。张某未按约履行付款义务,在房地产置业公司催告后,仍未在合理期间内付款,已经构成根本违约,房地产置业公司有权解除合同,要求张某支付拖欠的租金,并返还租赁物。因房地产置业公司与张某之间的租赁合同解除,张某无权再向李某出租租凭物,因此张某与李某之间的租赁合同亦应解除。涉案租赁物实际由李某控制使用,因此,李某在合同解除后,有义务直接向房地产置业公司返还房屋。因租赁合同已于2010年11月解除,因此,张某应当支付房地产置业公司自2011年12月至2012年5月期间的房屋占有使用费10万元。


    邹超律师,河南鑫苑律师事务所专职律师、郑州大学经济法研究生毕业;.本律师以诚信稳健、高效务实、严谨务实的执业操守、一丝不苟的敬业精神;.践行第一位客户的第一次信赖和重托!
   邹超律师现为大型.知名法律专业服务网站—河南合同法律师网首席律师,从事法律事务10余年,办案数百起,担任多家企事业单位的法律顾问,具有丰富的诉讼、非诉讼的经验,专业高效。
    联系方式:郑州市金水区中州大道与农业路交叉口路西向北200米商务先帅之星四楼.
    邮箱:1324307500@qq.com
    电话:15225062852
    乘车路线:B1.B2.B11.B12.B13.B15.B16.B17.B18.B19到农业东路.
    109路.215.71.218.263.219.568.295.123.75.B25.117.155.156.163.261.218路  到中州大道农业路




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