因转租人违约，出租人要求解除合同，次承租人有何救济权利？

　 根据合同相对性，出租人与转租人之间存在租赁关系，转租人与次承租人之间存在租赁关系，而出租人与次承租人之间并不存在直接的合同关系。由于次承租人才是租赁物的实际使用人，因此一旦转租人违约导致出租人解除合同，收回租赁物，则直接受到损害的必须是次承租人的利益。为了维护次承租人的利益，合同法赋予次承租人赔偿损失、追究违约责任的权利，《城镇房屋租赁司法解释》第17条中更是规定了次承租人的代偿请求权，从物权的角度充分保护次承租人对租赁物的占有使用。
　　2011年3月，齐某与张某双方签订租赁合同，约定齐某将其所有的经过简装修的房屋以每年10万元的价格出租给张某使用，期限10年，房租每年一付。张某拖欠租金超过3个月，齐某有权解除合同。合同还约定，张某接收房屋后，若需要对房屋重新进行装修，装修方案应当征得齐某的书面同意。合同签订当日，齐某将涉案房屋交给张某使用，张某同时支付当年租金10万元。2011年5月，张某将涉案房屋以每年12万元的价格转租给刘某。合同约定，租金每年一付，租期与齐某与张某双方之间合同租期相同。合同同时约定，涉案房屋的产权人为齐某。刘某签订租赁合同后，如约向张某支付租金，并进行装修后实际使用。张某仅向齐某支付了2011年度的租金，并未支付2012年度租金。2013年6月，因张某拖欠齐某2012年度租金未付，齐某通知张某解除合同，同时要求刘某返还房屋。因张某和刘某均有异议，不同意解除合同，齐某诉至二七区人民法院，请求判令张某支付拖欠的2012年度租金10万元，张某和刘某共同返还涉案房屋。
　　河南合同法律师网首席律师邹超律师分析：齐某与张某之间的租赁合同有效。张某在履行合同过程中，未能按约支付租金构成违约，根据双方合同约定，齐某有权解除双方租赁合同，张某应当在合同解除后返还房屋。刘某作为房屋的实际使用人，其承租房屋系基于与张某之间租赁合同关系，因齐某与张某合同解除后，张某已不再享有承租权，因此刘某亦无权继续占有房屋，应当与刘某一并承担返还义务。
    
    邹超律师，河南鑫苑律师事务所专职律师、郑州大学经济法研究生毕业；.本律师以诚信稳健、高效务实、严谨务实的执业操守、一丝不苟的敬业精神；.践行第一位客户的第一次信赖和重托!
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